ผ่ากลยุทธ์ 41 ยักษ์ใหญ่ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” บทสรุปปี 66 และทิศทางตลาดสู่ปี 2569: เมื่อ ‘กำไร’ สำคัญกว่า ‘ยอดขาย’
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาการลงทุนมากว่าทศวรรษ ผมมองเห็นวัฏจักรขึ้นลงของเศรษฐกิจไทยมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็นบททดสอบที่หินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมเมื่อปี 2565 หลายคนต่างวาดฝันว่าโมเมนตัมแห่งการฟื้นตัวจะผลักดันให้ตลาด “Take off” อย่างสวยงามในปีถัด
มา แต่ความเป็นจริงกลับเปรียบเสมือนหนังคนละม้วน
เมื่อพายุแห่งความชะลอตัวพัดกระหน่ำก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วง High Season ก็ยังไม่สามารถกู้สถานการณ์กลับมาได้ ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน บทความนี้ผมจะพาไปเจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมินี้ และทิศทางจากนี้ไปจนถึงปี 2569 ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนควรเตรียมตัวอย่างไร
ภาพรวมตลาด: การปรับฐานครั้งใหญ่และสัญญาณเตือนภัย
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่ได้เจาะลึกงบการเงินของ 41 บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบตัวเลขที่น่าสนใจและสะท้อนภาพเศรษฐกิจมหภาคได้อย่างชัดเจน ในปี 2566 รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งปรับตัวลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขที่ติดลบเพียงเล็กน้อยนี้อาจดูเหมือนไม่มีนัยสำคัญ แต่หากเรา “ซูม” เข้าไปดูรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้หดตัว
นี่คือสัญญาณที่บอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะ K-Shaped Recovery หรือการฟื้นตัวที่ไม่เท่าเทียม ผู้ที่แข็งแกร่งเท่านั้นที่จะอยู่รอด ส่วนผู้ที่ปรับตัวไม่ทันย่อมถูกทิ้งไว้ข้างหลัง โดยเฉพาะเมื่อต้องเผชิญกับปัจจัยลบอย่างอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง ทำให้กำลังซื้อในตลาดระดับกลาง-ล่าง (Mass Market) หายไปอย่างน่าใจหาย ส่งผลให้ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ถูกปฏิเสธ (Rejection Rate) สูงเป็นประวัติการณ์
กลุ่มบริษัทที่รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญเกินกว่า 20% ล้วนเป็นแบรนด์ที่เราคุ้นเคย อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ที่เคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดระดับล่าง, อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท การติดลบระดับ 20-28% สะท้อนให้เห็นว่า “สต็อกคงค้าง” ในกลุ่มสินค้าบางประเภทยังระบายออกได้ยากลำบาก
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
ในกลุ่ม Top 10 ผู้นำตลาด การแข่งขันยังคงดุเดือดเลือดพล่าน แม้ว่าพี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จะมีรายได้รวมลดลงถึง 18% หล่นมาอยู่อันดับ 4 และยังมีบิ๊กเนมอย่าง ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) ที่รายได้ย่อตัวลง แต่สปอตไลท์ในปีนี้ส่องไปที่คู่ชิงเบอร์หนึ่งอย่าง “แสนสิริ” และ “เอพี”
แสนสิริ ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว การที่แสนสิริสามารถเติบโตได้สวนกระแสตลาด มาจากกลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี (Luxury Segment) ที่กำลังซื้อยังแข็งแกร่ง และการบริหารจัดการแบรนด์ที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ได้ดีเยี่ยม
ลำดับรายได้รวม Top 10 ปี 2566:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
แกะรอย “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัด Real Demand ที่แท้จริง
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะแนะนำเสมอว่าอย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะตัวเลขนั้นอาจรวมกำไรพิเศษจากการขายที่ดินหรือสินทรัพย์เข้ากองทุน หากต้องการดูฝีมือในการพัฒนาโครงการและการตอบรับจากผู้บริโภคจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Core Business)
เมื่อกางตัวเลขดูเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก นี่คือสิ่งที่น่ากังวล เพราะมันสะท้อนว่า การลงทุนอสังหาฯ และการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงชะลอตัวลงอย่างชัดเจน
ในเวทีนี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือพระเอกตัวจริงที่ยืนหนึ่งเรื่องการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) กลับมาทวงคืนพื้นที่เจ้าตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม สิ่งที่น่าสนใจคือ แม้ตลาดรวมจะแย่ แต่เอสซี แอสเสท (SC Asset) กลับทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 13% ทะลุ 23,370 ล้านบาท ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ นี่คือผลลัพธ์ของการโฟกัสตลาดบ้านหรูที่แม่นยำ
ในขณะที่กลุ่มที่น่าเป็นห่วงคือ ไรมอน แลนด์ (-78%) และ แอล.พี.เอ็น. (-40%) รวมถึงแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่รายได้จากการขายลดลง -38% ซึ่งเป็นสัญญาณว่าโครงสร้างรายได้ของแลนด์แอนด์เฮ้าส์กำลังเปลี่ยนไปพึ่งพารายได้จากค่าเช่าและการลงทุนมากขึ้น
จุดเปลี่ยนสำคัญ: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ผู้ท้าชิงรายใหม่
อีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าจับตามองที่สุดคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) การเติบโตของรายได้จากการขายที่พุ่งทะยาน 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เกิดจากกลยุทธ์ “Retail-Led Mixed-Use Development” หรือการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองที่ต้องการความสะดวกสบาย เป็นโมเดลธุรกิจที่ผสาน ทำเลศักยภาพ เข้ากับ Ecosystem ของเครือเซ็นทรัลได้อย่างลงตัว ทำให้ CPN กลายเป็นม้ามืดที่น่ากลัวสำหรับผู้เล่นรายเดิม
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิและการบริหารต้นทุน
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” วลีนี้ยังคงใช้ได้เสมอ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องตั้งแต่ยุคโควิด-19 และยังไม่มีทีท่าว่าจะฟื้นตัว
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงพิสูจน์ความเป็น “เสือนอนกิน” ด้วยการทำกำไรสุทธิสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารพอร์ตโฟลิโอที่ชาญฉลาด โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REITs ฟันกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท หากตัดส่วนนี้ออกไป แชมป์กำไรจากการดำเนินงานอาจเปลี่ยนมือเป็น ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารต้นทุน (Cost Control) ได้ดีที่สุดในอุตสาหกรรม ตามมาด้วย เอพี (6,054 ล้านบาท) และ แสนสิริ (5,846 ล้านบาท) ที่กำไรโตกระโดด 42%
แนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนปี 2567 – 2569
จากบทเรียนปี 2566 สู่ทิศทางอนาคต ผมขอสรุปเทรนด์สำคัญที่ผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม ต้องรู้ เพื่อก้าวทันโลกที่กำลังเปลี่ยนไปสู่ปี 2569 ดังนี้:
Green & Sustainability ไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด:
เทรนด์ ESG (Environment, Social, Governance) จะเข้มข้นขึ้น ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะต้องมุ่งเน้นอาคารประหยัดพลังงาน การใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และระบบ Solar Roof ซึ่งนอกจากจะช่วยลดโลกร้อนแล้ว ยังช่วยลดค่าใช้จ่ายให้ผูู้อยู่อาศัย และเพิ่มโอกาสในการขอ สินเชื่อบ้าน Green Loan ที่ดอกเบี้ยถูกกว่าปกติ
Pet-Humanization คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้คือ New Standard:
พฤติกรรมคนรุ่นใหม่ที่นิยมเลี้ยงสัตว์แทนการมีลูก ทำให้โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) มีอัตราการขาย (Absorption Rate) และราคาขายต่อ (Resale Value) สูงกว่าโครงการทั่วไปอย่างมีนัยสำคัญ นี่คือ High CPC Keyword ในหมวดการลงทุนที่นักเก็งกำไรต้องจับตามอง
การปรับตัวสู่ Service & Wellness:
เรากำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุเต็มรูปแบบ (Super-Aged Society) โครงการที่ผนวกบริการด้านสุขภาพ (Wellness) หรือบริการดูแลผู้สูงวัย จะกลายเป็นที่ต้องการของตลาดระดับบน (High-End) มากขึ้น การขายแค่ “อิฐและปูน” จะไม่เพียงพออีกต่อไป
ดอกเบี้ยและการเงิน:
แม้ทิศทางดอกเบี้ยโลกอาจเริ่มทรงตัวหรือปรับลงในปีข้างหน้า แต่ความเข้มงวดในการปล่อยกู้ของธนาคารจะยังคงอยู่ ผู้บริโภคควรเตรียมตัวเรื่อง Statement ให้พร้อม หรือพิจารณาการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ส่วนนักลงทุนควรระมัดระวังการใช้ Leverage ที่สูงเกินไป และมองหาทำเลที่มี Real Demand จริง เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หรือส่วนต่อขยายที่เปิดใช้บริการแล้ว
ทำเลศักยภาพใหม่:
กรุงเทพฯ ชั้นในเริ่มอิ่มตัวและราคาสูงเกินเอื้อม การขยายตัวจะมุ่งสู่ปริมณฑลและหัวเมืองท่องเที่ยวหลัก เช่น ภูเก็ต ชลบุรี และเชียงใหม่ ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการกลับมาของนักท่องเที่ยวและการลงทุนจากต่างชาติ
บทสรุป: วิกฤตซ่อนโอกาสเสมอ
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัท แต่ก็เป็นปีที่คัดกรอง “เพชรแท้” ออกจากก้อนกรวด บริษัทที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง ปรับตัวเร็ว และเข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริงเท่านั้นที่จะยืนหยัดอยู่ได้ สำหรับผู้บริโภค นี่คือช่วงเวลาของ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) ที่คุณมีอำนาจต่อรองสูงที่สุด ทั้งโปรโมชั่น ส่วนลด และของแถม หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน นี่อาจเป็นจังหวะที่ดีที่สุดในการครอบครองสินทรัพย์ในราคาที่สมเหตุสมผล
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ที่ท้าทายกว่าเดิม หากคุณกำลังมองหาบ้านหลังแรก คอนโดเพื่อการลงทุน หรือต้องการวางแผนการเงินเพื่อกู้ซื้อบ้าน อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไปพร้อมกับความไม่รู้
เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยและการลงทุนของคุณวันนี้ คลิกเพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือค้นหาข้อเสนอสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยพิเศษที่ดีที่สุดสำหรับคุณได้ที่นี่ [ใส่ลิงก์เว็บไซต์ของคุณ]
