D0702157 เธอขอความช วยเหล อจากแม าขายข าวเกร ยบ(หน งส part2 | Delila Fee

ผ่าลึกวิกฤตและโอกาส: บทสรุป “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” และจัดอันดับบิ๊กคอร์ป ใครรุ่งใครร่วง พร้อมเจาะเทรนด์การลงทุนปี 2024-2026 ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์การลงทุนและพัฒนาที่ดินมากว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงเวลา 1-2 ปีที่ผ่านมา คือบททดสอบที่หินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของปี 2566 ที่ผ่านมา หลายคนอาจจะตั้งความหวังไว้ว่ามันจะเป็นปีแห่งการ “Take Off” หรือการทะยานขึ้นของกราฟธุรกิจ สืบเนื่องจากแรงส่ง (Momentum) ปลายปี 2565 ที่ ดูเหมือนจะสดใส แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อตัวเลขไม่โกหก ผลลัพธ์ที่ออกมาคือความชะลอตัวที่ลากยาวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลามไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่น (High Season) ของการโอนกรรมสิทธิ์และการปิดยอดขาย แต่กลับกลายเป็นว่าบรรยากาศเงียบเหงากว่าที่คาดการณ์ไว้มาก และเมฆหมอกนี้ยังคงปกคลุมต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 นี้ บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึก (Deep Dive) จากผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมินี้ และทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 จะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผน การลงทุนอสังหา หรือเตรียมตัว กู้ซื้อบ้าน ได้อย่างชาญฉลาดที่สุด ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อรายได้รวมถอยหลัง สัญญาณเตือนภัยที่ต้องจับตา จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาที่ดินทั้ง 41 แห่ง เราพบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลไปพร้อมๆ กัน มูลค่ารายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาลครับ แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท กลับพบว่ารายได้หดตัวลง -1.2% แม้มองดูผิวเผินเหมือนลดลงไม่มาก แต่ในเชิงธุรกิจ นี่คือสัญญาณของ “การชะลอตัวเชิงโครงสร้าง” หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับสภาวะรายได้ลดลง ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนเกินครึ่งของตลาด กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก (Red Zone): เราเห็นบริษัทชื่อดังหลายรายต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายไปราว -28% รวมถึงกลุ่มลักซ์ชัวรี่อย่าง ไรมอน แลนด์ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ก็กอดคอกันติดลบไปกว่า 20% เช่นกัน ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อในบางเซกเมนต์ โดยเฉพาะกลุ่มแมส (Mass Market) และกลุ่มที่พึ่งพาการเก็งกำไร เริ่มแผ่วลงอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยหลักหนีไม่พ้นเรื่องของ ดอกเบี้ยบ้าน ที่ปรับตัวสูงขึ้น และความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของสถาบันการเงิน หรือที่เรียกกันว่า Rejection Rate ที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ บัลลังก์รายได้รวม: “แสนสิริ” ผงาดคว้าแชมป์ เฉือนชนะ “เอพี” ในการจัดอันดับรายได้รวม (Total Revenue) ปี 2566 ถือเป็นการขับเคี่ยวที่สูสีที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์วงการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย แสนสิริ (SIRI): คว้าแชมป์ไปด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักซ์ชัวรี่และแบรนด์ที่แข็งแกร่งในกลุ่มคนรุ่นใหม่ ทำให้แสนสิริยังคงเป็น Top of Mind ในใจผู้บริโภค เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้าน พลาดแชมป์ไปอย่างน่าเสียดาย แต่ยังคงรักษามาตรฐานผู้นำไว้ได้ ศุภาลัย (SPALI): ยืนระยะในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง -10% แต่ด้วยโครงสร้างต้นทุนที่บริหารจัดการได้ดี ทำให้ศุภาลัยยังคงเป็นหุ้นพื้นฐานแกร่ง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): พี่ใหญ่ของวงการ ทำรายได้ไป 30,170 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงถึง -18% แต่โมเดลธุรกิจที่มีรายได้ประจำ (Recurring Income) เข้ามาช่วย ก็ทำให้ยังคงความยิ่งใหญ่ไว้ได้ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): ปิด Top 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท ลดลง -9% ซึ่งอยู่ในช่วงการปรับโครงสร้างธุรกิจสู่ Wellness และ Healthcare มากขึ้น สิ่งที่คุณต้องสังเกตคือ ใน 10 อันดับแรก มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง สะท้อนว่าแม้แต่รายใหญ่ก็ยังเหนื่อยกับ เศรษฐกิจ ที่ผันผวน การปรับตัวหา S-Curve ใหม่จึงเป็นเรื่องจำเป็นเร่งด่วน เจาะไส้ใน: วัดความแกร่งที่ “รายได้จากการขาย” (Real Demand) ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกนักลงทุนเสมอว่า อย่าดูแค่บรรทัดรายได้รวม เพราะบางบริษัทอาจมีรายได้พิเศษจากการขายที่ดินหรือขายสินทรัพย์เข้ากองทุน (One-time gain) แต่ถ้าจะวัดฝีมือการพัฒนาโครงการและการขายจริง ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” เพียวๆ เมื่อกรองข้อมูลใหม่ ภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ: เอพี ไทยแลนด์ (AP) คือ King of Sales: เมื่อวัดที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์จากการขาย เอพีกลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ได้อย่างสมศักดิ์ศรี ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI): ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท ศุภาลัย (SPALI): รั้งอันดับ 3 ที่ 30,836 ล้านบาท ประเด็นวิเคราะห์ที่น่าสนใจ: ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายลดลง ข้อมูลนี้ยืนยันชัดเจนว่า “เค้กก้อนเล็กลง” การแข่งขันแย่งชิงลูกค้าในกลุ่ม บ้านเดี่ยว และ คอนโดมิเนียม จึงดุเดือดขึ้นจนแทบจะเป็น Red Ocean ที่น่าตกใจคือ พี่ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ รายได้จากการขายลดลงไปถึง -38% หล่นไปอยู่อันดับ 6 ในตารางยอดขาย (18,966 ล้านบาท) ส่วนหนึ่งอาจมาจากการขาดช่วงของสินค้าในบางทำเล หรือการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อรอจังหวะตลาด ม้ามืดที่ต้องจับตามอง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) บริษัทที่สร้างความฮือฮาที่สุดในปีนี้ไม่ใช่ใครที่ไหน แต่เป็นยักษ์ใหญ่ค้าปลีกอย่าง CPN ที่กระโดดลงมาเล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว และเริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรอย่างเป็นกอบเป็นกำ ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดระเบ้อถึง 103% โมเดล “Mixed-use” ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นแม่เหล็กดูดลูกค้ามาซื้อคอนโดฯ ถือเป็นกลยุทธ์ที่คู่แข่งยากจะเลียนแบบ และจะเป็นเทรนด์หลักในปี 2026 บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: ใครคือกำไรสูงสุด? ยอดขายคือความภูมิใจ (Vanity) แต่กำไรคือความจริง (Sanity) ในโลกธุรกิจ ท้ายที่สุดเราต้องมาดูว่า เงินเหลือเข้ากระเป๋าเท่าไหร่ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมี 12 บริษัทที่ประสบปัญหาขาดทุน (Loss) สะท้อนถึงต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น Top 5 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด: แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: แม้ยอดขายจะตก แต่กำไรสุทธิยืนหนึ่งที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาด โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของ LH ที่กระจายความเสี่ยงได้ดีเยี่ยม ศุภาลัย: กำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท การบริหารต้นทุน (Cost Control) ยังคงเป็นจุดแข็งที่สุดของค่ายนี้ เอพี ไทยแลนด์: กำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท หายใจรดต้นคอศุภาลัย แสนสิริ: กำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตพุ่งพรวด 42% ถือเป็นปีทองของการทำกำไรของแสนสิริอย่างแท้จริง ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: กำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แนวโน้มและทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2024 – 2026 จากการวิเคราะห์ข้อมูลปี 2566 เราสามารถฉายภาพอนาคตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 1-3 ปีข้างหน้า ได้ดังนี้: สงครามราคาจะจบลง เข้าสู่ยุค “สงครามคุณค่า” (Value War): ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะเลิกตัดราคาแข่งกัน เพราะต้นทุนที่ดินและดอกเบี้ยไม่เอื้ออำนวย แต่จะหันมาแข่งกันที่ “นวัตกรรมการอยู่อาศัย” แทน บ้านประหยัดพลังงาน (Net Zero Home) ที่ช่วยลดค่าไฟ จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่ทางเลือก ทำเลศักยภาพเปลี่ยนทิศ: การมาของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีชมพู ทำให้เกิดทำเลทองใหม่ๆ คอนโดติดรถไฟฟ้า ในโซนลาดพร้าว ศรีนครินทร์ และรามอินทรา จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น เพราะราคาที่ดินยังไม่สูงเท่าสุขุมวิท ทำให้สามารถทำราคาขายที่กลุ่ม First Jobber หรือคนวัยทำงานเริ่มสร้างตัวเข้าถึงได้ง่ายขึ้น Pet Humanization ครองเมือง: เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก คือ Mega Trend ของโลก คอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) จะมีราคาขายต่อ (Resale Value) และอัตราค่าเช่า (Yield) สูงกว่าคอนโดทั่วไป การลงทุนในอสังหาฯ กลุ่มนี้จึงน่าสนใจมากสำหรับนักลงทุนระยะยาว การกู้ซื้อบ้าน จะยากขึ้นอีก: ธนาคารจะยังคงเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อ ผู้บริโภคจำเป็นต้องเตรียมตัวเดินบัญชี (Statement) ให้สวยงาม ลดภาระหนี้บัตรเครดิต ก่อนยื่นกู้ หรือมองหาโครงการที่มีโปรโมชั่น “ผ่อนต่ำ” หรือ “กู้ร่วม” เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติ บทสรุปและคำแนะนำสำหรับผู้อ่าน ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับผู้ประกอบการหลายราย แต่มันคือปีแห่งการ “คัดกรอง” ผู้เล่นตัวจริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน ปี 2567-2568 นี้คือจังหวะเวลาที่ดีในการมองหาทรัพย์สินคุณภาพ ในราคาที่สมเหตุสมผล หากคุณกำลังมองหา บ้านเดี่ยว เพื่อขยายครอบครัว หรือ คอนโดมิเนียม เพื่อการลงทุน อย่าดูแค่โปรโมชั่นส่วนลด แต่ให้ดูที่ “สุขภาพทางการเงิน” ของผู้พัฒนาโครงการด้วย (ดูจากกำไรและความมั่นคงที่เราวิเคราะห์ไปข้างต้น) เพราะการซื้อบ้านคือการฝากชีวิตและเงินก้อนใหญ่ไว้กับพวกเขา การเลือกแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ย่อมหมายถึงความอุ่นใจในบริการหลังการขายและคุณภาพการก่อสร้าง ถึงเวลาแล้วที่คุณจะก้าวทันกระแสโลก ไม่ว่าจะเป็นการรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อลดดอกเบี้ย หรือการเริ่มมองหาทรัพย์สินชิ้นใหม่เข้าพอร์ต การมีความรู้ที่ถูกต้องคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลโครงการ บ้านใกล้รถไฟฟ้า หรือเปรียบเทียบ ดอกเบี้ยบ้าน โปรโมชั่นพิเศษล่าสุด เรามีข้อมูลเชิงลึกที่อัปเดตแบบเรียลไทม์รอคุณอยู่ คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาและค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ชีวิตคุณที่สุด ก่อนที่มาตรการรัฐจะเปลี่ยนแปลง!