D0702129 พน กงานร านเสร มสวยเอาน ำปลาร าราดห (หน งส ละ part2 | Delila Fee

เจาะลึก “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: ผ่ากลยุทธ์ผู้รอดชีวิตจากสมรภูมิปี 66 สู่ทิศทางการลงทุนและเทรนด์ปี 2026 ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและพัฒนาที่ดินมากว่าทศวรรษ ผมต้องยอมรับตรงๆ ว่าปี 2566 ที่ผ่านมา เปรียบเสมือน “บททดสอบความแข็งแกร่ง” (Stress Test) ครั้งใหญ่ที่สุดครั้งหนึ่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย แม้หลายฝ่ายจะคาดการณ์ว่าเราน่าจะได้รับอานิสงส์จากโมเมนตัมการฟื้นตัวในปี 2565 หรือที่เรียกกันว่ายุค Post-COVID แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราด้วยตัวเลขที่น่าผิดหวัง ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตั ว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจนแตะเพดาน และมาตรการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย กลายเป็นพายุลูกใหญ่ที่ซัดกระหน่ำตลาด ตั้งแต่ไตรมาสแรกยันโค้งสุดท้ายของปี แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย วันนี้ ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึก (Deep Dive) จากผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าภายใต้ฝุ่นตลบนี้ ใครคือ “ของจริง” ใครที่แค่ “ประคองตัว” และใครที่กำลัง “ตกที่นั่งลำบาก” พร้อมวิเคราะห์เจาะลึกไปถึงเทรนด์ปี 2026 ว่าทิศทางลมจะพัดไปทางไหน เพื่อให้คุณวางแผน ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนคอนโด ได้อย่างแม่นยำที่สุด ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้รวมถดถอย สัญญาณเตือนภัยที่ห้ามมองข้าม จากการรวบรวมข้อมูล Big Data ของ Property Mentor ที่เจาะลึกงบการเงินของบริษัทพัฒนาที่ดิน (Developer) ทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมได้อย่างชัดเจน คือรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาลครับ แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท กลับกลายเป็นว่าตลาดหดตัวลง -1.2% ตัวเลขติดลบเพียง 1% กว่าๆ อาจดูเหมือนน้อยในเชิงสถิติ แต่ในโลกธุรกิจ นี่คือสัญญาณของ “การชะลอตัวเชิงโครงสร้าง” (Structural Slowdown) เพราะเมื่อเราเจาะลึกลงไปในไส้ใน จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีรายได้ลดลง! นั่นหมายความว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เกินครึ่งในตลาดกำลังเผชิญปัญหาในการสร้างรายได้ ไม่ว่าจะเป็นปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูง หรือกำลังซื้อในตลาดระดับกลาง-ล่างที่เหือดหายไป กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือกลุ่มที่พึ่งพากำลังซื้อระดับกลางล่าง หรือกลุ่ม Mass Market ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความอ่อนไหวต่อ ดอกเบี้ยบ้าน และภาระหนี้สินมากที่สุด ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ที่รายได้ติดลบหนักถึง -28% รวมถึงแบรนด์ระดับกลางอย่าง ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%) และผู้เล่นในตลาด Niche อย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%) หรือ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นผลพวงจากการที่ ธนาคาร เข้มงวดในการปล่อยกู้ ทำให้ลูกค้ากลุ่มเรียลดีมานด์ (Real Demand) กู้ไม่ผ่านเป็นจำนวนมาก ที่น่าสนใจคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ซึ่งถือเป็นพี่ใหญ่ในวงการ บ้านเดี่ยว และ บ้านหรู ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% หรือแม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) และ ศุภาลัย ก็ยังหนีไม่พ้นแรงเสียดทานนี้ โดยมีรายได้ลดลงเล็กน้อยและ -10% ตามลำดับ สิ่งนี้บ่งบอกว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุด ก็ยังต้องปรับตัวอย่างหนักในสภาวะตลาดเช่นนี้ เจาะลึก Top 10 รายได้รวม: “แสนสิริ” ผงาดบัลลังก์แชมป์ ท่ามกลางสมรภูมิเดือด หากถามว่าใครคือผู้ชนะในเกมรายได้รวม (Total Revenue) ปี 2566 คำตอบคือ “แสนสิริ” ที่สามารถสร้างปรากฏการณ์ New High ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนตลาดถึง 12% การที่แสนสิริสามารถเฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างเฉียดฉิว แสดงให้เห็นถึงความสำเร็จของกลยุทธ์ “Luxury Brand Strategy” ที่แสนสิริเน้นเจาะกลุ่มลูกค้า Wealth ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ และการซื้อด้วยเงินสด อันดับ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) ที่ยังคงรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุนและการกระจายพอร์ตสินค้าได้อย่างดีเยี่ยม แม้ตัวเลขจะลดลงจากปีก่อน แต่ฐานรายได้ระดับ 3 หมื่นล้านก็ยังถือว่าแข็งแกร่งมากในสภาวะนี้ ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) สิ่งที่ผมอยากให้สังเกตคือ กลุ่ม Top 5 นี้ครองส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ไปมหาศาล สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่ยุค “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” อย่างสมบูรณ์แบบ ผู้ประกอบการรายย่อย หรือ SME Developer จะอยู่รอดได้ยากขึ้นหากไม่มีจุดขายที่แตกต่าง (Unique Selling Point) อย่างชัดเจน วัดกันที่เนื้อผ้า: ใครคือ “เจ้าตลาด” ตัวจริงเมื่อนับเฉพาะยอดขาย (Sales Revenue) ในฐานะนักวิเคราะห์ เราจะดูแค่ “รายได้รวม” ไม่ได้ครับ เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดิน ขายโรงงาน หรือรายได้จากการเช่า แต่ถ้าจะวัดฝีมือการขาย บ้าน และ คอนโดมิเนียม จริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เท่านั้น เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของตารางอันดับจะเปลี่ยนไปทันที! เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ที่ครองบัลลังก์นี้อย่างแท้จริง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย -2% แต่ก็ยังสูงที่สุดในตลาด สิ่งนี้ตอกย้ำความเป็นผู้นำในตลาดแนวราบและคอนโดมิเนียมระดับ Mass ถึง Mid-End ที่เอพีปูพรมเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง หรือที่เรียกว่ากลยุทธ์ “ปูพรมทุกเซกเมนต์” ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ในด้านยอดขายที่ 32,829 ล้านบาท แต่จุดที่น่าจับตามองคือ แสนสิริมีการเติบโตในส่วนนี้ถึง 7% ซึ่งถือว่าสูงมากเมื่อเทียบกับคู่แข่ง สะท้อนว่าแบรนด์แสนสิริมีความแข็งแกร่งมากในใจผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่และกลุ่มสินค้าระดับบน ส่วน เอสซี แอสเสท (SC Asset) ก็เป็นอีกหนึ่ง “ม้ามืด” ที่น่าจับตามอง ด้วยการทำรายได้จากการขายทะลุ 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างสง่างาม ความสำเร็จของ SC Asset มาจากการโฟกัสตลาด บ้านหรู อย่างจริงจัง ซึ่งเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อสูงและมีความเสี่ยงในการกู้ไม่ผ่านต่ำ (High Purchasing Power, Low Rejection Rate) ในทางกลับกัน ตัวเลขรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างน่าตกใจของหลายบริษัท เช่น ไรมอน แลนด์ (-78%) หรือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (-38%) สะท้อนให้เห็นว่า การขายสินค้าในยุคนี้ไม่ใช่เรื่องง่าย การระบายสต็อก (Inventory Clearance) เป็นเรื่องท้าทาย และลูกค้าใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้นมาก กรณีศึกษาที่น่าสนใจ: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เสือซุ่มที่เริ่มคำราม อีกหนึ่งไฮไลต์ที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ การรุกคืบของ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ในสมรภูมิที่อยู่อาศัย จากเดิมที่เราคุ้นเคยกับ CPN ในฐานะเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า วันนี้ CPN กลายเป็น Developer เต็มตัวที่น่ากลัวมาก ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายอสังหาฯ ได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% หรือหนึ่งเท่าตัว! กลยุทธ์ “Mixed-Use Development” หรือการสร้างคอนโดมิเนียมติดห้างสรรพสินค้า เป็นสูตรสำเร็จที่ยากจะเลียนแบบ เพราะเป็นการใช้ Traffic และสิ่งอำนวยความสะดวกของห้างมาเป็นจุดขายหลัก (Magnet) ในการดึงดูดลูกค้า นี่คือเทรนด์แห่งอนาคตที่ โครงการบ้านจัดสรร หรือคอนโดแบบ Stand-alone ต้องระวังตัว บรรทัดสุดท้าย (Bottom Line): กำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดความอยู่รอด ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด (Revenue is Vanity, Profit is Sanity) คำกล่าวนี้ยังคงใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน สิ่งนี้สะท้อนถึง “สงครามราคา” (Price War) ที่รุนแรง ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น และค่าใช้จ่ายทางการตลาดที่เพิ่มขึ้นเพื่อแย่งชิงลูกค้า แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงยืนหนึ่งในเรื่องความสามารถในการทำกำไร ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แต่เดี๋ยวก่อนครับ… หากเราวิเคราะห์ให้ลึก จะพบว่ากำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ซึ่งทำกำไรพิเศษได้ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือความชาญฉลาดของการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ของ LH ที่มีโมเดลธุรกิจแบบ Holding Company ทำให้มีรายได้หลายทาง ไม่พึ่งพาแค่การขายบ้านเพียงอย่างเดียว หากตัดกำไรพิเศษออก ผู้ที่ทำกำไรจากการดำเนินงาน (Core Operation) ได้โดดเด่นที่สุดต้องยกให้ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) ที่เบียดกันมาแบบหายใจรดต้นคอ ทั้งสองบริษัทนี้ขึ้นชื่อเรื่องการคุม Cost ได้เก่งที่สุดในอุตสาหกรรม ส่วน แสนสิริ ก็ทำผลงานด้านกำไรได้น่าประทับใจที่ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% ซึ่งถือว่าสูงสุดในกลุ่ม Top 5 การเติบโตของกำไรแสนสิริสะท้อนถึงการปรับพอร์ตสินค้าไปสู่กลุ่ม Luxury ที่มีมาร์จิ้น (Margin) สูงกว่าตลาด Mass ได้อย่างถูกที่ถูกเวลา วิเคราะห์ทิศทางและเทรนด์อสังหาฯ สู่ปี 2026 จากข้อมูลปี 2566 ที่ผ่านมา ผมขอสรุปเป็นบทเรียนและฉายภาพเทรนด์ที่จะเกิดขึ้นในอีก 2-3 ปีข้างหน้า หรือมุ่งสู่ปี 2026 ดังนี้ครับ: ยุคของ “บ้านหรู” และ “คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้”: ตลาด Mass Market จะยังคงซบเซาจากปัญหาหนี้ครัวเรือน แต่ตลาด Luxury และ Super Luxury จะยังไปได้สวย นอกจากนี้ เทรนด์ Pet-Friendly จะไม่ใช่แค่ลูกเล่นการตลาด (Gimmick) อีกต่อไป แต่จะเป็นมาตรฐานใหม่ (New Standard) ของคอนโดมิเนียม เพราะคนรุ่นใหม่นิยมเลี้ยงสัตว์แทนการมีลูก ความยั่งยืน (Sustainability) คือของจริง: ผู้บริโภคยุคใหม่เริ่มมองหา บ้านประหยัดพลังงาน หรือ Solar Roof ที่ติดมากับตัวบ้าน ไม่ใช่แค่เพื่อรักษ์โลก แต่เพื่อลดค่าไฟที่แพงขึ้น ในปี 2026 บริษัทที่ไม่ปรับตัวเรื่อง Green Building จะขายของยากขึ้น การกระจายความเสี่ยง (Diversification): เราจะเห็น Developer หันไปทำธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่อสังหาฯ มากขึ้น เช่น ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจสุขภาพ (Wellness) หรือคลังสินค้า เพื่อสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) มาชดเชยความผันผวนของยอดขายบ้าน เหมือนโมเดลที่ LH และ Origin กำลังทำ ทำเลศักยภาพใหม่: การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีชมพู จะเปิดหน้าดินใหม่ๆ แต่ต้องระวังเรื่อง Oversupply ในบางจุด การเลือกซื้อเพื่ออยู่เองหรือลงทุน ต้องดู Real Demand ในพื้นที่นั้นๆ เป็นหลัก ไม่ใช่แค่ดูว่ารถไฟฟ้าผ่านแล้วจะซื้อได้ทันที บทสรุป: วิกฤตคือโอกาสของผู้ที่พร้อม ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับภาพรวม แต่สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนที่มีความพร้อม (Cash is King) นี่คือจังหวะเวลาที่ดีที่สุดในการช้อนซื้อของดีราคาถูก ผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เพื่อระบายสต็อก สำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้านหลังแรก หรือต้องการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย การศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดและเปรียบเทียบโปรโมชั่นจากหลายๆ แบรนด์เป็นสิ่งจำเป็นที่สุด การดูแค่ชื่อเสียงแบรนด์อาจไม่พอ ต้องดูไปถึงบริการหลังการขายและนิติบุคคลด้วย โลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ยุคใหม่ ยุคที่ความเข้าใจในไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคสำคัญกว่าแค่การก่อสร้าง ผู้ชนะในปี 2026 จะไม่ใช่คนที่สร้างบ้านได้เร็วที่สุด แต่คือคนที่สร้าง “คุณภาพชีวิต” ได้ดีที่สุดครับ หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำสุด คลิกเพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที พร้อมรับข้อเสนอสุดพิเศษที่คุณไม่อยากพลาด!