เจาะลึกผ่ากลยุทธ์ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ใครคือผู้ชนะตัวจริง? บทสรุปผลประกอบการและทิศทางการลงทุนที่คุณต้องรู้ก่อนปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีและเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวในแวดวงที่อยู่อาศัยและการลงทุนมากว่าทศวรรษ ผมต้องยอมรับตรงๆ ว่าช่วงเวลาที่ผ่านมาถือเป็นบททดสอบที่โหดหินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงรอยต่อปี 2566 ถึงปัจจุบัน หลายคนอาจจะรู้สึกเหมือนโดนหลอกด้วยความหวัง เพราะจากสัญญาณที่ดูเหมือนจะ Take off หรือพุ่งทะยานต่อจากปี
2565 กลับกลายเป็นหนังคนละม้วนเมื่อเจอกับภาวะ “ชะลอตัว” ของเศรษฐกิจโลกและปัจจัยภายในประเทศ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของดอกเบี้ยหรือหนี้ครัวเรือน
วันนี้ผมไม่ได้มาแค่เล่าข่าวหรือสรุปตัวเลขสถิติธรรมดาๆ แต่ผมจะพาคุณไป “X-Ray” ผ่าโครงสร้างผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อค้นหาความจริงว่า ภายใต้ตัวเลขที่ดูซึมเซา ใครคือ “ของจริง” ที่สามารถยืนระยะได้ และทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังจะมุ่งหน้าไปทางไหน เพื่อให้คุณวางแผนการซื้อบ้าน หรือการ ลงทุนอสังหา ได้อย่างแม่นยำที่สุดครับ
ภาพรวม: เมื่อพายุพัดผ่าน ตัวเลขไม่เคยโกหก
หากเรากางงบการเงินและผลประกอบการของทั้ง 41 บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ในไทยมากองรวมกัน สิ่งแรกที่เราเห็นคือ “สัญญาณเตือนภัย” ครับ ในปี 2566 รายได้รวมของทุกบริษัทอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ฟังดูมหาศาลใช่ไหมครับ? แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้กลับลดลง -1.2% นี่ไม่ใช่แค่เรื่องบังเอิญ แต่มันสะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาคกว้างกำลังหดตัว
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือ “ไส้ใน” ครับ เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่คือเกินครึ่งตลาดนะครับที่กำลังเผชิญปัญหา บางบริษัทเจ็บหนักจนน่าตกใจ
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วง: รายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 30% รวมถึงแบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็กระทบหนักติดลบไป -26% สะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่ตลาดลักชูรีบางเซกเมนต์ก็ไม่ใช่ Safe Zone เสมอไปหากกลยุทธ์ไม่แม่นยำพอ
ยักษ์ใหญ่ก็สะเทือน: แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) รายได้รวมก็ยังหายไปถึง 18% หรือ ศุภาลัย และ พฤกษา ที่รายได้ลดลงราวๆ 9-10% สิ่งนี้บอกเราว่า ในสภาวะที่ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ถูกปฏิเสธสูงขึ้น และหนี้ครัวเรือนพุ่ง แบรนด์ใหญ่แค่ไหนก็ต้องปรับตัวครับ
สงครามชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ ปะทะ เอพี ไทยแลนด์
ถ้าเปรียบ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นสนามรบ ปีที่ผ่านมาคือการดวลกันที่ดุเดือดที่สุดระหว่างสองค่ายยักษ์ใหญ่ บทสรุปของการวัดพลังครั้งนี้ “แสนสิริ” สามารถประกาศศักดาคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดไปครองด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ท่ามกลางตลาดที่ติดลบ นี่คือ Case Study ที่น่าสนใจมากว่าแสนสิริทำอย่างไรถึงสวนกระแสได้ขนาดนี้ อาจจะเป็นเพราะการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและการเจาะกลุ่มลูกค้า Young Gen และกลุ่ม Luxury ที่ยังมีกำลังซื้อสูง
ในขณะที่อันดับ 2 อย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ก็หายใจรดต้นคอมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท แพ้ไปแบบเฉียดฉิว หรือที่เราเรียกว่า “แพ้แค่ปลายจมูก” ครับ ส่วนอันดับ 3 ยังคงเป็น ศุภาลัย ที่แม้รายได้จะลดลงแต่ก็ยังรักษาระดับ 3 หมื่นล้านไว้ได้
Top 5 รายได้รวมตลาดอสังหาฯ:
แสนสิริ
เอพี (ไทยแลนด์)
ศุภาลัย
แลนด์แอนด์เฮ้าส์
พฤกษา โฮลดิ้ง
แต่เดี๋ยวก่อนครับ… ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจจะเป็นภาพลวงตา เพราะมันรวมรายได้จากการบริหาร ค่าเช่า หรือกำไรพิเศษอื่นๆ เข้าไปด้วย ถ้าคุณอยากรู้ว่าใครคือ “เจ้าตลาดที่แท้จริง” ในแง่ของการขายบ้านและ คอนโดมิเนียม เราต้องไปดูที่บรรทัด “รายได้จากการขาย” ครับ
เจาะลึกเนื้อแท้: ใครคือเจ้าแห่งการขาย (Core Business)?
เมื่อเราคัดกรองเฉพาะ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจ ภาพของตารางอันดับมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญครับ และนี่คือจุดที่สะท้อน Real Demand หรือความต้องการซื้อจริงของผู้บริโภคใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้ดีที่สุด
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท หดตัวลงอย่างน่าใจหายถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายตก! นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนว่าการขายบ้านในปีที่ผ่านมายากขึ้นมาก โดยเฉพาะกลุ่ม บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮมระดับกลาง-ล่าง ที่เจอปัญหาการกู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) สูงลิ่ว
แต่ในวิกฤต ยังมีฮีโร่:
คนที่ยืนหนึ่งเรื่องการขายจริงๆ กลับกลายเป็น “เอพี (ไทยแลนด์)” ครับ ที่ปาดหน้าแซงแสนสิริขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในด้านนี้ ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ก็พิสูจน์ให้เห็นว่า Portfolio สินค้าของเอพี ทั้งแนวราบและแนวสูง กระจายตัวได้ดีและตรงใจผู้บริโภคที่สุด
ส่วน แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ในด้านยอดขาย แต่ที่น่าชื่นชมคือเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่ยอดขาย “โตขึ้น” 7% สวนทางตลาดที่ดิ่งลงเหว ส่วน เอสซี แอสเสท (SC Asset) ก็โชว์ฟอร์มเทพด้วยการเติบโตถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ นี่คือผลพวงจากการโฟกัสที่ บ้านหรู ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีเงินสดและไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้น
ม้ามืดที่ต้องจับตามอง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
หลายคนรู้จัก CPN ในนามเจ้าของห้างสรรพสินค้า แต่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ พวกเขาคือเสือซุ่มที่เริ่มคำรามแล้วครับ ปีที่ผ่านมา CPN Residence ทำรายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% (กว่า 5,835 ล้านบาท) จากการปูพรมเปิดคอนโดติดห้างทั่วประเทศ นี่คือโมเดลธุรกิจ Mixed-use ที่ทรงพลังและจะเป็นเทรนด์หลักในอีก 3-5 ปีข้างหน้าแน่นอน
บรรทัดสุดท้าย: กำไรสุทธิ (Net Profit) ใครเหลือเงินเข้ากระเป๋าเยอะสุด?
ต่อให้ขายดีแค่ไหน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่เก่ง หรือไม่มีกำไร ก็เปล่าประโยชน์ครับ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ “ขาดทุน”
แต่แชมป์กำไรสูงสุดยังคงเป็น “เสือนอนกิน” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ครับ ที่กวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท ทิ้งห่างคู่แข่งแบบไม่เห็นฝุ่น แต่… (มีแต่ตัวโตๆ) กำไรมหาศาลนี้ส่วนหนึ่งมาจากการ “ขายสินทรัพย์” คือโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนครับ ถ้าตัดรายการพิเศษนี้ออก แชมป์ตัวจริงในแง่ Performance การดำเนินงานอาจจะเปลี่ยนมือเป็น ศุภาลัย หรือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำกำไรได้สูสีกันที่ระดับ 6,000 ล้านบาท
จุดที่น่าสังเกตคือ แสนสิริ ที่ทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดด 42% แตะ 5,846 ล้านบาท นี่คือเครื่องยืนยันว่ากลยุทธ์ Speed to Market และการบริหารจัดการสต็อกของแสนสิริในปีที่ผ่านมานั้นมีประสิทธิภาพสูงมาก
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567-2569
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปและฉายภาพอนาคตเพื่อให้คุณเตรียมตัวรับมือกับความเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้น ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือนักลงทุนที่มองหา คอนโดทำเลทอง :
ยุคของ “ของจริง” เท่านั้นที่อยู่รอด: ตลาดจะไม่ได้โตแบบยกแผงอีกต่อไป (K-Shaped Recovery) ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายเล็กจะอยู่ยากขึ้น ส่วนรายใหญ่จะกินรวบส่วนแบ่งตลาดมากขึ้น (Market Consolidation) เพราะความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเทไปที่แบรนด์ใหญ่ที่มีสถานะทางการเงินมั่นคง เพื่อลดความเสี่ยงในการทิ้งงานก่อสร้าง
สงครามราคาจะหมดไป เน้น “Quality & Service”: การแข่งขันตัดราคาจะลดลง เพราะต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่สูงขึ้น ผู้ประกอบการจะหันมาแข่งกันที่ “บริการหลังการขาย” และ “นวัตกรรมบ้าน” เช่น บ้านประหยัดพลังงาน (Green Home) หรือ Smart Home Automation ซึ่งตอบโจทย์เทรนด์โลกปี 2026
Pet-Friendly คือ New Normal: เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) มาแรงมาก คอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้จะมีมูลค่าเพิ่มสูงกว่าและปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า (High Rental Yield) นี่คือ Niche Market ที่กลายเป็น Mass Market แล้ว
ทำเลต้อง “Super Prime”: ในวันที่การเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ราคาที่ดิน ในเมืองจะพุ่งสูงขึ้น แต่ความต้องการจะกระจายตัวออกไปตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ทำเล CBD ยังคงเป็น Safe Haven สำหรับการลงทุนเสมอ
โอกาสของผู้ซื้อ: ปีนี้ยังเป็นปีของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ครับ เพราะผู้ประกอบการยังคงต้องการระบายสต็อก (Inventory) เพื่อเปลี่ยนเป็นเงินสด โปรโมชั่น “อยู่ฟรี”, “ช่วยผ่อน”, หรือส่วนลดเงินสด จะยังมีให้เห็นต่อเนื่อง ก่อนที่ราคาจะปรับฐานขึ้นจริงจังในปี 2026
คำแนะนำส่งท้าย
สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก หรือคิดจะกระโดดเข้ามาเก็งกำไรใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่คุณต้องทำการบ้านให้หนักครับ อย่าดูแค่ภาพลักษณ์ภายนอก แต่ให้ดูที่ “ความแข็งแกร่งของบริษัท” และ “ทำเลที่ตั้ง” เป็นหลัก
หากคุณกำลังพิจารณา สินเชื่อบ้าน แนะนำให้เตรียม Statement ให้พร้อมและลดภาระหนี้อื่นให้น้อยที่สุด เพราะธนาคารยังคงเข้มงวด หรือถ้าคุณเป็นนักลงทุน ลองมองหาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่มีปันผลดี (Dividend Stock) อย่าง LH หรือบริษัทที่มี Growth Story น่าสนใจอย่าง CPN หรือ AP เก็บเข้าพอร์ตไว้ ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจในยามที่ตลาดกำลังคัดกรองผู้ชนะ
ตลาดอสังหาฯ ไม่เคยตายครับ เพียงแค่เปลี่ยนรูปแบบไปตามยุคสมัย คนที่ปรับตัวและมองเห็นโอกาสก่อนใคร คือคนที่จะคว้าชัยชนะในสนามนี้ครับ
หากคุณไม่อยากพลาดบทวิเคราะห์เจาะลึกและเทรนด์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับ Exclusive แบบนี้ อย่าลืมติดตามและแชร์บทความนี้เพื่อเป็นกำลังใจให้เราผลิตคอนเทนต์คุณภาพต่อไปครับ
