ปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 มองหาความยั่งยืนและโอกาสในการเติบโต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปในปี 2566 ถือเป็นบทเรียนอันล้ำค่า ปีที่เคยคาดหวังว่าจะสานต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 กลับกลายเป็นการเผชิญหน้ากับภาวะชะลอตัวอย่างที่ไม่คาดฝัน การเลือกตั้งครั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน ทำให้ตลาดเข้าสู่โหมดประหยัดและระมัดระวัง แม้ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ และความท้าทายนี้ยังคงส่งทอดมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงต้นปียังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 และประเมินความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนของแต่ละบริษัท การวิเคราะห์นี้ไม่เพียงแต่ชี้ให้เห็นถึงบริษัทที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ แต่ยังเผยให้เห็นถึงกลยุทธ์และปัจจัยแห่งความสำเร็จของผู้ที่สามารถคว้าชัยชนะใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความท้าทาย
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างชัดเจนในแต่ละบริษัท
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่แผ่กระจายไปในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ คือกลุ่มที่มีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR), และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งมีรายได้หดตัวถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land Plc. (RML) ที่ -26%, Lalin Property Plc. (LALIN) ที่ -23%, Major Development Plc. (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ใน 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อน นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai Plc. (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Plc. (PRUKSA) ที่ -9%, และ Origin Property Plc. (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด เติบโต 12% ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก บริษัทที่โดดเด่นคือ Sansiri Plc. (SIRI) ที่สามารถสร้างรายได้รวมถึง 39,082 ล้านบาท โดยมี AP (Thailand) Plc. (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai Plc. (SPALI) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses Plc. (LH) คว้าอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding Plc. (PRUKSA) มาเป็นอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, UNIVentures Plc. (UV) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property Plc. (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate Plc. (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณา รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่ รายได้จากการขาย คือหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้ที่ติดอันดับ Top 10 อาจมีการเปลี่ยนแปลงไป
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำ รายได้จากการขาย รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มี รายได้จากการขาย รวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับ รายได้จากการขาย ที่ลดลง
บริษัทที่เห็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land Plc. (RML) ที่ รายได้จากการขาย ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ที่ รายได้จากการขาย ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ผู้นำในด้าน รายได้จากการขาย ก็ยังคงมี รายได้จากการขาย ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มี รายได้จากการขาย สูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ รายได้จากการขาย ลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) พลิกเกมชิงอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย โกย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำ รายได้จากการขาย สูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) Plc. (AP) กลับมาผงาดเป็นอันดับ 1 ด้วย รายได้จากการขาย รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri Plc. (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วย รายได้จากการขาย รวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่ รายได้จากการขาย ยังคงเติบโตได้ถึง 7% Supalai Plc. (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วย รายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation Plc. (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วย รายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่ รายได้จากการขาย เติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding Plc. (PRUKSA) อยู่ในอันดับ 5 ด้วย รายได้จากการขาย รวม 22,357 ล้านบาท
แม้ รายได้จากการขาย จะปรับลดลงมาก แต่ Land and Houses Plc. (LH) ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 6 ด้วย รายได้จากการขาย รวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ตามมาในอันดับ 7 ด้วย รายได้จากการขาย รวม 10,019 ล้านบาท Origin Property Plc. (ORI) แม้ รายได้จากการขาย จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วย รายได้จากการขาย รวม 8,840 ล้านบาท Quality House Plc. (QH) มาเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วย รายได้จากการขาย รวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect Plc. (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วย รายได้จากการขาย รวม 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มี รายได้จากการขาย สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มี รายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทในกลุ่มนี้
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท ด้วยกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses Plc. (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่กำไรที่โดดเด่นนี้ ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai Plc. (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดย Supalai เฉือน AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียดในอันดับ 3 Sansiri Plc. (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property Plc. (ORI) มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25% ก็ตาม
SC Asset Corporation Plc. (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House Plc. (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อยในอันดับ 7 Pruksa Holding Plc. (PRUKSA) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ของกลุ่มเจ้าสัวน้ำเมา อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana Plc. (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์สู่ความยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567
ผลการดำเนินงานที่ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่อาจจะยังคงดำเนินต่อไปในปี 2567 การแข่งขันที่รุนแรง, ต้นทุนการก่อสร้างที่ผันผวน, การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค, และปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องนำมาพิจารณา
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีแห่งความท้าทายที่ต้องการการปรับตัวอย่างชาญฉลาด บริษัทที่สามารถสร้างความยั่งยืนได้ จะต้องไม่เพียงแต่ทำยอดขายให้ได้ตามเป้า แต่ต้องบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ, และตอบสนองต่อความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว
ในสภาวะเช่นนี้ การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ, การมองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market), และการใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน (PropTech) จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถก้าวข้ามผ่านอุปสรรคและสร้างการเติบโตที่มั่นคงได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายในปี 2567 การทำความเข้าใจแนวโน้ม, การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทชั้นนำ, และการวางแผนการลงทุนที่รอบคอบ จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการให้ข้อมูลและคำปรึกษา เพื่อช่วยให้ท่านตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อันเต็มไปด้วยโอกาสอันซ่อนเร้นนี้
