เจาะลึกผ่าตัดใหญ่ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่ยุทธศาสตร์การลงทุนและทิศทางตลาดปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึง 2567 เป็นหนึ่งในบททดสอบที่หินที่สุดสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย ภาพที่หลายคนวาดฝันไว้ว่าหลังโควิด-19 โมเมนตัมของตลาดจะดีดกลับแบบ V-Shape กลับกลายเป็นภาพลวงตา เมื่อพายุลูกใหญ่ทางเศรษฐกิจ ทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น ภาวะหนี้ครัวเรือน และค
วามไม่แน่นอนทางการเมือง ได้สกัดดาวรุ่งจนทำให้กราฟการเติบโตชะงักงัน
วันนี้ ผมจะพาทุกท่านไปผ่าโครงสร้างผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ให้เห็น “เนื้อใน” ว่าใครคือของจริง ใครแค่ประคองตัว และทิศทาง บ้านและคอนโด ในอนาคตจะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผน การลงทุนอสังหา หรือเตรียมตัว กู้ซื้อบ้าน ได้อย่างชาญฉลาด ท่ามกลางเทรนด์ตลาดที่กำลังเปลี่ยนผ่านสู่ปี 2026
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบเดียวของความสำเร็จ
หากเรากางตัวเลขดูรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอสังหาฯ ในปี 2566 จะพบตัวเลขมหึมาที่ 371,560 ล้านบาท ฟังดูเหมือนมหาศาลใช่ไหมครับ? แต่ในความเป็นจริง ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้หดตัวลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่บอกเราว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ที่สำหรับมือสมัครเล่นอีกต่อไป
รายชื่อบริษัทที่เจ็บหนักในรอบปีที่ผ่านมา มีตัวเลขติดลบในระดับ 20% ขึ้นไปหลายราย ไม่ว่าจะเป็นแบรนด์ที่เราคุ้นหูอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ที่ปรับตัวช้ากว่าตลาด, อีสเทอร์น สตาร์, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปราว -28% แม้แต่กลุ่มลักชัวรี่อย่าง ไรมอน แลนด์ หรือ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ก็หนีไม่พ้นแรงกระแทกนี้ ติดลบไปกว่า 20% เช่นกัน
สิ่งที่ทำให้ผมและนักวิเคราะห์หลายคนต้องขมวดคิ้ว คือการที่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” มีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่เห็นได้บ่อยนัก สะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุด หากไม่มีการปรับพอร์ตโฟลิโอหรือกระจายความเสี่ยงที่เหมาะสม ก็อาจสะดุดขาตัวเองได้ในสภาวะตลาดที่เปราะบางเช่นนี้
ศึกชิงบัลลังก์เจ้าตลาด: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
ไฮไลต์ที่สนุกที่สุดของวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือการขับเคี่ยวกันระหว่างสองยักษ์ใหญ่ เพื่อชิงตำแหน่งเบอร์หนึ่ง
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริ (SIRI)
ในปี 2566 แสนสิริประกาศศักดาด้วยการกวาดรายได้รวมไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งไปได้อย่างสวยงาม กลยุทธ์ “Speed to Market” และการรุกตลาดลักชัวรี่ รวมถึงการทำการตลาดที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ ทำให้แสนสิริครองใจผู้บริโภคที่มองหา คอนโดมิเนียม ดีไซน์สวยและฟังก์ชันตอบโจทย์
รองแชมป์ที่น่ากลัว: เอพี (ไทยแลนด์) (AP)
แม้จะแพ้ในแง่รายได้รวมที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท แต่เอพีคือคู่แข่งที่หายใจรดต้นคอที่สุด จุดแข็งของเอพีคือความหลากหลายของโปรดักต์ ทั้งทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวที่กระจายอยู่ทุกทำเลศักยภาพ
ส่วนอันดับรองลงมาอย่าง ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) แม้จะตามมาห่างๆ แต่ก็ยังรักษาฐานที่มั่นของตนเองไว้ได้ โดยเฉพาะศุภาลัยที่มีจุดเด่นเรื่องการบริหารต้นทุนและการทำกำไรที่ยอดเยี่ยมเสมอมา
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋นผู้พัฒนาอสังหาฯ ตัวจริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การดูแค่ “รายได้รวม” อาจถูกลวงตาด้วยกำไรพิเศษหรือการขายสินทรัพย์ ดังนั้น ตัวชี้วัดศักยภาพที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ “รายได้จากการขายโครงการ” (Core Business)
เมื่อเรากรองข้อมูลเหลือเพียงรายได้จากการขาย ภาพของตารางอันดับก็เปลี่ยนไปทันที:
อันดับ 1 เอพี (ไทยแลนด์): นี่คือเจ้าแห่งการขายตัวจริง ด้วยยอดรับรู้รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท เอพีพิสูจน์แล้วว่าโปรดักต์ของเขาตอบโจทย์คนซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) มากที่สุดในตลาด
อันดับ 2 แสนสิริ: ตามมาด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจคือ แสนสิริเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่ยอดขายเติบโตสวนตลาด (+7%)
อันดับ 3 ศุภาลัย: ยังคงเหนียวแน่นที่ 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 เอสซี แอสเสท (SC): แบรนด์ที่โดดเด่นในเรื่อง บ้านหรู และเทคโนโลยีในบ้าน ทำรายได้ขายไป 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% ซึ่งถือว่าสูงมากในสภาวะเศรษฐกิจแบบนี้
ในทางกลับกัน ตัวเลขนี้เปิดเผยแผลสดของหลายบริษัท ไรมอน แลนด์ รายได้จากการขายดิ่งลง -78% และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่รายได้จากการขายหายไปเกือบ 40% ซึ่งถือเป็นโจทย์ใหญ่ที่ผู้บริหารต้องเร่งแก้เกมในปีถัดไป หากต้องการดึงส่วนแบ่งการตลาดกลับคืนมา
บทวิเคราะห์กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ประโยคนี้ใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ หากขายดีแต่ขาดทุน ก็ไม่สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท
ปรากฏการณ์แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH):
แม้รายได้จากการขายจะตก แต่ LH กลับยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท! หลายท่านอาจสงสัยว่าทำได้อย่างไร? คำตอบคือ “ความฉลาดในการบริหารสินทรัพย์” ครับ กำไรส่วนใหญ่ในปีนี้มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ฟันกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือโมเดลธุรกิจแบบ Holding ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การสร้างบ้านขาย แต่มีการลงทุนในสินทรัพย์ที่สร้าง Recurring Income
การเติบโตของแสนสิริ:
แสนสิริทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% นี่คือผลลัพธ์ของการบริหาร Cost Efficiency และการเน้นโครงการระดับบนที่มี Margin สูง
ม้ามืดที่ต้องจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
อีกหนึ่งผู้เล่นที่กำลังเข้ามาเขย่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ CPN ที่เดิมเราคุ้นเคยในฐานะเจ้าของห้างสรรพสินค้า แต่ตอนนี้พวกเขารุกตลาดที่อยู่อาศัยอย่างหนัก โดยทำรายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) โมเดล “Mixed-Use” ที่มีห้างอยู่หน้าบ้าน กลายเป็นจุดขายที่แข็งแกร่งมากในการดึงดูดลูกค้า
มองข้ามช็อต: เทรนด์และโอกาสในปี 2567 – 2529
จากตัวเลขทั้งหมด ผมขอสรุปเป็นวิสัยทัศน์สำหรับผู้ที่กำลังมองหาลู่ทางใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือวางแผน ซื้อบ้านโครงการใหม่ ดังนี้:
ตลาด K-Shape ที่ชัดเจนขึ้น: ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสายป่านยาว (เช่น AP, Sansiri, Supalai, SC) จะกินรวบส่วนแบ่งตลาดมากขึ้น ในขณะที่รายเล็กจะอยู่ยากขึ้นเรื่อยๆ หากไม่มี Niche Market ของตัวเอง
ยุคของ “บ้านพร้อมอยู่” และ “สินเชื่อบ้าน”: ปัญหาใหญ่ที่สุดตอนนี้ไม่ใช่ไม่มีคนอยากได้บ้าน แต่คือ “กู้ไม่ผ่าน” อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูง การเลือกซื้อกับโครงการของ Developer รายใหญ่ที่มีดีลพิเศษกับธนาคาร จะช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน ได้มากกว่า
Pet-Friendly และ Green Living: เทรนด์ปี 2026 จะมุ่งไปที่การอยู่อาศัยร่วมกับสัตว์เลี้ยงและการประหยัดพลังงาน โครงการไหนที่มี EV Charger, Solar Roof และส่วนกลางสำหรับสัตว์เลี้ยง จะขายดีและรักษามูลค่าได้ในระยะยาว
ทำเลศักยภาพใหม่: การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ทำให้เกิด คอนโดทำเลทอง ในย่านชานเมืองมากขึ้น ในราคาที่จับต้องได้ แต่อย่าลืมดูเรื่อง Over-supply ในบางโซนด้วยครับ
โอกาสของนักลงทุน: ช่วงนี้เป็นตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ราคาอสังหาฯ ยังไม่ดีดตัวแรง เป็นจังหวะดีในการมองหาของดีราคาถูก หรือทรัพย์หลุดดาวน์ เพื่อทำกำไรในอนาคต
บทสรุป
ปีที่ผ่านมาอาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับตัวเลขในกระดาษ แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย นี่คือช่วงเวลาของการคัดกรอง “ตัวจริง” ผู้ที่ปรับตัวได้เร็ว บริหารเงินสดได้ดี และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคเท่านั้นที่จะอยู่รอด
สำหรับท่านผู้อ่าน ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาหุ้นอสังหาฯ หรือผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้านในฝัน การติดตามข้อมูลข่าวสารอย่างเจาะลึกและรอบด้านเป็นสิ่งสำคัญที่สุด อย่าดูแค่ภาพโฆษณา แต่ให้ดูที่ผลงาน ความมั่นคง และบริการหลังการขายของบริษัทนั้นๆ ประกอบการตัดสินใจ
คุณพร้อมหรือยังที่จะคว้าโอกาสในช่วงเวลาเปลี่ยนผ่านนี้?
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลโครงการ บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม โครงการไหนที่คุ้มค่าน่าลงทุนที่สุดในปีนี้ หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการเตรียมตัวยื่นกู้สินเชื่อเพื่อให้ผ่านฉลุย อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจวางเงินจองครับ
เริ่มวางแผนอนาคตการอยู่อาศัยและการลงทุนของคุณตั้งแต่วันนี้ คลิกเพื่อดูบทวิเคราะห์เจาะลึกรายทำเลเพิ่มเติมได้ที่นี่!
