D0702152 กจ างแสบขโมยน ำม นร านผ ดไทยไปขายต อ(หน งส ละ part2 | Osman Kohl

เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: บทสรุปผลประกอบการ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ใครรอด ใครร่วง และทิศทางตลาดปี 2026 ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำมาอย่างต่อเนื่อง หากใครที่ติดตาม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาตลอดทศวรรษ จะทราบดีว่าวัฏจักรของตลาดนี้มีความอ่อนไหวต่อปัจจัยมหภาคอย่างมหาศาล ปี 2566 ที่ผ่านมา ไม่ใช่เพียงแค่ปีแห่งความผิดหวังธรรมดา แต่มันคือ “บททดสอบความแข็งแกร่ง” (Stress Test) ครั้งสำคัญที่คัดกรอง “ของจริง” ออกจากตลาด จากโมเมนตัมที่ดูเหมือนจะสดใสในปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าจะเป็นปีแห่งการ Take off กลับกลายเป็นภาวะเครื่องยนต์ดับกลางอากาศเมื่อเข้าสู่ช่วงก่อนการเลือกตั้ง และลากยาวภาวะซึมเซาไปจนถึงสิ้นปี แม้กระทั่งไตรมาส 4 ที่ปกติเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถกู้สถานการณ์กลับมาได้ ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี วันนี้ผมจะไม่เพียงแค่เอาตัวเลขมาปารายงานใส่คุณ แต่เราจะมาผ่าโครงสร้าง เจาะลึกไส้ในของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อดูว่าภายใต้ตัวเลขรายได้และกำไรนั้น ซ่อนกลยุทธ์การเอาตัวรอดและการปรับตัวสู่อนาคตอย่างไร โดยเฉพาะเมื่อเรามองข้ามช็อตไปถึงเทรนด์ปี 2026 ที่การแข่งขันจะเปลี่ยนรูปแบบไปอย่างสิ้นเชิง ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่คำตอบเดียวของความอยู่รอด จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ต่อผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 พบตัวเลขรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ เหมือนลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% จากปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) แต่ในความเป็นจริง ตัวเลขนี้ซ่อน “แผลลึก” ของผู้ประกอบการรายย่อยและรายกลางเอาไว้มากมาย เมื่อเจาะลึกลงไป เราพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า “เค้ก” ก้อนนี้ไม่ได้เล็กลงมากนัก แต่ “คนกิน” ที่แข็งแรงกว่ากำลังแย่งชิ้นเค้กไปครอง กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก (Red Zone) คือกลุ่มที่มีรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ: แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งกลุ่มนี้ติดลบไปราว -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%) ปรากฏการณ์นี้สะท้อนอะไร? มันสะท้อนว่าในภาวะที่กำลังซื้อเปราะบาง และสถาบันการเงินเข้มงวดเรื่อง สินเชื่อบ้าน (Home Loan) ผู้พัฒนาโครงการที่ไม่สามารถปรับตัว หรือไม่มีโปรดักต์ที่ตอบโจทย์ Real Demand ได้อย่างแท้จริง จะถูกผลักออกจากตลาดได้ง่ายดายมาก เจาะลึกบัลลังก์เจ้าตลาด: Top 10 รายได้รวม และการสลับขั้วอำนาจ สิ่งที่น่าสนใจที่สุดในปีที่ผ่านมา คือการขับเคี่ยวกันของยักษ์ใหญ่ แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% หล่นมาอยู่อันดับ 4 ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งบอกว่า โมเดลธุรกิจแบบเดิมอาจต้องการการสังคายนาใหม่ ทำเนียบ 10 อันดับรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (+12%) – ผู้ชนะที่แท้จริงในปีนี้ ด้วยกลยุทธ์เจาะกลุ่ม Luxury และการบริหารแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทำให้ลูกค้ายอมจ่ายแม้ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท – แม้จะติดลบเล็กน้อย (-0.x%) แต่ยังหายใจรดต้นคอแชมป์แบบสูสี แสดงถึงฐานลูกค้าที่เหนียวแน่นในทุกเซกเมนต์ ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท – แม้รายได้จะลดลง แต่การบริหารจัดการต้นทุนยังคงเป็นจุดเด่น แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท การที่ Top 10 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเข้าสู่ยุค Zero-Sum Game ย่อมๆ คือการเติบโตของรายหนึ่ง อาจหมายถึงการถดถอยของอีกรายหนึ่ง หากไม่มีการขยายตลาดใหม่ๆ แกะรอย “เงินสด” จากการขาย: ใครคือเทพนักขายตัวจริง? ในมุมมองของนักวิเคราะห์และนักลงทุน การดู “รายได้รวม” อาจจะถูกบิดเบือนด้วยรายได้จากการเช่า บริการ หรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน (Spin-off) ดังนั้น ตัวชี้วัดศักยภาพในการทำตลาดที่แท้จริงคือ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Core Business) เมื่อเรากรองเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน: มูลค่าตลาดรวมจากการขายอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปกว่า -11% จากปีก่อนหน้า (299,979 ล้านบาท) ตัวเลขนี้คือ “สัญญาณเตือนภัย” ระดับสีแดงว่า Demand ในตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ หรืออาจเกิดจากปัญหา กู้ซื้อบ้าน ไม่ผ่านในอัตราที่สูงขึ้น (Rejection Rate) ความพลิกผันในสมรภูมิยอดขาย: ไรมอน แลนด์ รายได้จากการขายหายไปถึง -78% แอล.พี.เอ็น. ลดลงเกือบ -40% แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รายได้จากการขายลดลง -38% (ตัวเลขที่น่าตกใจสำหรับเบอร์ใหญ่) Top 10 แชมป์ยอดขาย (Real Sector Performance): เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท – นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่า AP คือ “ราชาแห่งการขาย” ที่เน้น Volume และการกระจายพอร์ตโฟลิโอทั้งแนวราบและคอนโดได้อย่างสมดุลที่สุด แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท – ตามมาติดๆ และเป็น 1 ใน 2 รายที่ยอดขายโตสวนกระแส (+7%) ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท เอสซี แอสเสท: 23,370 ล้านบาท – ทำผลงานได้ยอดเยี่ยมด้วยการเติบโตถึง +13% (สูงที่สุดในกลุ่มผู้นำ) การเน้นบ้านหรูถือเป็นกลยุทธ์ที่ถูกต้องในเวลาที่เหมาะสม พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (-24%) ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท ดาวรุ่งพุ่งแรง: ต้องยกให้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แม้จะเพิ่งรุกตลาดที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง แต่สามารถทำรายได้จากการขายแตะ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% พิสูจน์ให้เห็นว่า Ecosystem ของศูนย์การค้าช่วยดันยอดขายที่อยู่อาศัยได้จริง เป็นโมเดลที่น่าจับตามองสำหรับ การลงทุนอสังหา ในอนาคต บรรทัดสุดท้าย (Bottom Line): กำไรสุทธิ คือเครื่องยืนยันความอยู่รอด วลีที่ว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ยังคงใช้ได้เสมอใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 กำไรสุทธิรวมทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% มีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งบางรายอาการโคม่ามาตั้งแต่ยุคโควิด วิเคราะห์เจาะลึก Top 10 กำไรสุทธิ: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท – ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่เดี๋ยวก่อน! ตัวเลขนี้มี “กำไรพิเศษ” ราว 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากตัดส่วนนี้ออก แชมป์ตัวจริงอาจเปลี่ยนมือ นี่คือความชาญฉลาดทางการเงิน (Financial Engineering) ของ LH ที่ใช้สินทรัพย์อื่นมาพยุงกำไรในวันที่ยอดโอนบ้านสะดุด ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท – กำไรเนื้อๆ เน้นๆ จากการบริหาร Cost ได้เฉียบขาด เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท – เฉือนกันเพียงปลายจมูก แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท – เติบโตระเบิดระเบ้อ +42% เป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง ทั้งยอดขาย รายได้ และกำไร ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (-25%) เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณ) บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางตลาดและคำแนะนำสำหรับปี 2024-2026 จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุป 3 ประเด็นสำคัญที่ส่งผลต่อทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และคำแนะนำสำหรับผู้บริโภค: สงครามราคาจบลงแล้ว เข้าสู่ยุค “สงครามคุณภาพ” และ “บริการ” ผู้ประกอบการเริ่มตระหนักว่าการลดราคาเพื่อระบายสต็อก (Price War) ในช่วงโควิด ทำให้เจ็บตัวระยะยาว ในปี 2026 เราจะเห็นการแข่งขันที่ฟังก์ชันบ้าน ประหยัดพลังงาน (Green Energy) และบริการหลังการขาย ใครที่คิดจะ ซื้อบ้าน ช่วงนี้ ให้ดู Track Record ของแบรนด์เป็นหลัก อย่าดูแค่ราคาโปรโมชั่น วิกฤตสินเชื่อ และความสำคัญของ Credit Scoring ปัญหาใหญ่ที่ฉุดรั้งตลาดไม่ใช่คนไม่อยากซื้อ แต่คือธนาคารไม่ปล่อยกู้ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท พุ่งสูงจนน่าตกใจ สำหรับผู้ซื้อ: การเตรียมตัวเดินบัญชี (Statement) และลดภาระหนี้ก่อนยื่น กู้ซื้อบ้าน เป็นเรื่องคอขาดบาดตาย หากคุณผ่อนสินค้าฟุ่มเฟือยเต็มวงเงินโอกาสกู้ผ่านแทบเป็นศูนย์ ทางเลือก: การ รีไฟแนนซ์ (Refinance) บ้านเดิมเพื่อลดดอกเบี้ย หรือนำเงินส่วนต่างมาหมุนเวียน เป็นกลยุทธ์ที่คนมีบ้านต้องทำทุกๆ 3 ปี เพื่อบริหาร Cash Flow ของตัวเองให้รอดพ้นยุคดอกเบี้ยแพง การกระจายความเสี่ยง (Diversification) คือกุญแจสู่ความยั่งยืน เราเห็นบทเรียนจาก LH และ CPN แล้วว่า การมีรายได้จากค่าเช่า หรือธุรกิจโรงแรม ช่วยพยุงบริษัทได้ในวันที่ตลาดที่อยู่อาศัยซบเซา สำหรับนักลงทุนรายย่อย หากสนใจ การลงทุนอสังหา อย่าทุ่มเงินทั้งหมดไปกับคอนโดเพื่อปล่อยเช่าเพียงอย่างเดียว ลองมองหากองทุนอสังหาฯ (REITs) หรือหุ้นกลุ่มโรงพยาบาลและบริการที่เกี่ยวเนื่อง เพื่อกระจายความเสี่ยง สรุปส่งท้าย: จังหวะของผู้กล้า ในเวลาที่เหมาะสม ปี 2566 อาจเป็นปีที่ฝุ่นตลบและเต็มไปด้วยบาดแผลสำหรับหลายบริษัทใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน นี่คือช่วงเวลาแห่งการ “เลือกช้อปของดี” ตลาดที่เป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ยังคงมีอยู่ แต่ต้องเลือกอย่างชาญฉลาด หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ หรือต้องการวางแผนการเงินเพื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในฝัน ไม่ว่าจะเป็นการเตรียมตัว กู้ซื้อบ้าน หรือการมองหาทำเลศักยภาพที่ราคาและดอกเบี้ยยังจับต้องได้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไปพร้อมกับความกลัว เริ่มต้นวางแผนการเงินและสำรวจโครงการที่ใช่ตั้งแต่วันนี้ เพราะเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวเต็มที่ในปี 2567-2568 ราคาอสังหาฯ จะไม่รอคุณอีกต่อไป