D0702152 กจ างแสบขโมยน ำม นร านผ ดไทยไปขายต อ(หน งส ละ part2 | Delila Fee

ผ่ากลยุทธ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่ทิศทางการลงทุนปี 2026 ใครคือผู้รอดที่แท้จริง? ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้งย่อมๆ จนถึงยุคโควิด-19 ผมกล้าพูดได้เลยว่า วัฏจักรของอสังหาฯ ไทยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมานี้ เป็นหนึ่งในบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดสำหรับดีเวลลอปเปอร์ (Developer) ทุกราย หากย้อนกลับไปมองภาพรวม ตั้งแต่ปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน หลายคนอาจคาดหวังว่าโมเ มนตัม (Momentum) จากการฟื้นตัวหลังเปิดประเทศในปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ธุรกิจทะยานขึ้น (Take off) อย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ เมื่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลับเข้าสู่ภาวะ “ซึมลึก” ชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวมาจนถึงไตรมาส 4 ที่ปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่น (High Season) ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กราฟกลับนิ่งสนิท และส่งผลกระทบต่อเนื่องมายังปี 2567 ที่สถานการณ์ยังคง “ลูกผีลูกคน” วันนี้ ผมจะไม่เพียงแค่เอาตัวเลขมาเล่าให้ฟังเฉยๆ แต่ผมจะ “X-Ray” งบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อชี้ให้เห็นว่า ในสมรภูมิเลือดนี้ ใครคือ “ของจริง” และทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปี 2026 จะมุ่งหน้าไปทางไหน เพื่อให้คุณ—ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน หรือคนที่อยู่ในแวดวงนี้—เตรียมตัวรับมือได้อย่างทันท่วงที ภาพรวมความเจ็บปวด: เมื่อรายได้ไม่ได้สะท้อนความสำเร็จเสมอไป จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึก 41 บริษัทจดทะเบียนฯ พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่าตกใจในเวลาเดียวกัน รายได้รวมของทั้งกลุ่มในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ฟังดูมหาศาลใช่ไหมครับ? แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท) สิ่งที่นักวิเคราะห์มือใหม่อาจมองข้าม แต่ผู้เชี่ยวชาญอย่างผมต้องขีดเส้นใต้คือ “ไส้ใน” ของตัวเลขนี้ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่เผชิญกับสภาวะรายได้ถดถอย นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับปัญหาเชิงโครงสร้าง ทั้งหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงและการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคารที่เข้มงวดขึ้น กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วงคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายไปเกือบ 1 ใน 3 (-28%) รวมถึงแบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%) และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%) ที่ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อในกลุ่มเรียลดีมานด์ระดับกลาง-ล่างที่เปราะบาง แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (Land & Houses) พี่ใหญ่ของวงการ ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% นี่เป็นเครื่องยืนยันว่า ในยุคนี้ “Brand Loyalty” อย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ หากไม่สามารถปรับตัวตามพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปได้ทัน ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ เบียด เอพี คว้าแชมป์ (แต่เจ็บใจลึกๆ) ในเชิงจิตวิทยา การเป็น “ที่ 1” ด้านรายได้รวมมีความหมายต่อภาพลักษณ์แบรนด์มหาศาล ในรอบปีที่ผ่านมา แสนสิริ สามารถผงาดขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปแบบ “เฉียดฉิว” เพียงไม่กี่ร้อยล้าน แต่อย่าเพิ่งด่วนสรุปว่าเอพีพ่ายแพ้ เพราะหากดูอันดับรองลงมาอย่าง ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) จะเห็นว่าการแข่งขันในกลุ่ม Top 5 นั้นดุเดือดมาก โดยเฉพาะการแย่งชิงเค้กในกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง หรือกลุ่มที่มองหา สินเชื่อที่อยู่อาศัย ดอกเบี้ยต่ำเพื่อการลงทุน สิ่งที่น่าจับตามองคือ เอสซี แอสเสท (24,487 ล้านบาท) ที่เกาะกลุ่มผู้นำได้อย่างเหนียวแน่น และ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แม้จะไม่ได้อยู่ใน Top 5 แต่การเติบโตของพอร์ตที่อยู่อาศัยนั้นน่ากลัวมาก ซึ่งผมจะวิเคราะห์เจาะลึกในส่วนถัดไป เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: มาตรวัด Real Demand ที่แท้จริง ในฐานะคนทำงานสายนี้ ผมมักบอกลูกค้าเสมอว่า “อย่าดูแค่รายได้รวม ให้ดูรายได้จากการขาย (Revenue from Sales)” เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดิน ขายสินทรัพย์ หรือกำไรพิเศษ แต่รายได้จากการขายโครงการคือตัวสะท้อนว่า “คุณขายบ้านได้จริงหรือไม่” เมื่อกางตัวเลขรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้สะท้อนความจริงที่โหดร้ายว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในฝั่งของกำลังซื้อ (Purchasing Power) หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ และนี่คือจุดที่ เอพี (ไทยแลนด์) หัวเราะทีหลังดังกว่า เพราะหากวัดกันที่ “ฝีมือการขายบ้าน” เอพีคือเบอร์ 1 ตัวจริง ด้วยยอดรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ไปได้อย่างสมศักดิ์ศรี ความน่าสนใจอยู่ที่กลยุทธ์ของแต่ละค่าย: เอพี (ไทยแลนด์): ยืนหนึ่งเรื่องพอร์ตสินค้าแนวราบ (บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม) ที่กระจายตัวทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตอบโจทย์คนเมืองที่ต้องการพื้นที่ใช้สอย แสนสิริ: แม้จะแพ้ในเรื่องยอดขายรวม แต่การเติบโต 7% ในสภาวะตลาดขาลง ถือว่าทำได้ยอดเยี่ยม โดยเฉพาะการบุกตลาดลักชูรีและคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ศุภาลัย: ยังคงเป็น “เสือนอนกิน” ที่รักษามาตรฐานได้ดีเยี่ยมด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท เน้นความคุ้มค่าและต้นทุนที่บริหารจัดการได้เก่งที่สุดในอุตสาหกรรม ในทางกลับกัน แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รายได้จากการขายหายไปถึง -38% เหลือ 18,966 ล้านบาท และ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้ส่วนนี้ดิ่งลงเหว -78% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดระดับบนสุด (Super Luxury) และตลาดที่พึ่งพาชาวต่างชาติยังฟื้นตัวได้ไม่เต็มที่ หรืออาจเกิดภาวะ Oversupply ในบางทำเล ที่ผมต้องขอพูดถึงเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) นี่คือ “Dark Horse” หรือม้ามืดที่แท้จริง ด้วยโมเดลธุรกิจ Mixed-use พัฒนาคอนโดมิเนียมติดห้างสรรพสินค้า ทำให้รายได้จากการขายพุ่งทะยาน 103% (แตะ 5,835 ล้านบาท) นี่คือเทรนด์แห่งอนาคตที่ผู้อยู่อาศัยมองหาความสะดวกสบายแบบ One-stop service ซึ่งคู่แข่งต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “ใครบริหารเงินเก่งกว่ากัน” “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” (Sales is vanity, Profit is sanity) คำกล่าวนี้ไม่เคยล้าสมัย ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน (บางรายขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ยุคโควิด) สิ่งนี้บอกเราว่า การทำสงครามราคา (Price War) เพื่อระบายสต็อก อาจไม่ใช่คำตอบที่ยั่งยืน แลนด์แอนด์เฮ้าส์ พิสูจน์ให้เห็นถึงความเป็น “Holding Company” ชั้นเซียน แม้รายได้จากการขายบ้านจะลดฮวบ แต่กลับทำกำไรสุทธิสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท! เคล็ดลับวิชาคือการบริหารพอร์ตการลงทุน โดยในปีนั้นมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ ฟันกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการกระจายความเสี่ยง (Diversification) ที่บริษัทอื่นยังตามไม่ทัน ส่วน ศุภาลัย และ เอพี ยังคงบี้กันอย่างสูสีในเรื่องกำไรจากการดำเนินงานจริง (Core Profit) ที่ระดับ 6,000 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ ทำเซอร์ไพรส์ด้วยกำไรเติบโตพุ่งพรวด 42% (5,846 ล้านบาท) สะท้อนให้เห็นถึงการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ที่ดีขึ้นและการขายสินค้าที่มีมาร์จิ้นสูง ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2026: โอกาสและความท้าทายใหม่ จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอฉายภาพอนาคตเพื่อเตรียมความพร้อมสู่ปี 2026 ซึ่งจะเป็นยุคของ “Smart & Sustainable Living” อย่างเต็มรูปแบบ ดอกเบี้ยและหนี้สิน: อัตราดอกเบี้ยนโยบายอาจเริ่มทรงตัว แต่หนี้ครัวเรือนยังเป็นกับดัก การขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย จะยากขึ้น ธนาคารจะเลือกปล่อยกู้เฉพาะกลุ่มที่มีเครดิตดีเยี่ยม ดังนั้นการวางแผนการเงินและการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยจะเป็นคีย์เวิร์ดสำคัญของคนมีบ้าน ทำเลศักยภาพใหม่: ทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ที่เปิดครบวงจรแล้ว จะเริ่มเห็นการดูดซับ (Absorption Rate) ที่ดีขึ้น แต่โอกาสทองจะขยายไปสู่ “เมืองขยาย” (Urban Sprawl) ที่ราคาที่ดินยังไม่สูงเกินไป เหมาะกับการพัฒนาบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท Mixed-Use คือทางรอด: โมเดลแบบเซ็นทรัลพัฒนา จะกลายเป็นต้นแบบให้ดีเวลลอปเปอร์รายอื่น การสร้างที่อยู่อาศัยโดดๆ อาจขายยากขึ้น ต้องมี Retail, Office หรือ Service เข้ามาเสริม Green Real Estate: ปี 2026 เทรนด์ ESG จะไม่ใช่แค่การตลาด แต่เป็นข้อบังคับ บ้านประหยัดพลังงาน ติดโซลาร์เซลล์ (Solar Roof) และรองรับ EV Charger จะเป็นมาตรฐานใหม่ที่ผู้บริโภคมองหา หากโครงการไหนไม่มี ถือว่าตกยุค คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน สำหรับท่านที่กำลังมองหา โครงการบ้านใหม่ หรือ คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน ในช่วงเวลานี้ ผมแนะนำให้: มองหาผู้พัฒนาที่แข็งแกร่ง: เลือกแบรนด์ Top 5 ที่มีกระแสเงินสดดี เพราะมั่นใจได้ว่าจะไม่ทิ้งโครงการและมีบริการหลังการขายที่ได้มาตรฐาน ต่อรองราคา: ในสภาวะที่ Supply ล้นตลาด อำนาจการต่อรองอยู่ในมือผู้ซื้อ อย่ากลัวที่จะขอลดราคาหรือขอของแถม พิจารณาเรื่องดอกเบี้ย: เปรียบเทียบโปรโมชั่น สินเชื่อบ้าน จากหลายธนาคาร หรือมองหาโครงการที่มีดีลพิเศษกับแบงก์ (Exclusive Rate) บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง? หากถามว่าใครคือผู้ชนะในปีที่ผ่านมาและจะส่งผลถึงอนาคต คำตอบอาจไม่ได้มีเพียงหนึ่งเดียว หากวัดที่ ความมั่งคั่งและกำไร: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังครองแชมป์ด้วยกึ๋นในการบริหารสินทรัพย์ หากวัดที่ ความนิยมและยอดขาย: เอพี (ไทยแลนด์) คือเบอร์ 1 ในใจคนซื้อบ้าน หากวัดที่ การเติบโตและกระแส: แสนสิริ และ เซ็นทรัลพัฒนา คือดาวรุ่งที่น่าจับตามองที่สุด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่การผลัดใบครั้งสำคัญ ผู้ที่ปรับตัวได้ไว เข้าใจเทรนด์โลก และใส่ใจคุณภาพชีวิตผู้อยู่อาศัยอย่างแท้จริงเท่านั้น ที่จะยืนหยัดอยู่ได้ในปี 2026 คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันทุกความเคลื่อนไหวในโลกอสังหาฯ? หากคุณคือนักลงทุนที่มองหาโอกาส หรือคนอยากมีบ้านที่ต้องการที่ปรึกษาที่ไว้ใจได้ อย่าปล่อยให้ความผันผวนของตลาดทำให้คุณเสียโอกาส ติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกและคำแนะนำเรื่อง สินเชื่อที่อยู่อาศัย และการลงทุนแบบ Exclusive ก่อนใคร คลิกเพื่อรับคำปรึกษาและอัปเดตข่าวสารอสังหาฯ ล่าสุดกับทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่นี่ [ใส่ลิงก์เว็บไซต์/Line OA]