D0702156 โดนเม ยหลวงเข ยนประจานท รถ(หน งส ละครส น) สา part2 | Delila Fee

เจาะลึกผ่าวิกฤต: บทสรุปสงคราม “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567” ใครคือผู้ชนะตัวจริง และทิศทางสู่ปี 2569 หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนมานานนับทศวรรษ คุณจะทราบดีว่าตัวเลขในงบการเงินไม่ได้บอกแค่ผลกำไรหรือขาดทุน แต่มันคือ “ลายแทง” ที่บ่งบอกถึงทิศทางลมของเศรษฐกิจระดับมหภาค เมื่อมองย้อนกลับไปในปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567 เราได้เห็นภาพของพายุที่โหมกระหน่ำใส่ผู้ประกอบการอย่างไม่ปรานี จากความคาดหวังว่าโมเมนตัมของปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ธุรกิจ Take off สู่ฟ้ากว้าง แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นการ “Hard Landing” เมื่อภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และมาตรการเข้มงวดของสถาบันการเงิน ทำให้กำลังซื้อหดหาย โดยเฉพาะกลุ่มระดับกลาง-ล่าง ส่งผลให้ปีที่ผ่านมากลายเป็น “ปีแห่งการคัดกรอง” ที่แยก “ของจริง” ออกจาก “ผู้เล่นทั่วไป” อย่างชัดเจน บทความนี้ ผมจะพาไปชำแหละผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครที่ปรับตัวได้ทันท่วงที ใครที่กำลังเผชิญวิกฤต และทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567 ไปจนถึงปี 2569 จะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผน ลงทุนคอนโด หรือ ซื้อบ้าน ได้อย่างชาญฉลาดและคุ้มค่าที่สุด ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้รวมถดถอย สัญญาณเตือนภัยที่ห้ามมองข้าม จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอสังหาฯ ในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% จากปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) ดูเผินๆ อาจเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อย แต่ในฐานะคนทำงานสายนี้ ผมขอบอกว่า “ไส้ใน” น่ากังวลกว่าที่คิด ทำไมผมนับว่าเป็นเรื่องน่ากังวล? เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นภาพสะท้อนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567 กำลังเผชิญกับปัจจัยลบเชิงโครงสร้าง กลุ่มบริษัทที่ “เจ็บหนัก” รายได้หายไปกว่า 20% กลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบเกิน 20% ซึ่งสะท้อนถึงปัญหาสภาพคล่องหรือการระบายสต็อกสินค้าที่ไม่เป็นไปตามเป้า ได้แก่: แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): ติดลบราว -28% ซึ่งสะท้อนการแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดคอนโดระดับแมส อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: ติดลบในระดับเดียวกัน ไรมอน แลนด์ (RML): ติดลบ -26% แม้จะเน้นตลาด Luxury แต่ก็ได้รับผลกระทบ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท: ต่างกอดคอกันรายได้หดตัวมากกว่า 20% แม้แต่พี่ใหญ่ที่เน้นความมั่นคงอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% รวมถึง ศุภาลัย (-10%) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) สิ่งเหล่านี้บ่งชี้ว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายในการโอนกรรมสิทธิ์และการ กู้ซื้อบ้าน ของลูกค้าที่ไม่ผ่านการอนุมัติจากธนาคาร ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาสเสมอ ในปีที่ยากลำบากนี้ แสนสิริ ได้พิสูจน์ฝีมือด้วยการคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะคู่รักคู่แค้นอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว Top 5 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (กลยุทธ์แบรนด์ที่แข็งแกร่งและการเจาะตลาดลักชูรี) เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (เจ้าตลาดแนวราบที่ยังคงรักษาฐานที่มั่นได้ดี) ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (เน้นการบริหารต้นทุนและการกระจายพอร์ตไปต่างจังหวัด) แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท การที่ แสนสิริ สามารถเติบโตได้ในขณะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567 โดยรวมชะลอตัว สะท้อนให้เห็นว่า “กำลังซื้อระดับบน” ยังคงมีอยู่ และการทำ Refinance หรือการบริหารจัดการทางการเงินของลูกค้ากลุ่มนี้ยังมีความแข็งแรงกว่าตลาดระดับล่าง เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดสมรรถนะที่แท้จริง ในวงการอสังหาฯ เรามักพูดกันว่า “Cash is King” แต่ “Sales is Queen” รายได้รวมอาจมีส่วนผสมของกำไรจากการขายที่ดินหรือสินทรัพย์อื่น แต่ “รายได้จากการขายโครงการ” (Revenue from Sales) คือตัววัดว่าสินค้าของคุณเป็นที่ต้องการของตลาดจริงหรือไม่ เมื่อตัดรายได้พิเศษออก ภาพรวมรายได้จากการขายของ 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปี 2565 และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก! เอพี (ไทยแลนด์): ราชาแห่งยอดขายตัวจริง หากวัดกันที่เนื้อผ้าของการขายบ้านและคอนโด เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะที่แท้จริง ด้วยตัวเลขรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) กลับคืนมาได้ สิ่งนี้ยืนยันว่าโปรดักต์ของเอพี ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮม หรือบ้านเดี่ยว ยังคงตอบโจทย์ Real Demand ในยุคที่ดอกเบี้ยขาขึ้น ม้ามืดและผู้ที่น่าจับตามอง เอสซี แอสเสท (SC Asset): ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท เติบโต +13% พิสูจน์ว่าแบรนด์บ้านหรูยังไปได้สวย และลูกค้ากลุ่มนี้ไม่มีปัญหากับการขอ สินเชื่อบ้าน เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): นี่คือ Rising Star ที่น่ากลัวที่สุด การขยายพอร์ตจาก Retail สู่ Residential เริ่มผลิดอกออกผล รายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) การ Synergy ระหว่างห้างสรรพสินค้าและที่อยู่อาศัยคือโมเดลธุรกิจที่ทรงพลังในยุค ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567 ในทางตรงกันข้าม ไรมอน แลนด์ (-78%) และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (-38% ในส่วนรายได้จากการขาย) ต้องกลับไปทำการบ้านอย่างหนักเพื่อกู้ศรัทธาและความเชื่อมั่นกลับคืนมา บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด: “กำไรสุทธิ” (Net Profit) ขายดีแต่ไม่มีกำไร ก็เหมือน “ตำน้ำพริกละลายแม่น้ำ” ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ยุคโควิดและยังฟื้นตัวไม่ได้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ปรมาจารย์ด้านการเงิน แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับความสำเร็จไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือการบริหาร Portfolio การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนสร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความเก๋าเกมในการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ที่เหนือชั้นกว่าคู่แข่ง อันดับกำไรสุทธิที่น่าสนใจ แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (รักษามาตรฐานกำไรต่อหุ้นได้ดีเยี่ยมเสมอ) เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (กำไรโตกระโดด 42% ถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง) ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง แต่ยังเกาะกลุ่ม Top 5 ได้อย่างเหนียวแน่น) วิเคราะห์เจาะลึก: เทรนด์และทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567 – 2569 จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปและคาดการณ์อนาคตในฐานะผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้คุณผู้อ่านใช้เป็นแนวทางในการตัดสินใจ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุน หรือการซื้อเพื่ออยู่อาศัย ยุคแห่งการคัดสรรธรรมชาติ (Natural Selection) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567 จะเป็นปีที่ผู้เล่นรายเล็กและรายกลางที่สายป่านไม่ยาวพอ จะเริ่มทยอยหายไป หรือถูกควบรวมกิจการ (M&A) ตลาดจะถูกผูกขาดโดย Big Players 5-10 รายแรกที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน และสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนต้นทุนต่ำ (Low Cost of Fund) ได้ อสังหาฯ ผสมผสาน (Mixed-use) คือทางรอด ความสำเร็จของ เซ็นทรัลพัฒนา ชี้ชัดว่า การพัฒนาโครงการเดี่ยวๆ (Standalone) อาจไม่เพียงพออีกต่อไป โครงการที่มี Ecosystem ครบครัน มีห้าง มีออฟฟิศ มีโรงแรม จะดึงดูดใจผู้ซื้อมากกว่า เพราะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่ต้องการความสะดวกสบาย การปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ยังคงสูง ธนาคารจะยังคงเข้มงวดกับการปล่อยกู้ คำค้นหาอย่าง “กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน” หรือ “วิธีเตรียมตัวกู้บ้าน” จะยังเป็นที่นิยม ดังนั้น Developer ต้องปรับตัวด้วยการ Screening ลูกค้าให้แม่นยำขึ้น หรือจับมือกับธนาคารเพื่อทำแคมเปญดอกเบี้ยพิเศษ ตลาดบ้านหรูและคอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) นี่คือ Niche Market ที่กลายเป็น Mass Market ไปแล้ว กำลังซื้อในกลุ่มนี้ยังไม่ตก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ มีแนวโน้มราคาและค่าเช่าสูงกว่าโครงการปกติ เป็นโอกาสทองสำหรับนักลงทุนที่มองหา High Yield การลงทุนเพื่อปล่อยเช่า (Investment Property) ในภาวะที่ Capital Gain อาจไม่หวือหวาเหมือนอดีต การมองหา คอนโดปล่อยเช่า ที่ให้ Rental Yield สม่ำเสมอ 4-6% จะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจกว่าการเก็งกำไรใบจอง คำแนะนำคือให้มองหาทำเลที่ติดรถไฟฟ้าสายหลัก หรือใกล้มหาวิทยาลัยและแหล่งงาน บทสรุป: วิกฤตคือโอกาสของผู้มีความพร้อม ปี 2566 อาจเป็นปีแห่งความผิดหวังสำหรับหลายคน แต่สำหรับผู้ที่มองเห็นโอกาส มันคือจังหวะในการปรับพอร์ตและเลือก “ของดีราคาถูก” สำหรับปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567 และปีต่อๆ ไป ทิศทางจะชัดเจนขึ้นว่าใครคือตัวจริง หากคุณกำลังมองหาบ้านหลังแรก หรือต้องการ ลงทุนคอนโด เพื่อสร้าง Passive Income ในระยะยาว ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองสูงที่สุด (Buyer’s Market) โปรโมชั่นลดแลกแจกแถมจาก Developer ที่ต้องการระบายสต็อกคือสิ่งที่คุณควรฉกฉวยไว้ แต่ต้องพิจารณาเลือกผู้พัฒนาที่มีความมั่นคงทางการเงิน เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการทิ้งงานหรือนิติบุคคลที่ไร้คุณภาพ อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตหลุดลอยไป การมีความรู้ที่ถูกต้องคือเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด หากคุณต้องการคำแนะนำเจาะลึกเฉพาะทำเล หรือต้องการวิเคราะห์พอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้แตกฉาน ผมแนะนำให้เริ่มศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตั้งแต่วันนี้ เริ่มวางแผนอนาคตการอยู่อาศัยและการลงทุนของคุณตอนนี้ เพื่อความมั่งคั่งที่ยั่งยืนในวันหน้า คลิกเพื่อรับคำปรึกษาฟรี หรือค้นหาโครงการคุณภาพที่คัดสรรมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ!