เจาะลึกทิศทาง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” และบทสรุปผู้ชนะตัวจริง: วิเคราะห์งบการเงินและก้าวต่อไปสู่ปี 2569
บทนำ: เมื่อพายุลูกใหญ่พัดผ่าน และความท้าทายใหม่ที่รออยู่
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวทั้งช่วงวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ จนถึงยุคโควิด-19 ต้องยอมรับว่าปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึง 2567 เป็นช่วงเวลาที่น่าหนักใจและท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย
หากเรามองย้อนกลับไป หลายคนคาดการณ์ว่าปี 2565 คือจุดเริ่มต้นของการ Take off หรือการทะยานขึ้นอีกค
รั้งหลังโรคระบาดคลี่คลาย แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน โมเมนตัมที่ควรจะส่งผลบวกกลับสะดุดลงจากปัจจัยลบที่ถาโถม ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงแตะเพดาน ความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของสถาบันการเงิน และทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้นที่กัดกร่อนกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างรุนแรง
ตลาดที่ชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนเลือกตั้ง ลากยาวมาจนถึงไตรมาส 4 ที่ปกติควรเป็นช่วง High Season แต่กลับเงียบเหงา สิ่งนี้ไม่ใช่แค่สัญญาณเตือน แต่มันคือ “New Reality” หรือความจริงชุดใหม่ที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญ วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละงบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อค้นหาความจริงว่า ใครคือ “ของจริง” และใครที่กำลัง “อาการหนัก” ท่ามกลางสมรภูมินี้
ภาพรวมตลาด: รายได้ทรงตัว แต่ไส้ใน “น่าห่วง”
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor และวิเคราะห์เชิงลึก พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนจะลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ในมุมมองของนักวิเคราะห์ ตัวเลขรวมมักจะหลอกตาเราเสมอ
เมื่อเราเจาะลึกลงไปในรายละเอียดรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้ลดลง นั่นหมายความว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เกินกว่าครึ่งในตลาดหลักทรัพย์กำลังเผชิญกับภาวะถดถอยของยอดขาย
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือกลุ่มที่รายได้หายไปมากกว่า 20% ซึ่งรวมถึงแบรนด์ที่คุ้นหูอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), ไรมอน แลนด์, อีสเทอร์น สตาร์, และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ การลดลงระดับนี้ในธุรกิจที่ใช้เงินทุนหมุนเวียนสูง ถือเป็นสัญญาณอันตรายที่บ่งบอกถึงปัญหาสภาพคล่องและการระบายสต็อกสินค้า (Inventory Clearance) ที่ไม่เป็นไปตามเป้า
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ก็ยังต้องเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ขนาดขององค์กรไม่ใช่เกราะป้องกันเสมอไปในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน และ ดอกเบี้ยบ้าน กลายเป็นภาระหนักอึ้ง
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ เบียด เอพี คว้าชัย
ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลแพ้ชนะมักดูกันที่บรรทัดสุดท้าย แต่ยอดขายคือด่านแรกที่บอกถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ ในปีที่ผ่านมา เราได้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าตื่นเต้นใน Top 10
แสนสิริ ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ความสำเร็จของแสนสิริในปีนี้ ต้องยกเครดิตให้กับการวางกลยุทธ์ Luxury Segment ที่แม่นยำ และการสร้างแบรนด์ที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) และได้รับผลกระทบน้อยจากการปฏิเสธสินเชื่อ
ในขณะที่ ศุภาลัย ยังคงรักษามาตรฐานได้ดีในอันดับ 3 แม้รายได้จะลดลงบ้าง ตามมาด้วย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ยังคงเกาะกลุ่มผู้นำ แม้จะเผชิญความท้าทายในการปรับโครงสร้างรายได้
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าสังเกตคือ ใน Top 10 ผู้นำตลาด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ซึ่งรวมถึง ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และ เอสซี แอสเสท สิ่งนี้ย้ำเตือนว่า แม้แต่บริษัทชั้นนำก็ยังเหนื่อยกับการเข็นยอดขายในภาวะเศรษฐกิจแบบ K-Shaped Recovery นี้
เจาะไส้ใน: รายได้จากการขาย (Core Business) คือบทพิสูจน์ที่แท้จริง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักแนะนำเสมอว่าอย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะตัวเลขนั้นอาจรวมกำไรพิเศษ หรือรายได้จากการขายที่ดิน/สินทรัพย์ ซึ่งไม่ใช่ความยั่งยืน หากเราจะวัดความเก่งในการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เพียวๆ
เมื่อกางตัวเลขชุดนี้ออกมา ภาพจะเปลี่ยนไปพอสมควร:
รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า นี่คือดัชนีชี้วัดที่ชัดเจนที่สุดว่า Demand ในตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงยืนหนึ่งในฐานะ “เจ้าตลาดแนวราบ” และคอนโดมิเนียม โดยทำรายได้จากการขายสูงสุดที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ก็พิสูจน์ให้เห็นว่า Product Strategy ของเอพีที่กระจายพอร์ตสินค้าครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ยังคงทำงานได้ดีเยี่ยม
แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ในแง่รายได้จากการขาย และเป็นเพียงไม่กี่รายที่ตัวเลขนี้ “เติบโต” (+7%) สวนทางตลาด ส่วน เอสซี แอสเสท ก็ทำผลงานได้น่าประทับใจ ด้วยการเติบโตถึง 13% ในฝั่งรายได้จากการขาย ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ สะท้อนให้เห็นว่าตลาดบ้านหรู (Luxury Housing) ยังไปได้สวย และกลุ่มลูกค้า High Net Worth ยังมีกำลังซื้อสูง
ในทางกลับกัน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ รายได้จากการขายหายไปกว่า -38% ซึ่งถือว่าหนักหนา และ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้ส่วนนี้ดิ่งลงถึง -78% สะท้อนถึงปัญหาในการโอนกรรมสิทธิ์และการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ไม่ต่อเนื่อง
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
สิ่งที่ต้องจับตามองคือการรุกคืบของ เซ็นทรัลพัฒนา ที่ไม่ได้มีดีแค่ห้างสรรพสินค้าอีกต่อไป ปีที่ผ่านมา CPN ทำรายได้จากการขายอสังหาฯ โตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) จากการปูพรมเปิดโครงการคอนโดมิเนียมติดศูนย์การค้าและบ้านระดับพรีเมียม นี่คือ Business Model แบบ Mixed-use ที่ทรงพลัง และจะเป็นคู่แข่งที่น่ากลัวสำหรับ Developer รายเดิมในอนาคต
บทวิเคราะห์กำไรสุทธิ: ใครคือผู้บริหารเงินเป็น?
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ประโยคนี้ยังคงศักดิ์สิทธิ์เสมอ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) คว้าแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่เดี๋ยวก่อน… อย่าเพิ่งด่วนสรุปว่า Core Business เขาดีที่สุด เพราะกำไรก้อนโตนี้กว่า 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน REIT นี่คือกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ (Asset Rotation) ที่ชาญฉลาดของ LH เพื่อพยุงกำไรในยามที่ธุรกิจหลักชะลอตัว
หากตัดรายการพิเศษออก ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ที่มีความสามารถในการทำกำไรจากการดำเนินงาน (Operation) ที่แข็งแกร่งที่สุด สูสีกันที่ระดับ 6,000 ล้านบาท ตามมาด้วย แสนสิริ ที่กำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) ซึ่งถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง
ในขณะที่กลุ่มบริษัทขนาดกลางและเล็กหลายราย ยังคงจมอยู่ในตัวแดง บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด สะท้อนให้เห็นว่าสายป่าน (Cash Flow) และการบริหารต้นทุน (Cost Control) คือกุญแจสำคัญในการอยู่รอด
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเทรนด์ปี 2568-2569
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปทิศทางและแนวโน้มที่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านต้องรู้ เพื่อเตรียมรับมือกับอนาคต:
ยุคแห่งการคัดกรอง (Selection Era)
ตลาดจะไม่โตแบบ “ยกแผง” อีกต่อไป จะมีเพียงผู้ชนะไม่กี่รายที่ปรับตัวได้ แบรนด์เล็กที่สายป่านสั้นจะเริ่มหายไป หรือถูกควบรวมกิจการ (M&A) การเลือกซื้อบ้านจาก Developer ที่มีความมั่นคงทางการเงินจึงสำคัญมาก เพื่อป้องกันปัญหาโครงการสร้างไม่เสร็จ
สงครามราคาและโปรโมชั่น (Price War & Promotions)
ด้วยสต็อกคงค้าง (Inventory) ที่ยังสูงในหลายทำเล โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียม ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีเหลือง เราจะเห็นโปรโมชั่น “อยู่ฟรี” “ช่วยผ่อน” หรือส่วนลดเงินสดออกมาอย่างต่อเนื่อง นี่เป็นโอกาสทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อม (Cash King) ในการช้อปของดีราคาถูก
บ้านประหยัดพลังงานและ Pet-Friendly
เทรนด์ปี 2026 จะมุ่งไปที่ Sustainability ชัดเจนขึ้น บ้านที่ติด Solar Roof, รองรับ EV Charger และออกแบบเพื่อสัตว์เลี้ยง (Pet Humanization) จะขายดีกว่าบ้านรูปแบบเดิมๆ เพราะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่และสังคมผู้สูงอายุ
ดอกเบี้ยและการกู้สินเชื่อ
แม้ทิศทางดอกเบี้ยโลกอาจเริ่มทรงตัว แต่ในไทย ความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน จะยังคงอยู่ ธนาคารจะเลือกปล่อยกู้เฉพาะกลุ่มเครดิตดี ดังนั้น การเตรียม Statement และการลดหนี้บัตรเครดิตก่อนยื่นกู้ คือสิ่งที่ผู้บริโภคต้องทำ
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้มองหาที่อยู่อาศัย
สำหรับท่านที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม ในช่วงเวลานี้ ไม่ว่าจะเป็นเพื่อการอยู่อาศัยเองหรือเพื่อการลงทุน (ปล่อยเช่า/เก็งกำไร) ผมมีข้อแนะนำดังนี้:
Location is still Key: เลือกทำเลที่มี Real Demand รองรับ เช่น ใกล้แหล่งงาน ใกล้มหาวิทยาลัย หรือ คอนโดติดรถไฟฟ้า ในเมือง (CBD) หลีกเลี่ยงทำเลชานเมืองที่ซัพพลายล้น
ตรวจสอบสถานะการเงินโครงการ: ก่อนวางเงินจอง เช็คให้ชัวร์ว่าผู้พัฒนาโครงการมีสถานะทางการเงินอย่างไร ผลประกอบการย้อนหลังเป็นอย่างไร (ดูจากบทวิเคราะห์นี้เป็นแนวทางได้)
มองหา High Rental Yield: หากลงทุนปล่อยเช่า ควรมองหา Yield ที่ระดับ 5-6% ขึ้นไป หากต่ำกว่านี้ เมื่อหักลบดอกเบี้ยเงินกู้แล้วอาจไม่คุ้มค่าเหนื่อย
สินเชื่อที่อยู่อาศัย และ การรีไฟแนนซ์บ้าน เป็นเครื่องมือทางการเงินที่ท่านต้องบริหารให้เป็น การเปรียบเทียบโปรโมชั่นดอกเบี้ยจากหลายธนาคาร จะช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าได้หลักแสนถึงหลักล้านบาทตลอดอายุสัญญา
บทสรุป
ปี 2566 และ 2567 อาจเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการ การปรับตัวเข้าสู่เซกเมนต์ใหม่ๆ และการบริหาร Cash Flow คือทางรอด สำหรับผู้ซื้อ นี่คือจังหวะที่ดีที่สุดในการเจรจาต่อรองเพื่อให้ได้ทรัพย์สินในราคาที่คุ้มค่าที่สุด
ตัวเลขไม่เคยโกหก และงบการเงินปีนี้ได้บอกเราแล้วว่า “ใครคือของจริง”
หากคุณคือนักลงทุนที่มองหาโอกาส หรือผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหลังแรกและต้องการที่ปรึกษาที่เชี่ยวชาญ เจาะลึกข้อมูลจริง ไม่ขายฝัน อย่าปล่อยให้ความไม่รู้ทำให้คุณพลาดโอกาสที่ดีที่สุด
เริ่มวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยและการลงทุนของคุณวันนี้ คลิกเพื่อปรึกษาทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา หรือลงทะเบียนรับบทวิเคราะห์เจาะลึกรายทำเลฟรี!
