D0702014 ความล บบนต นคอ (ละครส น) หน งส นด BSC part2 | Delila Fee

เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”: ผ่ากลยุทธ์ผู้ชนะจากบทเรียนวิกฤต สู่ทิศทางการลงทุนและแนวโน้มตลาดปี 2026 ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ยุครุ่งเรืองสุดขีดจนถึงช่วงวิกฤตโรคระบาด สิ่งหนึ่งที่ผมเรียนรู้คือ “ตัวเลขไม่เคยโกหก” ครับ แม้ว่าภาพลักษณ์ภายนอกของการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมหรู หรือบ้านเดี่ยวระดับลักชูรีจะดูหวือหวาเพียงใด แต่ผลประกอบการคือเครื่องพิสูจน์ความแข็งแกร่งที่แท้จริง หากเรามองย้อนกลับไปที่บทเรียนสำคัญในช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมา จนถึงปัจจุบัน เราจะเห็นภาพการต่อสู้ที่ดุเดือดใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทย ซึ่งเต็มไปด้วยความผันผวน ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค ภาวะดอกเบี้ย และหนี้ครัวเรือน บทความนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง เพื่อถอดรหัสว่าใครคือ “ของจริง” และทิศทางจากนี้ไปจนถึงปี 2566-2570 ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยจะเดินไปในทิศทางใด ภาพรวมตลาด: เมื่อ “โมเมนตัม” ที่คาดหวัง กลับกลายเป็นแรงหนืด ช่วงรอยต่อระหว่างปี 2565 ถึง 2566 นักวิเคราะห์และผู้ประกอบการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต่างวาดฝันถึงการ Take off หรือการทะยานขึ้นของกราฟธุรกิจ แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะ “Stagnation” หรือชะลอตัวอย่างหนักตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วง High Season ก็ยังไร้วี่แววการฟื้นตัวที่ชัดเจน จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า รายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) ฟังดูเหมือนลดลงไม่มากใช่ไหมครับ? แต่ถ้าเราผ่าไส้ในออกมาดู จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 แห่ง ที่รายได้ลดลง! นี่คือสัญญาณเตือนภัย (Red Flag) ที่บ่งบอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เค้กที่หอมหวานสำหรับทุกคนอีกต่อไป ผู้เล่นรายกลางและรายเล็กเริ่มส่งสัญญาณอ่อนแรงอย่างเห็นได้ชัด กลุ่มที่เจ็บหนัก: บริษัทอย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, และ คันทรี่ กรุ๊ป รายได้หายไปกว่า 28% ในขณะที่แบรนด์ระดับตำนานอย่าง ไรมอน แลนด์ หรือแม้แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) เองก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 26% และ 18% ตามลำดับ กลุ่มบิ๊กเนมที่สะดุด: แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง, และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ก็ไม่รอดพ้นจากแรงกระแทกนี้ โดยรายได้ลดลงตั้งแต่ -4% ถึง -10% บัลลังก์รายได้รวม: การช่วงชิงความเป็นหนึ่งระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี” ในการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดความสำเร็จมักดูที่ Top Line หรือรายได้รวมเป็นอันดับแรก สำหรับปีที่ผ่านมา บัลลังก์แชมป์มีการเปลี่ยนมืออย่างดุเดือด แสนสิริ (SANSIRI): ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาด บ้านหรู และ คอนโดมิเนียม ระดับลักชูรีที่แข็งแกร่ง ทำให้แสนสิริสามารถดึงเม็ดเงินจากกลุ่มลูกค้า Wealth ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจได้ เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอ ที่ 38,399 ล้านบาท แพ้ไปเพียงหลักร้อยล้าน เป็นความน่าเสียดายแต่ก็น่าชื่นชมในความสม่ำเสมอของพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ทั้งทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ศุภาลัย (SUPALAI): ยืนระยะอยู่ที่ 31,818 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่การบริหารจัดการต้นทุนยังคงเป็นจุดแข็งของค่ายนี้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): พี่ใหญ่ของวงการ ทำรายได้รวมไป 30,170 ล้านบาท พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): ปิดที่ 26,132 ล้านบาท นอกจากนี้ กลุ่ม Top 10 ยังประกอบไปด้วย เอสซี แอสเสท (SC), ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น และสิงห์ เอสเตท ซึ่งแต่ละค่ายต่างงัดกลยุทธ์ทั้งการระบายสต็อก (Inventory) และการเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลศักยภาพอย่างกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพื่อประคองตัวเลข วัดกันที่ “กึ๋น” การขาย: ใครคือเจ้าตลาดที่แท้จริง? (Real Sector Performance) ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ตัวเลข “รายได้รวม” อาจมีรายได้พิเศษอื่นๆ ปะปนมา เช่น การขายที่ดิน หรือกำไรจากการลงทุน แต่ถ้าจะวัดฝีมือในการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ครับ เมื่อโฟกัสเฉพาะรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียม ภาพของตารางอันดับจะเปลี่ยนไปทันที: เอพี ไทยแลนด์ (AP) คือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมินี้! ด้วยยอดรายได้จากการขายสูงถึง 36,927 ล้านบาท เอพีพิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์ “ปูพรมทุกทำเล” (Market Coverage) ใช้ได้ผลเสมอ ไม่ว่าเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร สินค้าของเอพีทั้ง ทาวน์โฮม และ บ้านแฝด ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด Mass และ Middle ในขณะที่ แสนสิริ หล่นมาอยู่อันดับ 2 ในด้านนี้ ด้วยยอด 32,829 ล้านบาท (แต่เติบโตขึ้น 7%) และ ศุภาลัย ยังคงเหนียวแน่นในอันดับ 3 ที่ 30,836 ล้านบาท จุดที่น่าสังเกต: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% หล่นไปอยู่อันดับ 6 ในตารางนี้ สะท้อนให้เห็นว่าปีที่ผ่านมา LH อาจจะไม่ได้เน้นการโหมขายโครงการแนวราบหนักเท่ากับคู่แข่งรายอื่น หรืออาจเจอปัญหาเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ในบางเซกเมนต์ ดาวรุ่งพุ่งแรง: ต้องยกให้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แม้จะเป็นหน้าใหม่ในวงการที่อยู่อาศัย แต่ด้วยความแข็งแกร่งของทำเลข้างห้างสรรพสินค้า (Mixed-use Strategy) ทำให้รายได้จากการขายเติบโตถึง 103% กวาดไปกว่า 5,835 ล้านบาท เป็นสัญญาณว่ายักษ์ค้าปลีกรายนี้เอาจริงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บรรทัดสุดท้าย (Bottom Line): กำไรสุทธิ คือคำตอบสุดท้ายของการอยู่รอด “ขายดีจนเจ๊ง” คือคำกล่าวที่ไม่เกินจริงในโลกธุรกิจ หากบริหารจัดการต้นทุนไม่ดี การมียอดขายสูงก็ไร้ความหมาย ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 แห่ง แต่ท่ามกลางวิกฤต ยังมี “เสือนอนกิน” ที่ทำกำไรได้อย่างงดงาม: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): แม้ยอดขายจะตก แต่กำไรสุทธิยืนหนึ่งที่ 7,495 ล้านบาท! เคล็ดลับ: LH ไม่ได้ทำแค่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายเท่านั้น แต่ยังมีพอร์ตโรงแรมและอสังหาฯ เพื่อเช่า การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรีท (REIT) สร้างกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการบริหาร Asset Allocation ศุภาลัย: ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือนชนะคู่แข่งอย่างเอพีไปแบบเส้นยาแดงผ่าแปด เอพี ไทยแลนด์: กำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท แสนสิริ: สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยกำไรเติบโตพุ่งพรวด 42% แตะ 5,846 ล้านบาท ผลพวงจากการบริหารจัดการ Cost ที่ดีขึ้นและการขายโครงการราคาสูงที่มี Margin หนา เจาะเทรนด์ 2026: ทิศทาง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” และโอกาสการลงทุน จากข้อมูลปี 2566 ส่งไม้ต่อมายังปีปัจจุบันและอนาคต ผมมองว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทยกำลังเข้าสู่ยุค “Transformation” ครั้งใหญ่ หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย นี่คือเทรนด์ที่คุณต้องจับตามอง: ยุคแห่ง Real Demand และการคัดกรองสินเชื่อ (Credit Scoring) ตลาดเก็งกำไรได้ตายไปแล้วครับ ในยุคดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวระดับสูงและการเข้มงวดของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) การขอ สินเชื่อบ้าน จะยากขึ้น ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะหันมาจับกลุ่ม Real Demand หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่จริงที่มีเครดิตดี มากกว่าการขายใบจองคอนโดฯ เหมือนในอดีต Pet Humanization & Wellness Residence เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) ไม่ใช่แค่กระแสชั่วคราว คอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรรที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) มีอัตราการขาย (Take-up rate) สูงกว่าโครงการทั่วไปถึง 20-30% นอกจากนี้ บ้านเพื่อสุขภาพ รองรับสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของ บ้านเดี่ยว ระดับบน ทำเลส่วนต่อขยาย (Extended CBD & E-BD) กรุงเทพฯ ชั้นในเริ่มอิ่มตัวและราคาสูงเกินเอื้อม ทำเลทองใหม่ๆ จะขยายไปตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้ม พื้นที่อย่าง บางนา, รามอินทรา, ราชพฤกษ์ และกรุงเทพกรีฑา จะกลายเป็น New Luxury Hub สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ Green Building และ ESG อาคารประหยัดพลังงาน ไม่ใช่ทางเลือกแต่เป็นทางรอด ผู้บริโภคยุคใหม่มองหาบ้านที่ติด Solar Roof, มี EV Charger และระบบระบายอากาศที่ประหยัดไฟ การลงทุนในบริษัทที่มีวิสัยทัศน์ด้าน Sustainability จะมีความเสี่ยงต่ำกว่าในระยะยาว บทสรุป ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัท แต่ก็เป็นปีที่ “คัดตัวจริง” ออกจากตลาด การชะลอตัวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้หมายความว่าไม่มีโอกาส แต่โอกาสนั้นเปลี่ยนรูปแบบไปสู่ผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินและมีสินค้าที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่มากที่สุด สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่ดีในการมองหา “ของดีราคาเหมาะสม” (Value Investment) เพราะผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่นออกมาแข่งขันกันอย่างดุเดือด แต่สิ่งสำคัญคือต้องเลือกผู้พัฒนาที่มีความน่าเชื่อถือ มีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ดังที่เห็นจากผลกำไรและยอดขายที่เราได้วิเคราะห์ไป คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันกระแสการเปลี่ยนแปลงนี้? ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหาบ้านหลังแรก คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน หรือต้องการจัดพอร์ตหุ้นในกลุ่มอสังหาฯ การมีข้อมูลที่ลึกและรอบด้านคืออาวุธที่สำคัญที่สุด หากคุณไม่อยากพลาดทุกความเคลื่อนไหวในวงการอสังหาริมทรัพย์ และบทวิเคราะห์เจาะลึกแบบ Exclusive อย่าลืมกดติดตามและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจลงทุนทุกครั้งครับ อนาคตอยู่ในมือคุณ เลือกให้ถูก แล้วคุณจะเป็นผู้ชนะในสมรภูมินี้เช่นกัน