D0702122 เศรษฐ ทดสอบล กจ างแต ผลท ออกมากล บ(หน งส ละค part2 | Delila Fee

เจาะลึกผ่ากลยุทธ์ 41 บิ๊กคอร์ป: ใครคือ ‘ตัวจริง’ ในสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บทวิเคราะห์ฉบับนักลงทุน (Update Trends 2026) ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมาร่วมทศวรรษ ผมบอกได้เลยว่าวัฏจักรของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นั้นเปรียบเสมือนคลื่นลูกใหญ่ที่ผู้อยู่รอดคือผู้ที่รู้จักปรับหน้าใบเรือได้ทันท่วงที หากเราย้อนกลับไปมองบทเรียนสำคัญจากข้อมูลปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เราจะเห็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่า “ความไม่แน่นอน” คือความแน่นอนเพียงหนึ่งเดียว ปี 2566 ถูกจาร ึกว่าเป็น “ปีแห่งความผิดหวัง” สำหรับดีเวลลอปเปอร์หลายราย ทั้งที่ก่อนหน้านั้น โมเมนตัมจากปี 2565 ดูเหมือนจะส่งสัญญาณ Take off หรือทะยานขึ้นอย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าฉาดใหญ่ เมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัว (Slowdown) ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กราฟกลับนิ่งสนิท และส่งผลกระทบลูกโซ่มาจนถึงปี 2567 และเป็นรากฐานสำคัญที่ส่งผลต่อเทรนด์ในปี 2568-2569 นี้ วันนี้ ผมจะพาไปเจาะลึกข้อมูลแบบ Inside จาก Property Mentor ที่ได้ทำการ X-Ray ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าภายใต้พายุเศรษฐกิจ ใครคือ “ของจริง” ที่ยังยืนหยัดทำกำไรได้ และใครที่ต้องปรับโครงสร้างขนานใหญ่เพื่อความอยู่รอด บทความนี้ไม่ใช่แค่การรายงานตัวเลข แต่คือการถอดรหัสเพื่อการ ลงทุนอสังหา และการมองหาโอกาสในวิกฤตครับ ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อเค้กเล็กลง ใครยังกินอิ่ม? หากมองภาพรวมของทั้งอุตสาหกรรม มูลค่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประจำปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาลครับ แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่ทำไว้ 376,141 ล้านบาท กลับกลายเป็นว่าตลาดหดตัวลง -1.2% ตัวเลขติดลบเพียง 1% กว่าๆ อาจดูเหมือนน้อยในเชิงสถิติ แต่ในโลกความเป็นจริงของธุรกิจที่มีต้นทุนดอกเบี้ยเดินอยู่ทุกวินาที นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง เพราะเมื่อเจาะไส้ในดูรายบริษัท พบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่รายได้รวมลดลง เกินครึ่งของตลาดกำลังเผชิญกับภาวะรายได้ถดถอย (Revenue Recession) สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อในตลาดไม่ได้หายไปไหนทั้งหมด แต่ “กระจุกตัว” อยู่กับผู้เล่นรายใหญ่ที่มีแบรนด์แข็งแกร่ง และมีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Efficiency) ที่ดีเยี่ยม ในขณะที่รายกลางและรายเล็กเริ่มเหนื่อยกับการแข่งขันและการเข้าถึงแหล่งเงินทุน เจาะลึกโซนสีแดง: เมื่อยักษ์ใหญ่ก็สะดุดขาตัวเอง ความน่าสนใจของการวิเคราะห์ข้อมูลชุดนี้คือ การได้เห็นแบรนด์ระดับตำนานต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบในระดับ Double Digit ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่ได้เห็นบ่อยนักใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย กลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบเกิน 20% ขึ้นไป ได้แก่: แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): ติดลบราว -28% สะท้อนถึงความท้าทายในตลาดคอนโดมิเนียมระดับล่าง-กลาง ที่เป็นฐานลูกค้าหลัก ซึ่งได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: ติดลบในระดับ -28% เช่นกัน ไรมอน แลนด์ (RML): เจ้าตลาดลักชัวรี่ที่ติดลบไป -26% ชี้ให้เห็นว่าแม้แต่ตลาดบน หากไม่มีสินค้าพร้อมโอน (Inventory) ที่จังหวะพอดี ก็เจ็บตัวได้ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท: กอดคอกันติดลบในช่วง -21% ถึง -23% สิ่งที่เซอร์ไพรส์วงการที่สุดคือ “พี่ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่รายได้รวมหายไปถึง 18% หลุดฟอร์มไปพอสมควร ซึ่งเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจว่าแม้แต่แบรนด์ที่มี Brand Loyalty สูงที่สุด ก็ยังได้รับผลกระทบจากภาวะตลาด นอกจากนี้ ใน Top 10 ของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุด ยังมีอีกหลายรายที่ตัวเลขเป็นสีแดง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ว่าแข็งแกร่งสุดๆ ก็ยังติดลบเล็กน้อย (ไม่ถึง -1%) The Real Winner: บัลลังก์รายได้รวมเปลี่ยนมือ ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ ในปีที่ยากลำบากนี้ แสนสิริ ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนตลาดถึง 12% การเฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ถือเป็นดราม่าทางธุรกิจที่น่าจับตามอง ทำไมแสนสิริถึงชนะ? ในมุมมองของผม กลยุทธ์ “Speed to Market” และการเจาะตลาด Luxury อย่างหนักหน่วง คือกุญแจสำคัญ แสนสิริสามารถปิดการขายโครงการระดับบนได้รวดเร็ว ซึ่งกลุ่มลูกค้า Wealthy มีปัญหาน้อยเรื่องการกู้สินเชื่อบ้าน ทำให้กระแสเงินสดไหลเข้าบริษัทได้อย่างต่อเนื่อง สรุป 5 อันดับแรก ด้านรายได้รวม: แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท วัดฝีมือที่แท้จริง: รายได้จากการขาย (Core Business Revenue) การดู “รายได้รวม” อาจจะยังไม่ใช่คำตอบทั้งหมด เพราะบางบริษัทมีรายได้จากการเช่า โรงแรม หรือการลงทุนอื่นๆ มาช่วยพยุง แต่ถ้าเราจะวัดฝีมือการ “ขายบ้าน-ขายคอนโด” กันจริงๆ เราต้องเจาะไปที่ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เมื่อกางตัวเลขดูเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้สะท้อนภาวะ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้ชัดเจนที่สุดว่า “Demand ชะลอตัวของจริง” ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะตัวจริงในแง่ของยอดขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าแสนสิริคืนได้สำเร็จ (แสนสิริทำได้ 32,829 ล้านบาท) สิ่งที่น่าสนใจคือ แสนสิริ และ เอสซี แอสเสท เป็นเพียงไม่กี่บริษัทใน Top 10 ที่รายได้จากการขายเติบโตเป็นบวก (แสนสิริ +7%, เอสซี +13%) ในขณะที่รายอื่นๆ บาดเจ็บสาหัส: ไรมอน แลนด์ รายได้ขายหายไป -78% แอล.พี.เอ็น. ลดลงเกือบ -40% แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ลดลง -38% ข้อมูลนี้บอกอะไรกับนักลงทุน? มันบอกว่า เอพี มีพอร์ตสินค้าที่ “Mass” และเข้าถึงลูกค้าได้กว้างกว่า (Coverage) ในขณะที่ เอสซี แอสเสท มาถูกทางกับการจับตลาดบ้านหรูที่ยังมีกำลังซื้อสูง (High Purchasing Power) ใครที่กำลังมองหา คอนโดใกล้รถไฟฟ้า หรือบ้านทำเลทองเพื่อเก็งกำไร ต้องดูทิศทางของบริษัทเหล่านี้เป็นตัวประกอบการตัดสินใจครับ Bottom Line: ขายดี แต่กำไรเหลือไหม? วลีอมตะในโลกธุรกิจคือ “ยอดขายคือความภูมิใจ กำไรคือความจริง” (Revenue is Vanity, Profit is Sanity) การเป็นผู้นำใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้วัดกันที่ใครสร้างตึกได้เยอะกว่ากัน แต่วัดที่ว่าสิ้นปีแล้ว เหลือเงินสดเข้ากระเป๋าผู้ถือหุ้นเท่าไหร่ ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย และกำไรลดลงกว่า 20 ราย แชมป์กำไรสุทธิ: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (7,495 ล้านบาท) แม้รายได้จากการขายจะตกฮวบ แต่แลนด์แอนด์เฮ้าส์โชว์เก๋าด้วยการบริหารพอร์ตการลงทุน โดยมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือโมเดลธุรกิจแบบ Holding Company ที่กระจายความเสี่ยงได้ดีเยี่ยม ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้านเพียงอย่างเดียว อันดับกำไรสุทธิที่น่าสนใจ: อันดับ 2 ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (โดดเด่นเรื่องการคุม Cost เป็นเบอร์ 1 ของวงการ) อันดับ 3 เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท อันดับ 4 แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (กำไรโตกระโดด 42% ถือว่าบริหารจัดการได้ดีมากในปีนั้น) อันดับ 5 ออริจิ้น: 3,160 ล้านบาท ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) จะไม่พูดถึงไม่ได้เลยสำหรับ “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่กระโดดลงมาเล่นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว หลังจากปูพรมเปิดโครงการคอนโดและบ้านติดศูนย์การค้ามาพักใหญ่ ปี 2566 คือปีแห่งการเก็บเกี่ยว รายได้จากการขายพุ่งไปที่ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% กลยุทธ์ Mixed-use Development ของ CPN คือสิ่งที่น่ากลัวสำหรับคู่แข่ง เพราะการมีที่อยู่อาศัยติดกับห้างสรรพสินค้าคือ Selling Point ที่ทรงพลังที่สุดในยุคนี้ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองที่ต้องการความสะดวกสบายแบบ One-stop service บทสรุปและทิศทางสู่อนาคต (Trend 2026 Focus) จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุป Key Takeaways สำหรับผู้ที่สนใจใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน หรือผู้ประกอบการ ดังนี้: Size Matters: ตลาดอสังหาฯ กลายเป็นเกมของปลาใหญ่กินปลาเล็กอย่างสมบูรณ์แบบ บริษัทที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่งเท่านั้นที่จะสามารถซื้อที่ดินทำเลทอง (Prime Area) และพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ ESG (Environmental, Social, and Governance) ซึ่งเป็นเทรนด์หลักของปี 2026 ได้ Diversification is Key: ดูตัวอย่างจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ หรือ ออริจิ้น ที่ไม่ได้พึ่งพารายได้ทางเดียว การมีธุรกิจโรงแรม คลังสินค้า หรือ Service Apartment ช่วยพยุงกำไรในวันที่ยอดขายบ้านชะลอตัว Real Demand vs. Investment: ตลาดเก็งกำไรระยะสั้นแทบจะตายสนิท แต่ตลาด Real Demand หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลาง-บน ยังไปได้ ใครที่จะ กู้ซื้อบ้าน ช่วงนี้ ต้องเตรียม Credit Scoring ให้ดี เพราะแบงก์เข้มงวดสุดๆ High CPC Opportunity: สำหรับนักการตลาดออนไลน์ คำหลักอย่าง “รีไฟแนนซ์บ้าน”, “บ้านประหยัดพลังงาน”, และ “คอนโด Pet Friendly” กำลังเป็นที่นิยมและมีมูลค่าสูง สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ ก้าวต่อไปของคุณคืออะไร? ปีนี้และปีถัดไป ตลาดจะยังคงคัดกรอง “ตัวจริง” ให้อยู่รอด หากคุณคือนักลงทุนที่กำลังมองหาหุ้นอสังหาฯ เข้าพอร์ต หรือเป็นผู้บริโภคที่กำลังมองหา บ้านในฝัน จังหวะนี้คือโอกาสทองของ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) ที่จะมีอำนาจต่อรองสูงที่สุด ทั้งโปรโมชั่น ส่วนลด และของแถม แต่การตัดสินใจพลาดเพียงครั้งเดียวในทรัพย์สินมูลค่าสูง อาจหมายถึงภาระผูกพันตลอดชีวิต… หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลทำเลศักยภาพ วิเคราะห์ความคุ้มค่าของแต่ละโครงการ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แบบมืออาชีพ เพื่อให้ทุกบาทที่คุณจ่ายไปกลายเป็นทรัพย์สินที่งอกเงย อย่ารอให้ตลาดวาย เริ่มต้นวางแผนความมั่งคั่งทางอสังหาริมทรัพย์ของคุณตั้งแต่วันนี้ คลิกเพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกรายทำเลและคำปรึกษาพิเศษจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่นี่! [ใส่ลิงก์เว็บไซต์/Line OA ของคุณ]