D0702010 งยายตกอ บไปลอกส ตรก วยเต ยว (หน งส น) BSC part2 | Delila Fee

เจาะลึกผ่าตัดใหญ่ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่ทิศทางปี 2026 ใครคือผู้รอดที่แท้จริง? ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มานานนับทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาหลายวัฏจักรเศรษฐกิจ ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 สู่ปี 2567 และมองยาวไปถึงปี 2569 (2026) นี้ เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายความสามารถของผู้บริหารระดับสูงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง ภาพที่เคยวาดฝันไว้ว่าหลังวิกฤตโรคระบาด ตลาดจะกลับมา “Take off” หรือพุ่งทยานขึ้นฟ้านั้น กลับกลายเป็นภาพลวงตา เมื่อความเป็นจ ริงคือตลาดต้องเผชิญกับแรงเสียดทานรอบด้าน ทั้งหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การเมืองที่ชะงักงัน และกำลังซื้อที่เปราะบาง บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละผลประกอบการแบบ “บรรทัดต่อบรรทัด” ของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมินี้ และทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะเป็นอย่างไร ท่ามกลางกระแส High CPC และเทรนด์การลงทุนที่เปลี่ยนไป ภาพรวมตลาด: เมื่อพายุลูกใหญ่ยังไม่พัดผ่าน หากเราย้อนดูตัวเลขผลประกอบการรวมของทั้ง 41 บริษัท ในปี 2566 รายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า กลับลดลง -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท) สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ ในจำนวน 41 บริษัทนี้ มีถึง 25 บริษัทที่รายได้หดตัวลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า “เค้ก” ก้อนนี้ไม่ได้ใหญ่ขึ้น แต่คนกินเท่าเดิมหรือมากขึ้น การแข่งขันจึงดุเดือดเลือดพล่านเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ผู้เล่นรายใหญ่หลายรายที่เคยเป็นเสาหลักของวงการ กลับต้องเจอกับตัวเลขติดลบในระดับที่น่ากังวล ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), ไรมอน แลนด์ หรือแม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่รายได้รวมหายไปถึง 18% สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ที่สำหรับ “ใครก็ได้” อีกต่อไป แต่ต้องเป็นผู้ที่ “ปรับตัวได้เร็วที่สุด” เท่านั้น ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ คว้าชัย เอพี ตามติดหายใจรดต้นคอ ในการจัดอันดับ Top 10 ด้านรายได้รวม ปีนี้ต้องยกนิ้วให้กับ “แสนสิริ” ที่สามารถฝ่าคลื่นลมมรสุมขึ้นมายืนหนึ่งด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% ซึ่งถือเป็นการเติบโตสวนกระแสที่น่าจับตามอง กลยุทธ์การเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Equity) ของแสนสิริพิสูจน์แล้วว่าได้ผลในยามวิกฤต เพราะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงได้รับผลกระทบน้อยกว่า ในขณะที่อันดับ 2 อย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ก็ทำผลงานได้น่าประทับใจ แม้จะพ่ายไปแบบเฉียดฉิวด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แต่ก็แสดงให้เห็นถึงรากฐานที่มั่นคง ส่วนอันดับ 3 ตกเป็นของ “ศุภาลัย” ที่ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ดีที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ แต่เดี๋ยวก่อน… ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายรวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะมันรวมรายได้จากค่าเช่า ค่าบริการ และกำไรพิเศษอื่นๆ เข้าไปด้วย หากเราต้องการวัดฝีมือในการ “ขายของ” จริงๆ เราต้องไปดูกันที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” ผ่าความจริงภาคการขาย: เอพี (ไทยแลนด์) คือ King of Sales เมื่อเราสกัดเอาเฉพาะ “เนื้อ” คือรายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัย ภาพการแข่งขันเปลี่ยนไปทันที ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในมิติของการขาย ผู้ชนะตัวจริงคือ “เอพี (ไทยแลนด์)” ด้วยพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุม (Diversified Portfolio) ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ทำให้เอพีสามารถกวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท การที่เอพีครองแชมป์ในส่วนนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจใน “Local Demand” และการเลือกทำเลที่ตั้ง (Prime Location) ที่แม่นยำ สิ่งที่น่ากังวลในภาคการขายคือ ภาพรวมทั้งตลาดลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท จาก 41 บริษัท มีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง นี่คือโจทย์หินสำหรับปี 2567-2569 ว่าผู้ประกอบการจะกระตุ้นยอดขายอย่างไรในวันที่ธนาคารเข้มงวดเรื่อง สินเชื่อบ้าน (Home Loan) และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้น กรณีศึกษาที่น่าสนใจ: ใครร่วง ใครรุ่ง? ผู้ที่ต้องปรับทัพด่วน: ไรมอน แลนด์ ยอดขายหายไปถึง -78% และ แอล.พี.เอ็น. ที่ลดลงเกือบ -40% สะท้อนปัญหาระดับโครงสร้าง หรือ Product Market Fit ที่อาจจะไม่ตรงใจผู้บริโภคยุคใหม่ ม้ามืดที่มาแรง: “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) คือชื่อที่ผมอยากให้จับตามอง จากเดิมที่เป็นเจ้าตลาดศูนย์การค้า วันนี้ CPN กระโดดลงมาเล่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว และทำผลงานก้าวกระโดดด้วยยอดขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103%! นี่คือโมเดล Mixed-use ที่ผสาน Retail เข้ากับ Residence ได้อย่างลงตัว และจะเป็นเทรนด์หลักของปี 2026 บรรทัดสุดท้ายที่แท้จริง: “กำไรสุทธิ” เครื่องชี้วัดความอยู่รอด คำกล่าวคลาสสิกของโลกการเงินคือ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ในปีที่ยากลำบากนี้ ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% แต่เมื่อเจาะลึกดูไส้ใน เราจะพบความจริงที่น่าสนใจ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: แชมป์กำไรด้วยกลยุทธ์ Asset Monetization แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” (LH) ยังคงยืนหนึ่งเรื่องความสามารถในการทำกำไร กวาดไปถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักไม่ได้มาจากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากการบริหารจัดการพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาด โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงของรุ่นเก๋าที่ใช้เครื่องมือทางการเงินมาช่วยพยุงผลประกอบการ (Financial Engineering) ศุภาลัย และ เอพี: กำไรจาก Core Business ที่แข็งแกร่ง หากตัดกำไรพิเศษออกไป ต้องยกเครดิตให้ “ศุภาลัย” (6,083 ล้านบาท) และ “เอพี” (6,054 ล้านบาท) ที่ทำกำไรจากการดำเนินงานจริงได้สูงมาก สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคที่ราคาวัสดุก่อสร้างผันผวน เจาะเทรนด์และการปรับตัวสู่ปี 2026 (Forward Looking) จากข้อมูลปี 2566 ส่งไม้ต่อถึงปี 2567 และมองยาวไปถึงปี 2026 ผมมองเห็นเทรนด์การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านต้องรู้ เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่: Green & Sustainability คือภาคบังคับ ไม่ใช่ทางเลือก เทรนด์ ESG (Environment, Social, Governance) จะเข้มข้นขึ้น ผู้บริโภคยุคใหม่มองหาบ้านประหยัดพลังงาน (Energy Saving House) การติดตั้ง Solar Roof และระบบ EV Charger จะกลายเป็นมาตรฐาน การขอ สินเชื่อบ้าน Green Loan จะได้รับดอกเบี้ยที่ถูกกว่า Pet Humanization ครองเมือง โครงการคอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรรที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) จะมีราคาสูงกว่าและขายได้เร็วกว่า โครงการไหนที่ไม่รองรับเรื่องนี้จะเสียโอกาสทางการตลาดมหาศาล Wellness Residence รองรับสังคมผู้สูงอายุ ประเทศไทยก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ อสังหาฯ ที่มีบริการทางการแพทย์ หรือการออกแบบ Universal Design จะเป็นที่ต้องการสูงมากในกลุ่มผู้ที่มีกำลังซื้อและต้องการเกษียณอย่างมีคุณภาพ การเงินและสินเชื่อที่ซับซ้อนขึ้น เรื่องของ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือ สินเชื่อบ้านแลกเงิน (Home for Cash) จะเป็นคีย์เวิร์ดสำคัญ ผู้ซื้อต้องมีความรู้เรื่องการวางแผนการเงินมากขึ้น เพราะดอกเบี้ยนโยบายอาจจะไม่กลับไปต่ำเตี้ยเรี่ยดินเหมือนในอดีต การเลือก ประกันภัยบ้าน ที่ครอบคลุมก็เป็นสิ่งจำเป็น โอกาสทองของการลงทุนอสังหาฯ ในยุคดอกเบี้ยทรงตัว แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับนักลงทุนที่มีเงินเย็น (Cash is King) ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่ดีที่สุดในการ “ช้อปของดีราคาถูก” ไม่ว่าจะเป็น คอนโดมิเนียม ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินหรือสีเขียวที่ราคายังไม่ปรับขึ้นแรง หรือที่ดินในทำเลศักยภาพ EEC สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก การเปรียบเทียบโปรโมชั่นจากหลายๆ โครงการ และการเช็ควงเงิน สินเชื่อบ้าน กับธนาคารหลายแห่งเพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ดีที่สุด คือกลยุทธ์ที่ฉลาดที่สุดในตอนนี้ อย่าลืมมองหาทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตของราคา (Capital Gain) ในอนาคตด้วย บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง? คำตอบไม่ได้มีเพียงหนึ่งเดียว… ถ้าคุณมองหา ความมั่งคั่งของพอร์ต (Portfolio Wealth) แสนสิริและแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คือผู้เล่นที่บริหารสินทรัพย์ได้เก่งกาจ ถ้าคุณมองหา ความแข็งแกร่งของสินค้า (Product Strength) เอพี และ ศุภาลัย คือคำตอบของการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ ถ้าคุณมองหา การเติบโตในอนาคต (Future Growth) เซ็นทรัลพัฒนา และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ คือ New Wave ที่น่าจับตามอง ปี 2026 จะเป็นบทพิสูจน์อีกครั้งว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยจะปรับตัวได้ดีแค่ไหน แต่สิ่งหนึ่งที่แน่นอนคือ ผู้ที่หยุดพัฒนาจะถูกทิ้งไว้ข้างหลัง ในขณะที่ผู้ที่กล้าปรับเปลี่ยนโมเดลธุรกิจจะกลายเป็นผู้นำในยุคถัดไป คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันโลกอสังหาฯ ยุคใหม่? หากคุณคือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสทำกำไร หรือเป็นคนที่กำลังมองหาบ้านในฝันบนทำเลศักยภาพ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไปกับการรอคอยที่ไม่รู้จุดจบ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตัวจริงจะช่วยให้คุณตัดสินใจได้แม่นยำขึ้น คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาเรื่องการวิเคราะห์ทำเลและการยื่นสินเชื่อบ้านกับทีมงานมืออาชีพฟรี! เริ่มต้นสร้างความมั่งคั่งด้วยอสังหาริมทรัพย์ของคุณวันนี้