เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่ทิศทางตลาดและกลยุทธ์การลงทุนปี 2567-2569 ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมเศรษฐกิจไทยในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2565 ถึง 2566 หลายคนคงจำได้ว่าเรามีความหวังกันไว้สูงมาก โมเมนตัมทางเศรษฐกิจกำลังจะกลับมา (Take off) หลังผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด แต่ในความเป็นจริง โลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลับไม่ได้สวยหรูอย่างที่คาดการณ์ไว้ ภาพที่เราเห็นคือภาวะ “เครื่องสะดุด” ที่เริ่มส่งสัญญาณมาตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้าย
ที่เป็นช่วงไฮซีซั่น (High Season) แต่กำลังซื้อกลับไม่ดีดตัวขึ้นอย่างที่ควรจะเป็น
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี เห็นวัฏจักรขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน ปีที่ผ่านมาถือเป็นปีที่ “ปราบเซียน” อย่างแท้จริง ข้อมูลจาก Property Mentor ที่ได้รวบรวมผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง คือเครื่องยืนยันชั้นดีว่า ใครคือของจริง และใครที่ยังต้องปรับกระบวนทัพใหม่ วันนี้ผมจะพาไปชำแหละงบการเงิน เจาะลึกกลยุทธ์ และมองข้ามช็อตไปถึงเทรนด์ปี 2569 เพื่อให้คุณเห็นภาพ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ชัดเจนที่สุด ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือคนที่กำลังมองหา โครงการบ้านใหม่ สักหลัง
ภาพรวมตลาด: รายได้ทรงตัว แต่ไส้ใน “น่าห่วง”
ตัวเลขไม่เคยโกหกใคร หากเรากวาดตามองรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท จะพบว่าเม็ดเงินสะพัดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเหมือนเยอะใช่ไหมครับ? แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ลดลงไป -1.2% สิ่งที่น่าตกใจไม่ใช่แค่ตัวเลขรวมที่ติดลบ แต่คือสัดส่วนของผู้ที่ “บาดเจ็บ” จากสมรภูมินี้ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง
ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การรักษาสภาพคล่องและกระแสเงินสด (Cash Flow) คือหัวใจสำคัญ แต่เราเห็นผู้เล่นรายใหญ่อย่าง แอล.พี.เอ็น., ไรมอน แลนด์ หรือแม้แต่ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ต้องเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่หดตัวในระดับ 20-28% ซึ่งถือเป็นสัญญาณเตือนภัยที่บ่งบอกว่า กำลังซื้อ ในกลุ่มตลาดกลาง-ล่าง และกลุ่มลักชัวรี่บางเซกเมนต์กำลังมีปัญหาอย่างหนัก ทั้งจากภาวะ หนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดของธนาคารในการปล่อย กู้ซื้อบ้าน
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่เรามักมองว่าเป็นพี่ใหญ่ที่มั่นคง ก็ยังเจอแรงกระแทกรายได้รวมลดลงถึง 18% หรือ เอพี (ไทยแลนด์) และ ศุภาลัย ก็หนีไม่พ้นผลกระทบจากคลื่นลมเศรษฐกิจระลอกนี้เช่นกัน
Top 10 เจ้าตลาด: เมื่อ “แสนสิริ” ผงาดขึ้นบัลลังก์รายได้รวม
ถ้าเปรียบ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นการวิ่งมาราธอน ปีนี้ “แสนสิริ” คือคนที่สปีดปลายได้ยอดเยี่ยมที่สุด ด้วยรายได้รวมที่พุ่งทะยานแตะ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปแบบฉิวเฉียด การที่แสนสิริขึ้นมายืนหนึ่งในแง่รายได้รวม สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ (Brand Equity) และกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่และกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) ได้อย่างแม่นยำ
ในขณะที่อันดับ 3 อย่าง ศุภาลัย แม้รายได้จะลดลงบ้างแต่ก็ยังประคองตัวเลขไว้ที่ระดับ 3 หมื่นล้านบาทได้ ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ยังคงเกาะกลุ่มผู้นำไว้อย่างเหนียวแน่น
แต่เดี๋ยวก่อนครับ… ในฐานะนักวิเคราะห์ เราจะดูแค่ “รายได้รวม” ไม่ได้ เพราะรายได้รวมอาจประกอบด้วยกำไรพิเศษ หรือรายได้จากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน ดังนั้น ตัวชี้วัดที่สะท้อนสุขภาพของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้ดีที่สุด คือ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) หรือรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์นั่นเอง
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เอพี (ไทยแลนด์) คือเบอร์ 1 ตัวจริงเรื่องการขาย
เมื่อเราถอดหน้ากากรายได้อื่น ๆ ออก แล้ววัดกันที่ฝีมือการขายบ้านและ คอนโดมิเนียม ล้วนๆ ภาพตารางคะแนนจะเปลี่ยนไปทันที
ในปีที่ผ่านมา เอพี (ไทยแลนด์) พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าเป็น “นักขายมือทอง” ด้วยรายได้จากการขายรวมสูงถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริขึ้นมาเป็นอันดับ 1 สิ่งนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าโปรดักต์ของเอพี ไม่ว่าจะเป็น ทาวน์โฮม ทำเลเมือง หรือ บ้านเดี่ยว ระดับลักชัวรี่ ยังคงตอบโจทย์ผู้บริโภคได้อย่างตรงจุด แม้ในยามที่เศรษฐกิจผันผวน
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของรายได้จากการขายทั้งตลาดกลับน่ากังวลกว่า เพราะทั้ง 41 บริษัททำได้รวมกันเพียง 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นี่คือตัวเลขที่สะท้อนว่า “เค้ก” ก้อนนี้เล็กลง และการแข่งขันเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ในปี 2567-2569 จะดุเดือดเลือดพล่านยิ่งกว่าเดิม
ผู้เล่นที่น่าจับตามองในสมรภูมินี้คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่กระโดดจากธุรกิจรีเทลลงมาเล่นในสนาม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เต็มตัว และทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 103% นี่คือสัญญาณว่ายักษ์ใหญ่รายใหม่กำลังเริ่มขยายอาณาจักร และใช้จุดแข็งเรื่องทำเลศูนย์การค้ามาเป็นแม่เหล็กดึงดูดลูกค้า ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่คู่แข่งต้องระวัง
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่ตัดสินความอยู่รอด
ในโลกของการทำธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้จะขายดีแค่ไหน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ หรือเจอดอกเบี้ยกัดกิน กำไรก็อาจไม่เหลือ
แชมป์กำไรสูงสุดปีนี้ยังคงเป็น “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่กวาดกำไรไปกว่า 7,495 ล้านบาท แต่ต้องดอกจันตัวโตๆ ไว้ว่า ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษในการขายโรงแรมเข้ากองทุนฯ กว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของแลนด์ฯ ที่มีการกระจายความเสี่ยง (Diversification) ไปยังธุรกิจที่มีรายได้ประจำ (Recurring Income) ทำให้ในยามที่การขายบ้านชะลอตัว ก็ยังมีกำไรจากส่วนอื่นมาพยุง
แต่ถ้าพูดถึงการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจที่สุด ต้องยกให้ “แสนสิริ” ที่กำไรสุทธิโตระเบิดถึง 42% แตะระดับ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่ดีเยี่ยม และการขยับพอร์ตโฟลิโอไปจับตลาดลักชัวรี่ที่มีมาร์จิ้นสูง ซึ่งเป็นเทรนด์ที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั่วโลกกำลังมุ่งไป
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับปี 2567-2569: ปรับตัวอย่างไรให้รอด?
จากการวิเคราะห์ข้อมูลปีที่ผ่านมา ผนวกกับประสบการณ์ 10 ปีในวงการ ผมมองเห็นทิศทางที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังจะมุ่งไป และนี่คือสิ่งที่ผู้พัฒนาโครงการ (Developers) และนักลงทุนต้องรู้หากไม่อยากตกขบวน:
ยุคแห่งการคัดกรองลูกค้า (Quality over Quantity):
หมดยุคของการเปิดโครงการหว่านแหแล้วหวังยอดจองถล่มทลาย ปัญหาหนี้เสีย (NPLs) และยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูง ทำให้ผู้ประกอบการต้องหันมาโฟกัสกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง หรือกลุ่ม “Real Demand” มากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคา 5-10 ล้านบาทขึ้นไป การทำ การตลาดอสังหา จะเจาะจงเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) มากยิ่งขึ้น
Pet Humanization คือโอกาสทอง:
เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เป็นลูกกำลังมาแรงมาก และจะแรงต่อเนื่องไปจนถึงปี 2570 โครงการ คอนโดมิเนียม หรือ บ้านจัดสรร ที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-friendly) จะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่จะกลายเป็นมาตรฐาน (Standard) ใหม่ การออกแบบพื้นที่ส่วนกลางต้องรองรับไลฟ์สไตล์นี้ หากโครงการไหนละเลย อาจเสียโอกาสในการเข้าถึงลูกค้ากลุ่มใหญ่ไปทันที
Wellness & Aging Society:
ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ โครงการบ้านใหม่ 2567 จะต้องเริ่มผนวกบริการด้านสุขภาพ (Wellness) เข้าไปในที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบ Universal Design หรือการจับมือกับโรงพยาบาลเพื่อให้บริการดูแลสุขภาพถึงบ้าน นี่คือ High-Value Product ที่จะเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการได้มหาศาล
Green Real Estate และ ESG:
ผู้บริโภคยุคใหม่และนักลงทุนต่างชาติให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม อาคารประหยัดพลังงาน การติดตั้ง Solar Roof และระบบ EV Charger จะเป็นสิ่งที่ “ต้องมี” ไม่ใช่แค่ “มีก็ดี” นอกจากจะช่วยลดค่าใช้จ่ายให้ลูกบ้านแล้ว ยังช่วยเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว และง่ายต่อการขอสินเชื่อสีเขียว (Green Loan) จากธนาคาร
ทำเลที่เปลี่ยนไปตามโครงสร้างพื้นฐาน:
การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ทั้งสายสีเหลือง สีชมพู และสายสีส้มที่กำลังจะตามมา จะเปิดหน้าดินใหม่ๆ ให้กับการพัฒนา อสังหาฯ กรุงเทพ และปริมณฑล แต่ต้องระวังภาวะ Oversupply ในบางทำเล การเลือกซื้อเพื่อ การลงทุนอสังหา ในยุคนี้ ต้องดู Demand ในพื้นที่ให้ละเอียดกว่าเดิม ไม่ใช่แค่ติดรถไฟฟ้าแล้วจะขายได้เสมอไป
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือต้องการ กู้ซื้อบ้าน ในช่วงนี้ ถือเป็นจังหวะของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง ผู้ประกอบการหลายรายอัดโปรโมชั่นระบายสต็อก ทั้งส่วนลด ของแถม และฟรีค่าโอน เพื่อปิดยอดขาย แต่สิ่งที่ท่านต้องทำคือ:
เช็คความพร้อมทางการเงิน: คำนวณความสามารถในการผ่อนชำระให้ดี อย่าลืมเผื่อเหลือเผื่อขาดสำหรับดอกเบี้ยที่อาจผันผวน หากท่านมีบ้านอยู่แล้ว การ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ยก็เป็นทางเลือกที่ดีในการเพิ่มสภาพคล่อง
เลือกแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ: จากผลประกอบการปี 2566 เราเห็นแล้วว่า แบรนด์ใหญ่ที่มีสายป่านยาวจะมีความได้เปรียบ ทั้งในแง่คุณภาพการก่อสร้างและการดูแลหลังการขาย การเลือกซื้อบ้านจาก Top 5 หรือ Top 10 ของตลาด จะช่วยลดความเสี่ยงในการทิ้งงานหรือปัญหาจุกจิกในอนาคตได้
มองหาทำเลที่มีศักยภาพในอนาคต: อย่ามองแค่ราคาถูก แต่ให้มองถึงโอกาสในการเติบโตของราคาที่ดิน (Capital Gain) และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) หากท่านซื้อเพื่อลงทุน
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายคนในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่ปรับตัวได้ไว บริหารความเสี่ยงได้ดี และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค คือผู้ที่ยืนหยัดอยู่ได้ ดังเช่นที่เราเห็นจากผลงานของ แสนสิริ เอพี และแลนด์แอนด์เฮ้าส์
สำหรับปี 2567 ไปจนถึงปี 2569 ผมเชื่อมั่นว่าตลาดจะค่อยๆ ฟื้นตัวในรูปแบบ K-Shape คือกลุ่มบนยังไปได้ดี แต่กลุ่มล่างอาจยังเหนื่อย การมีความรู้และข้อมูลที่ถูกต้องจึงเป็นอาวุธสำคัญที่สุด ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้เล่นในสนาม หรือผู้ชมที่กำลังมองหาบ้านในฝัน
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลโครงการ หรือปรึกษาเรื่องการวางแผน กู้ซื้อบ้าน เพื่อให้ได้ข้อเสนอที่ดีที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป การตัดสินใจวันนี้ อาจเปลี่ยนอนาคตทางการเงินและคุณภาพชีวิตของคุณได้
ร่วมค้นหาคำตอบและวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยของคุณไปกับเรา คลิกเพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือรับสิทธิพิเศษสำหรับโครงการใหม่ล่าสุดได้ที่นี่
