D0702151 เธอเอาพวงมาล ยลงไปทอดในน ำม นทำไม(หน งส ละครส part2 | Delila Fee

เจาะลึก “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ผ่าวิกฤตปีเผาจริง สู่โอกาสการลงทุนและเทรนด์ที่อยู่อาศัยยุคใหม่ปี 2569 ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ยุคน้ำท่วมใหญ่ วิกฤตการเมือง จนถึงยุคโควิด-19 ต้องยอมรับว่าบทเรียนจากปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค ภาพที่หลายคนวาดฝันไว้ว่ากราฟจะพุ่งทะยาน (Take off) ตามแรงส่งของปี 2565 กลับกลายเป็นภาพลวงตา เมื่อปัจจัยลบถาโถมเข้ามาสกัดดาวรุ่ง ทั้ งภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง วันนี้ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปผ่าโครงสร้าง เจาะลึกผลประกอบการ และวิเคราะห์ทิศทางตลาด เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับการ ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนอสังหาฯ ในยุคที่ตลาดยังคงมีความท้าทาย แต่ก็เต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่มองเห็น ภาพรวมตลาด: เมื่อพายุพัดผ่าน ตัวเลขไม่เคยโกหก หากเรากางตัวเลขผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มาดู จะพบความจริงที่น่าตกใจ ในปี 2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า กลับลดลง -1.2% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนว่า “กำลังซื้อ” ในระบบเริ่มมีปัญหา สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือไส้ในของข้อมูล พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่แค่การสะดุดขาตัวเอง แต่เป็นผลกระทบเชิงโครงสร้าง ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าปีที่ผ่านมาคือปีแห่งการ “คัดกรอง” บริษัทที่สายป่านไม่ยาวพอ หรือปรับตัวไม่ทันกับพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว ย่อมได้รับผลกระทบอย่างหนัก เห็นได้ชัดจากบริษัทชื่อดังหลายแห่งที่มีรายได้ติดลบในระดับ 20-30% ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น., อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ สาเหตุหลักมาจากการที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ทำให้ยอดขายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จริง สมรภูมิรายได้รวม: บัลลังก์แชมป์เปลี่ยนมือ? การแข่งขันในกลุ่ม Top 10 ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นั้นดุเดือดเลือดพล่านยิ่งกว่าละครหลังข่าว ในปี 2566 เราได้เห็นการช่วงชิงความเป็นหนึ่งที่น่าจับตามอง แสนสิริ (Sansiri): ก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวมอย่างสง่างามที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และแบรนด์ที่แข็งแกร่งช่วยดันให้แสนสิริลอยลำเหนือคู่แข่ง เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวมไปเพียงนิดเดียว แต่ศักยภาพของเอพียังคงน่ากลัวและแข็งแกร่งที่สุดในปฐพี ศุภาลัย (Supalai): ยังคงรักษามาตรฐานได้ดี แม้รายได้จะลดลงมาอยู่ที่ 31,818 ล้านบาท แต่ด้วยการบริหารต้นทุนที่เป็นเลิศ ทำให้ศุภาลัยยังคงเป็นหุ้นพื้นฐานดีที่น่าจับตามอง สิ่งที่น่าสังเกตคือ ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land & Houses) หล่นมาอยู่อันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนหน้าพอสมควร แต่เดี๋ยวผมจะเล่าให้ฟังในหัวข้อถัดไปว่า ทำไมแลนด์แอนด์เฮ้าส์ถึงยังเป็น “เสือนอนกิน” ที่ใครก็ประมาทไม่ได้ เจาะลึก “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue): วัดฝีมือ Developer ตัวจริง ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า ถ้ายากดูฝีมือการพัฒนาโครงการจริงๆ ให้ตัดรายได้อื่นออก แล้วดูเฉพาะ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” เพราะนี่คือตัวชี้วัดว่า โครงการบ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม ที่สร้างมานั้น โดนใจลูกค้าหรือไม่ เมื่อใช้เกณฑ์นี้ ภาพผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปทันที: แชมป์ขายเก่ง: ตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ที่กวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าโปรดักต์ของ AP ทั้งทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงมากที่สุด รองแชมป์: แสนสิริ ตามมาที่ 32,829 ล้านบาท โดยมีการเติบโตที่น่าประทับใจ ม้ามืดที่ต้องจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) แม้จะเพิ่งกระโดดลงมาเล่นตลาดที่อยู่อาศัยเต็มตัวไม่นาน แต่ปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% (5,835 ล้านบาท) นี่คือสัญญาณว่าโมเดล “Mixed-use” ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นศูนย์กลาง คือเทรนด์แห่งอนาคตที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องหันมามอง ในทางกลับกัน หลายบริษัทที่เคยยิ่งใหญ่กลับมียอดขายที่น่าเป็นห่วง เช่น ไรมอน แลนด์ ที่ยอดขายตกลงไปถึง -78% หรือแม้แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ยอดขายโครงการลดลง -38% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนว่า ตลาดระดับบนและตลาดแมส (Mass Market) กำลังเผชิญความท้าทายที่แตกต่างกัน กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในเกมการเงิน? “ขายดี แต่ไม่มีกำไร ก็เหมือนไล่จับเงา” คำกล่าวนี้ใช้ได้จริงเสมอ ในโลกธุรกิจ บรรทัดสุดท้าย (Bottom Line) หรือกำไรสุทธิ คือสิ่งที่ผู้ถือหุ้นและนักลงทุนให้ความสำคัญที่สุด แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท! หลายท่านอาจสงสัยว่าทำได้อย่างไร? คำตอบคือ “การบริหารพอร์ตโฟลิโอ” ครับ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่มีรายได้จากการลงทุนและการขายสินทรัพย์ (โรงแรม) เข้ากองทุนถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือความชาญฉลาดของการกระจายความเสี่ยง ทำให้แม้ในวันที่ตลาดบ้านซบเซา บริษัทก็ยังคงแข็งแกร่ง อันดับรองลงมาอย่าง ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) ก็ทำผลงานได้ยอดเยี่ยม โดยเฉพาะศุภาลัยที่ขึ้นชื่อเรื่อง Net Profit Margin ที่สูงเป็นอันดับต้นๆ ของอุตสาหกรรม ส่วน แสนสิริ ก็สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยกำไรที่เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ทะลุ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงการบริหารจัดการภายในที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น เทรนด์อสังหาฯ 2026: ปรับตัวอย่างไรให้รอดและรวย? จากข้อมูลปี 2566 ส่งผ่านมายังปีปัจจุบันและมองยาวไปถึงปี 2569 (2026) ผมเห็นสัญญาณการเปลี่ยนแปลง (Mega Trends) ที่จะพลิกโฉม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทยอย่างสิ้นเชิง หากคุณกำลังมองหา บ้านโครงการใหม่ หรือคิดจะลงทุน นี่คือสิ่งที่คุณต้องรู้: Green Living & Sustainability ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือทางรอด หมดยุคที่คำว่า Eco-friendly เป็นแค่การตลาด เทรนด์ปี 2026 บ้านทุกหลังจะต้องมี Solar Roof, จุดชาร์จ EV Charger และวัสดุก่อสร้างที่ลดคาร์บอน ผู้บริโภคยุคใหม่ยินดีจ่ายแพงขึ้นเพื่อบ้านที่ประหยัดพลังงานในระยะยาว โครงการไหนไม่มีฟีเจอร์เหล่านี้ จะถูกมองข้ามทันที Pet Humanization: สัตว์เลี้ยงคือลูก เทรนด์นี้มาแรงมากในกลุ่มคอนโดมิเนียม โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet Friendly) มีดีมานด์สูงกว่าและปล่อยเช่าได้ราคาสูงกว่า (High Yield) อย่างเห็นได้ชัด Developer หลายรายเริ่มออกแบบพื้นที่ส่วนกลางเพื่อรองรับน้องหมาน้องแมวโดยเฉพาะ การกลับมาของ “คอนโดใจกลางเมือง” แต่ราคาต้องสมเหตุสมผล หลังจากคนแห่ไปซื้อบ้านชานเมืองช่วงโควิด ตอนนี้เทรนด์เริ่มไหลกลับเข้าเมือง (Urbanization Returns) เพราะปัญหารถติดและราคาน้ำมัน แต่กำลังซื้อยังเปราะบาง ดังนั้น คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท จะเป็น Sweet Spot ที่ขายดีที่สุด Wellness & Aging Society ประเทศไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุเต็มรูปแบบ อสังหาฯ ที่ผนวกบริการด้านสุขภาพ (Wellness Service) หรือออกแบบ Universal Design จะได้รับความนิยมสูงมาก ทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติที่มองหาบ้านหลังเกษียณ คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน สำหรับท่านที่กำลังวางแผนจะ กู้ซื้อบ้าน หรือ รีไฟแนนซ์บ้าน ในช่วงนี้ คำแนะนำจากประสบการณ์ 10 ปีของผมคือ: ความพร้อมทางการเงินต้องเป๊ะ: ธนาคารเข้มงวดมาก ควรเดินบัญชีให้สวยและเคลียร์หนี้บัตรเครดิตให้หมดก่อนยื่นกู้ เพื่อลดโอกาสโดนปฏิเสธสินเชื่อ เลือกแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ: จากวิกฤตที่ผ่านมา บริษัทใหญ่ที่มีกระแสเงินสดดี (Cash Flow) จะส่งมอบงานได้ตรงเวลาและมีคุณภาพมากกว่า เสี่ยงน้อยกว่าที่จะเจอปัญหาโครงการล่ม มองหาทำเลศักยภาพใหม่: อย่ามองแค่ CBD (สุขุมวิท, สีลม) ลองดูทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเหลือง หรือสายสีชมพู ที่ราคาที่ดินยังไม่พุ่งสูงจนเกินไป ยังมีโอกาสทำกำไร Capital Gain ได้ในอนาคต บทสรุป: ก้าวต่อไปของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังในแง่ของตัวเลขการเติบโต แต่ก็เป็นปีที่ “ความจริง” ถูกเปิดเผย ทำให้เราเห็นว่าใครคือ “ตัวจริง” ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แม้รายได้รวมจะลดลง -1.2% และกำไรสุทธิรวมหายไปกว่า 11% แต่บริษัทที่ปรับตัวเก่ง บริหารความเสี่ยงได้ดี ยังคงทำกำไรและเติบโตได้ ตลาดอสังหาฯ ไม่ได้ตาย เพียงแค่เปลี่ยนรูปแบบไป โอกาสยังมีเสมอสำหรับผู้ที่ทำการบ้านมาดี ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้พัฒนาโครงการที่ต้องแม่นยำเรื่อง Insight ลูกค้า หรือผู้ซื้อที่ต้องฉลาดเลือกสินทรัพย์ที่คุ้มค่าที่สุด หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสทองในช่วงที่ตลาดกำลังปรับฐาน และต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกทำเลศักยภาพ หรือเทคนิคการขอสินเชื่อบ้านให้ผ่านฉลุย อย่ารอช้าที่จะเริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยของคุณตั้งแต่วันนี้ คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาฟรีจากผู้เชี่ยวชาญ หรือค้นหาโครงการบ้านและคอนโดที่คัดสรรมาแล้วว่าเป็น “ของดี” ในราคาที่จับต้องได้!