เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์”: บทเรียนจากผู้ชนะและผู้แพ้ สู่นัยสำคัญของการลงทุนปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของธุรกิจนี้มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน ถือเป็นหนึ่งในบททดสอบที่หินที่สุดสำหรับผู้ประกอบการ หรือ Developer ในบ้านเรา ภาพความคาดหวังว่าธุรกิจจะ “Take off” หรือพุ่งทะยานต่อจากแรงส่งในอดีต กลับกลายเป็นการเผชิญหน้ากับ “Reality Check” ครั้งใหญ่ ทั
้งปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือน และมาตรการเข้มงวดของสถาบันการเงิน
บทความนี้ ผมจะไม่เพียงแค่นำเสนอตัวเลขผลประกอบการย้อนหลังเพื่อรายงานข่าวเก่า แต่เราจะมา “X-Ray” ผ่าโครงสร้างผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสกลยุทธ์ หาคำตอบว่าใครคือ “ของจริง” และข้อมูลเหล่านี้ส่งสัญญาณอะไรถึงทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567-2569 (2026) บ้าง เพื่อให้คุณ—ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน หรือผู้มองหาบ้าน—ก้าวทันทุกความเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” เข้าสู่โหมดปรับฐานครั้งใหญ่
หากมองภาพรวมในระดับมหภาค ข้อมูลจาก Property Mentor ที่รวบรวมจาก 41 บริษัทจดทะเบียนฯ ชี้ให้เห็นตัวเลขรายได้รวมที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) ตัวเลขที่ดูเหมือนลดลงไม่มากนี้ แท้จริงแล้วซ่อนความผันผวนที่รุนแรงไว้ภายใน เพราะเมื่อเจาะลึกลงไป เราพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับสภาวะรายได้หดตัว
นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เค้กที่หอมหวานสำหรับทุกคนอีกต่อไป “ความเหลื่อมล้ำ” ในการทำกำไรเริ่มชัดเจนขึ้น บริษัทที่มีสายป่านยาวและการบริหารจัดการต้นทุนที่ดีเท่านั้นที่จะอยู่รอด
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก (Red Zone)
ตัวเลขที่น่าตกใจคือกลุ่มบริษัทที่รายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ซึ่งสะท้อนถึงปัญหาสภาพคล่องหรือการขายโครงการที่ชะลอตัวอย่างหนัก ไม่ว่าจะเป็น:
แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): ติดลบราว -28% สะท้อนถึงความท้าทายในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง
อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: ติดลบในระดับเดียวกัน
ไรมอน แลนด์: แบรนด์หรูที่ยังต้องเผชิญความท้าทาย ติดลบไป -26%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งถือเป็นพี่ใหญ่ในวงการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังเจอกับภาวะรายได้รวมลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับ ศุภาลัย (-10%) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) สิ่งนี้บ่งบอกว่าแม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่ง ก็ยังได้รับแรงสั่นสะเทือนจากกำลังซื้อที่เปราะบางและการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน ของธนาคารพาณิชย์
The Clash of Titans: ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม
เมื่อสถานการณ์บีบคั้น ผู้ที่แข็งแกร่งที่สุดย่อมฉายแสง ในปีที่ยากลำบากนี้ แสนสิริ ได้พิสูจน์ฝีมือด้วยการผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้รวม กวาดไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่ (Luxury Market) และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทำให้แสนสิริสามารถดึงดูดลูกค้ากระเป๋าหนักที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่าได้สำเร็จ
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) แม้จะถูกเฉือนชนะไปอย่างน่าเจ็บใจ แต่ก็ทำตัวเลขได้น่าประทับใจที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงปลายจมูก อันดับ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย ที่ 31,818 ล้านบาท ซึ่งยังคงรักษาระดับมาตรฐานไว้ได้อย่างดีเยี่ยม
Top 5 ด้านรายได้รวมในตลาดอสังหาริมทรัพย์:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เจาะไส้ใน “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัด Real Demand ที่แท้จริง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะแนะนำเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะตัวเลขนั้นอาจรวมรายได้จากการลงทุน ค่าเช่า หรือกำไรพิเศษ แต่ถ้าจะวัดฝีมือการขายบ้านและคอนโดมิเนียม หรือวัดอุณหภูมิของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อใช้เกณฑ์นี้กรองข้อมูล ภาพการแข่งขันจะเปลี่ยนไปทันที รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า นี่คือดัชนีที่ชี้ชัดว่ากำลังซื้อในภาค Real Sector หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
เอพี (ไทยแลนด์): ราชาแห่งการขาย (The King of Sales)
แม้รายได้รวมจะเป็นรอง แต่ในสมรภูมิการขาย เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะตัวจริง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท การกระจายพอร์ตโฟลิโอที่ครอบคลุมทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และ คอนโดมิเนียม ในหลากหลายทำเล ทำให้เอพีสามารถเข้าถึงลูกค้าได้ทุกกลุ่ม (Mass to High-End)
แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่รายได้จากการขาย “โตขึ้น” (+7%) ในขณะที่ตลาดส่วนใหญ่ติดลบ ส่วน เอสซี แอสเสท (SC Asset) ก็โชว์ฟอร์มเยี่ยมด้วยการเติบโตถึง 13% (23,370 ล้านบาท) สะท้อนความสำเร็จของกลยุทธ์ “บ้านหรู” ที่ยังคงมีความต้องการสูงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และปริมณฑล
จุดสังเกตสำคัญ:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รายได้จากการขายลดลง -38%
ไรมอน แลนด์ รายได้จากการขายลดลง -78%
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนว่า การขายโครงการระดับ Super Luxury หรือการพึ่งพาตลาดต่างชาติเพียงอย่างเดียว อาจมีความเสี่ยงสูงในช่วงที่เศรษฐกิจโลกผันผวน
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: ใครทำ “กำไร” เข้ากระเป๋าได้มากที่สุด?
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales are vanity, profit is sanity) คำกล่าวนี้ยังคงใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ การบริหารจัดการต้นทุน (Cost Management) และความสามารถในการทำกำไร (Profitability) คือหัวใจสำคัญของการยืนระยะใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัท ลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะ “ขาดทุน” ซึ่งบางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ยืนหนึ่งเรื่องกำไร (The Profit Leader)
แม้รายได้จากการขายจะร่วง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับทำกำไรสุทธิได้สูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท คำถามคือทำได้อย่างไร? คำตอบคือ “กลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์” (Asset Monetization) โดยในปีดังกล่าวมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ ทำกำไรพิเศษได้ถึง 2,500 ล้านบาท
นี่คือบทเรียนชั้นดีสำหรับนักลงทุน: บริษัทที่มี Recurring Income หรือสินทรัพย์ที่สามารถแปลงเป็นทุนได้ จะมีความได้เปรียบสูงในการประคองตัวช่วงวิกฤต ตลาดอสังหาริมทรัพย์
Top Profit Makers:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษช่วยหนุน)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (โดดเด่นเรื่องการบริหารต้นทุน)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (โตกระโดด +42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
จับตา “ดาวรุ่ง” และเทรนด์สู่อนาคตปี 2026
ท่ามกลางตัวเลขที่แดงเถือก ยังมีจุดสว่างที่น่าสนใจ และผมขอยกให้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เป็น Case Study ที่สำคัญ หลังจากการปูพรมขยายอาณาจักรจาก Retail สู่ Residence อย่างเต็มตัว CPN สามารถทำรายได้จากการขายอสังหาฯ เติบโตถึง 103% (5,835 ล้านบาท)
ปรากฏการณ์นี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าเทรนด์ Mixed-use Project หรือโครงการที่ผสมผสานที่อยู่อาศัยเข้ากับห้างสรรพสินค้าและอาคารสำนักงาน กำลังเป็นที่ต้องการอย่างมากใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ ผู้บริโภคไม่ได้มองหาแค่ “ที่ซุกหัวนอน” แต่มองหา “Lifestyle Ecosystem” ที่ครบวงจร
วิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2024-2026 (Expert Outlook)
จากข้อมูลผลประกอบการข้างต้น เราสามารถพยากรณ์ทิศทางของตลาดในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า เพื่อการปรับตัวที่ทันท่วงที:
ยุคของ “บ้านฉลาดและยั่งยืน” (Smart & Sustainable Living):
การแข่งขันด้วย “สงครามราคา” จะค่อยๆ หมดไป Developer จะหันมาสู้กันด้วยนวัตกรรม บ้านประหยัดพลังงาน (Solar Roof) และระบบ Home Automation จะกลายเป็นมาตรฐาน ไม่ใช่ออปชั่นเสริมอีกต่อไป เพื่อตอบโจทย์เทรนด์ Net Zero ที่กำลังมาแรงในปี 2026
คอนโดมิเนียมเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly Condo):
จาก Niche Market จะกลายเป็น Mass Market อย่างเต็มตัว โครงการที่ไม่รองรับไลฟ์สไตล์ของคนรักสัตว์ (Pet Humanization) จะเสียโอกาสทางการตลาดมหาศาล
การคัดกรองสินเชื่อที่เข้มข้น (Strict Lending Criteria):
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จะยังคงสูง ดังนั้นการเตรียมตัวเรื่องเครดิตบูโร และการมองหา สินเชื่อบ้าน หรือการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย จะเป็นคีย์เวิร์ดสำคัญของผู้บริโภค
ทำเลศักยภาพใหม่ (New Prime Locations):
การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะเปิดหน้าดินใหม่ๆ ให้กับผู้พัฒนา โครงการบ้านใหม่ และ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า แต่ราคาที่ดินที่พุ่งสูงจะทำให้ราคาขายขยับขึ้นตาม ผู้ซื้อควรรีบตัดสินใจก่อนราคาจะดีดตัวขึ้นอีกระลอก
ตลาดบ้านหรูยังไปต่อได้ (Luxury Remains Strong):
กลุ่ม High Net Worth Individuals (HNWIs) ยังคงมีกำลังซื้อสูง และมองหาอสังหาฯ เพื่อการสะสมทรัพย์สินและการลงทุน ดังนั้นโครงการระดับ Ultra-Luxury จะยังคงเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง
บทสรุป: วิกฤตคัดกรอง “ตัวจริง” โอกาสทองของผู้พร้อม
ปีที่ผ่านมาอาจเป็นฝันร้ายของหลายบริษัท แต่เป็นเครื่องพิสูจน์ความแกร่งของผู้ชนะ สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน นี่คือจังหวะเวลาที่ต้องพิถีพิถันในการเลือก การมองหาแบรนด์ที่มีความมั่นคงทางการเงิน (Financial Stability) และมีบริการหลังการขายที่ดี (After-sales Service) สำคัญยิ่งกว่าการดูแค่โปรโมชั่นฉาบฉวย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ที่เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ ข้อมูลผลประกอบการเหล่านี้คือลายแทงที่จะช่วยให้คุณไม่หลงทาง หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือโอกาสในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่าในระยะยาว อย่าลืมนำปัจจัยเรื่อง “ความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการ” มาเป็นหนึ่งในเกณฑ์การตัดสินใจ
อนาคตอยู่ในมือของคุณ… เริ่มต้นวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ หรือค้นหาบ้านในฝันบนทำเลศักยภาพตั้งแต่วันนี้ เพื่อความมั่งคั่งและความสุขที่ยั่งยืนของคุณและครอบครัวครับ
