ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566-2567: บทวิเคราะห์เจาะลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับความคาดหวังที่ตั้งไว้จากการส่งต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ทว่าสถานการณ์กลับพลิกผัน ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักได้ตามที่คาดหวัง และความไม่แน่นอนนี้ยังคงทอดเงายาวมาถึงปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงดูไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่น ท่ามกลางกระแสธารแห่งความท้าทายเหล่านี้
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การชะลอตัวที่ต้องจับตา
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 มีรายได้รวมจากการดำเนินงานทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท แม้การเปลี่ยนแปลงนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์มีความซับซ้อนกว่าที่เห็น โดยมีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่บริษัทจำนวนไม่น้อยกำลังเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงในระดับที่น่ากังวลถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในความแข็งแกร่งของแบรนด์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้รวมลดลง -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริผงาดแชมป์รายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 เป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งสามารถเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Grand Canal Land) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แม่นยำยิ่งขึ้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการบวกจากแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ใช่จากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย เราจะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
ในภาพรวม 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมากถึง -78% L.P.N. Development (LPN) ก็มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่ของรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) คว้าอันดับ 1 รายได้จากการขายสูงสุด ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงของตลาด
เมื่อพิจารณาในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 เป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนตำแหน่งจากแสนสิริ (SIRI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ในปีนี้
อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ซึ่งมักจะทำผลงานได้ดีสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงที่น่าจับตามองในตลาดอสังหาริมทรัพย์
นอกเหนือจากบริษัทหลักที่กล่าวมาข้างต้น ยังมีบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง นั่นคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการทำรายได้จากการขาย หลังจากที่ได้มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง และปี 2566 ถือเป็นปีที่บริษัทเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงความสำเร็จในการขยายพอร์ตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ CPN และเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายเท่าใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด ก็ยากที่จะถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราวๆ 49,602 ล้านบาท และน่ากังวลว่า มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์การบริหารจัดการที่เหนือชั้น
แม้จะมีรายได้ลดลง Land and Houses (LH) ก็ยังคงครองอันดับ 1 ในแง่ของกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 โดยสามารถทำกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้กำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้าสู่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 โดย Supalai สามารถเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปได้อย่างฉิวเฉียดในอันดับ 3
อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งในกลุ่มผู้นำไว้ได้
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อยในอันดับ 7 อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิที่ประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและก้าวต่อไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลทั้งหมดที่ผมได้นำเสนอ เป็นผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์อย่างละเอียด การวิเคราะห์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่อาจต่อเนื่องไปในปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องการความเข้าใจในตลาดที่ลึกซึ้ง การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและสร้างกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดเช่นนี้ ผมขอเชิญชวนให้ท่านเข้ามาพูดคุยและแลกเปลี่ยนมุมมอง เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันค้นหาแนวทางที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตของท่านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
