การวิเคราะห์เชิงลึก: ภาพรวมผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และแนวโน้มสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพความคาดหวังที่เคยมีจากการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น สถานการณ์ที่ยังคงทรงตัวมาจนถึงต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความจำเป็นในการวิเคราะห์เจาะลึกถึงกลยุทธ์การดำเนินงานของแต่ละบริษัท
Property Mentor ในฐานะหน่วยงานที่รวบรวมข้อมูลเชิงลึก ได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน และเพื่อเฟ้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายงานรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กำลังเผชิญในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน ในขณะที่ Raimon Land (RML) พบว่ารายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังรายงานรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ จาก 10 บริษัทชั้นนำที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai ตามมาด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่อันดับ 4 คือ Land and Houses ที่ทำรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็น SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากบริษัทชั้นนำบางแห่งมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาเสริม การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่เห็นได้ชัดเจนคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้: อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่างแสนสิริ ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้แสนสิริจะเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ก็ตาม อันดับ 3 คือ Supalai ซึ่งยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation ที่ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่รายงานการเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะปรับลดลงไปพอสมควร แต่ Land and Houses ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ที่มีรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property ที่แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มักจะปรากฏตัวในอันดับต้นๆ ทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท เป็นการสะท้อนถึงศักยภาพในการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต่อยอดมาจากธุรกิจค้าปลีก
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงผลลัพธ์สุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไร บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด พบว่าอันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้ว่ารายได้จะลดลงมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยสำคัญคือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai คงจะได้ตำแหน่งผู้นำไปครอง โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนเอาชนะอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 4 คือ แสนสิริ ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และอันดับ 5 คือ Origin Property ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนเอาชนะอันดับ 7 อย่าง Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ที่มีกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มสู่ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่มองเห็น
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ไม่ว่าจะเป็นผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมหภาค ความไม่แน่นอนทางการเมือง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ยืดหยุ่น และเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่าการปรับตัวอย่างชาญฉลาด การนำเสนอนวัตกรรม และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนและตัดสินใจได้อย่างมีทิศทางมากขึ้น
ถึงเวลาแล้วที่คุณจะก้าวสู่การลงทุนที่ชาญฉลาดและประสบความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านไปสู่เป้าหมายนั้น
