วิเคราะห์เจาะลึก “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: ผ่ากลยุทธ์ผู้รอดชีวิตจากวิกฤต สู่เทรนด์การลงทุนปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่กับวงการและจับตาดูความเคลื่อนไหวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน คือช่วงเวลาแห่งการ “คัดกรองตัวจริง” อย่างโหดร้ายที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ตลาดที่อยู่อาศัยไทย หากคุณยังจำกันได้ เราต่างคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ตลาด Take off พุ่งทะยานขึ้นฟ้า แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ เมื่อกราฟดิ่งลง
เหวจากภาวะชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือน และความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ลากยาว ส่งผลกระทบชิ่งมาจนถึงปัจจุบัน
บทความนี้ผมไม่ได้จะมาแค่นั่งไล่เรียงตัวเลขงบการเงินเก่าๆ ให้คุณฟัง แต่ผมจะพาคุณไป “ผ่าตัด” ไส้ในของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือผู้รอดชีวิตที่แท้จริง ใครที่กำลังหายใจรวยริน และทิศทาง การลงทุนอสังหา ในปี 2026 นี้ เราควรจะวางเงินไว้ที่ไหน ท่ามกลางกระแส ดอกเบี้ยบ้าน และ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่เปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมตลาด: เมื่อพายุพัดผ่าน สิ่งที่เหลืออยู่คือความจริง
จากฐานข้อมูลที่ Property Mentor และทีมวิจัยของเราได้รวบรวมไว้จาก 41 บริษัทบิ๊กเนมในตลาดหลักทรัพย์ ตัวเลขรายได้รวมปิดจบปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ฟังดูมหาศาลใช่ไหมครับ? แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้หดตัวลง -1.2% ความน่าตกใจไม่ได้อยู่ที่ตัวเลขรวม แต่อยู่ที่ “ไส้ใน” เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง
นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกเราว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่บ่อเงินบ่อทองที่ใครกระโดดลงมาแล้วจะกอบโกยได้อีกต่อไป การทำ รีไฟแนนซ์บ้าน ของผู้บริโภคเริ่มยากขึ้น ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้น ทำให้บริษัทที่สายป่านไม่ยาวพอหรือปรับตัวไม่ทันต้องเจ็บหนัก
กลุ่มที่เจ็บหนัก: บทเรียนราคาแพง
หากเราดูรายชื่อบริษัทที่รายได้ติดลบหนักๆ เกิน 20% เราจะเห็นชื่อที่คุ้นเคยอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ บางรายติดลบไปเกือบ 30%
คำถามคือ “ทำไม?” จากประสบการณ์ของผม ปัญหาหลักไม่ได้อยู่ที่ “ของไม่ดี” แต่อยู่ที่ “สินค้าไม่ตอบโจทย์ช่วงเวลา” ในยุคที่คนมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ที่มีความคุ้มค่าสูงสุด การยึดติดกับโมเดลเดิมๆ หรือจับกลุ่มลูกค้าที่เปราะบางต่อสภาวะเศรษฐกิจ (เช่น กลุ่มระดับล่าง-กลางล่าง) ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์สะดุดลงทันทีเมื่อธนาคารเข้มงวดเรื่อง สินเชื่อบ้าน
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) รายได้รวมยังหายไปถึง 18% ศุภาลัยหายไป 10% และพฤกษาหายไป 9% นี่คือเครื่องยืนยันว่า แม้แต่ยักษ์ใหญ่ก็ยังเซถลาได้หากพายุแรงพอ
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ VS เอพี (ไทยแลนด์)
การแข่งขันในปีที่ผ่านมาเปรียบเสมือนหนังดราม่าฟอร์มยักษ์ เมื่อ “แสนสิริ” สามารถกระชากมงกุฎแชมป์รายได้รวมไปครองด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะคู่รักคู่แค้นอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ชนิดที่เรียกว่าหายใจรดต้นคอ
Top 5 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
แต่เดี๋ยวก่อนครับ… ในฐานะนักลงทุนหรือผู้สนใจ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราจะดูแค่ “รายได้รวม” ไม่ได้ เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดิน ขายโรงงาน หรือกำไรพิเศษอื่นๆ ถ้าอยากรู้ว่าใคร “ขายเก่ง” จริงๆ เราต้องไปดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เพียวๆ
ความจริงอีกด้าน: ใครคือเจ้าตลาด “ยอดขาย” ที่แท้จริง?
เมื่อเรากรองตัวเลขเหลือเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพกลับตาลปัตรทันทีครับ
ในสมรภูมินี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” คือนักรบที่แข็งแกร่งที่สุด โดยสามารถโกยรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าคืนแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ได้สำเร็จ สิ่งที่น่าสนใจคือ ทั้งเอพีและแสนสิริ เป็นเพียง 2 บริษัทใน Top 10 ที่รายได้จากการขายยังเติบโตได้ ในขณะที่เจ้าอื่น “เลือดสาด” กันเป็นแถว
ตัวเลขที่น่ากังวลสำหรับภาพรวมอุตสาหกรรมคือ รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท โดยเฉพาะ “ไรมอน แลนด์” ที่รายได้จากการขายดิ่งลงเหว -78% หรือแม้แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายหายไปเกือบ 40%
วิเคราะห์เจาะลึก: สาเหตุที่ เอพี และ แสนสิริ ยังยืนหนึ่งได้ เพราะพวกเขามี Portfolio ที่ยืดหยุ่นสูงมาก (Resilient Portfolio) มีสินค้าครบทุกเซกเมนต์ ตั้งแต่ ทาวน์โฮม ราคาจับต้องได้ ไปจนถึง บ้านหรู ระดับอัลตร้าลักชัวรี และ คอนโดมิเนียม ใจกลางเมือง ทำให้เมื่อเซกเมนต์หนึ่งชะลอตัว ก็ยังมีอีกเซกเมนต์มาช่วยพยุง พอร์ตกระจายความเสี่ยงนี้คือ “คีย์ลัด” สู่ความอยู่รอดในยุคเศรษฐกิจผันผวน
เซ็นทรัลพัฒนา: ม้ามืดที่น่าจับตามอง
อีกหนึ่งกรณีศึกษาที่ผมอยากไฮไลท์คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) หลายคนรู้จักในนามเจ้าของห้างสรรพสินค้า แต่ในมุม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัย พวกเขาคือ “เสือซุ่ม” ที่เริ่มคำรามแล้ว
ในปีที่ผ่านมา CPN ทำรายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% (แตะระดับ 5,835 ล้านบาท) กลยุทธ์ “Retail-Led Mixed-Use” หรือการสร้างคอนโดและโรงแรมติดกับศูนย์การค้าของตัวเอง ได้พิสูจน์แล้วว่า “เวิร์ค” มากๆ เป็นการใช้ Ecosystem ของตัวเองสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นเทรนด์ที่เราจะเห็นมากขึ้นในปี 2026 อย่างแน่นอน
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด: “กำไรสุทธิ” (Net Profit)
คนทำธุรกิจมักพูดว่า “ยอดขายคือภาพลวงตา กำไรคือของจริง” ประโยคนี้ยังคงศักดิ์สิทธิ์เสมอ
แม้แลนด์แอนด์เฮ้าส์จะมีรายได้จากการขายที่ลดลงน่าใจหาย แต่เมื่อดูบรรทัดสุดท้าย พวกเขากลับยืนหนึ่งเป็นแชมป์กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท! …เดี๋ยวนะครับ อย่าเพิ่งรีบไปซื้อหุ้น LH ฟังผมก่อน
กำไรมหาศาลนี้ส่วนหนึ่ง (ราว 2,500 ล้านบาท) มาจากการ “ขายสินทรัพย์” (Divestment) คือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ไม่ใช่กำไรจากการดำเนินงานขายบ้านล้วนๆ นี่คือความเก๋าเกมทางการเงินของ LH ที่บริหารพอร์ต Recurring Income ได้อย่างเซียนเรียกพี่
หากตัดรายการพิเศษออก “ศุภาลัย” และ “เอพี” คือผู้ที่ทำกำไรจากการดำเนินงานได้เนื้อได้หนังที่สุดที่ระดับ 6,000 ล้านบาทบวกลบ ในขณะที่ “แสนสิริ” ก็โชว์ฟอร์มเทพด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%
Top 5 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษ)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (บริหารต้นทุนเก่งมาก)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (New High ในรอบหลายปี)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
เจาะเทรนด์อนาคต: อสังหาฯ ปี 2026 เราจะไปทางไหนกันต่อ?
จากข้อมูลผลประกอบการปี 2566 และสถานการณ์ปี 2567 ผมขอวิเคราะห์แนวโน้ม (Trends) ที่จะส่งผลยาวไปถึงปี 2566 ดังนี้ครับ เพื่อให้คุณเตรียมตัว ไม่ว่าจะในฐานะผู้ซื้อที่กำลังมองหา สินเชื่อบ้าน หรือนักลงทุนที่มองหาโอกาส
สงคราม “บ้านหรู” และ “Pet-Friendly” จะดุเดือดขึ้น
ตลาดแมส (Mass Market) ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ยังคงเหนื่อยจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธสินเชื่อ ผู้ประกอบการจะหนีตายขึ้นไปจับตลาดบน (Luxury) มากขึ้น และเทรนด์ที่มาแรงสุดๆ คือ คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) ซึ่งกลายเป็น Standard ใหม่ที่โครงการรุ่นใหม่ต้องมี หากใครไม่มี ถือว่าพลาดกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงกลุ่มใหญ่ไปเลย
ดอกเบี้ยขาลง? และโอกาสของ “การรีไฟแนนซ์”
ทิศทางดอกเบี้ยโลกเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวและอาจปรับลดลงในปี 2025-2026 นี่คือข่าวดีสำหรับคนผ่อนบ้าน การวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน หรือการขอ Retention (ขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม) จะเป็นหัวข้อ High CPC ที่คนค้นหาถล่มทลาย ธนาคารจะออกโปรโมชั่น สินเชื่อที่อยู่อาศัย แข่งกันดุเดือดขึ้นเพื่อแย่งลูกค้าชั้นดี
การลงทุนแบบ “Passive Income” จะเปลี่ยนรูปแบบ
การซื้อคอนโดปล่อยเช่าแบบเดิมๆ อาจได้ Yield ที่น้อยลงจาก Supply ที่ล้นตลาดในบางทำเล นักลงทุนเริ่มหันไปมองรูปแบบ Investment Property หรือการซื้ออสังหาฯ ที่มีการการันตีผลตอบแทนและบริหารโดยเชนโรงแรมมืออาชีพ หรือการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ (REITs) ที่มีความผันผวนต่ำกว่าหุ้น
Green Real Estate ไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด
ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับค่าไฟและการประหยัดพลังงาน บ้านที่ติด Solar Roof มาให้แต่แรก หรือคอนโดที่มี EV Charger เพียงพอ จะเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ (Decision Making Factor) บริษัทอสังหาฯ ที่ไม่ปรับตัวเรื่อง ESG จะขายยากขึ้นเรื่อยๆ
สรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
คำตอบไม่ได้มีเพียงหนึ่งเดียวครับ
ถ้าคุณมองหา ความมั่งคั่งที่ยั่งยืน จากโมเดลธุรกิจที่กระจายความเสี่ยงดี: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ เซ็นทรัลพัฒนา คือต้นแบบ
ถ้าคุณมองหา Growth Stock ที่บู๊ล้างผลาญและปรับตัวไว: แสนสิริ และ เอพี คือคำตอบ
ถ้าคุณมองหา ความแข็งแกร่งทางการเงิน และการคุม Cost ที่เป็นเลิศ: ศุภาลัย ยังคงเป็นเบอร์หนึ่งในใจผม
ปี 2567 ต่อเนื่องถึง 2569 จะไม่ใช่ปีของการ “หว่านแห” อีกต่อไป แต่เป็นปีของการ “เล็งเป้า” (Sniper Mode) ทั้งสำหรับผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้อ
คำแนะนำจากใจผู้เชี่ยวชาญ:
สำหรับท่านที่กำลังวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย หรือมองหาลู่ทาง การลงทุนอสังหา ในช่วงเวลานี้ อย่าดูแค่โปรโมชั่นส่วนลดหน้างานครับ ให้ดู “สุขภาพทางการเงิน” ของแบรนด์ที่คุณจะซื้อด้วย ว่าเขามีเงินสดพอที่จะดูแลโครงการไปตลอดรอดฝั่งหรือไม่ บริการหลังการขายเป็นอย่างไร
และที่สำคัญที่สุด… “ความรู้คือสินทรัพย์ที่มีค่าที่สุด”
หากคุณไม่อยากพลาดจังหวะสำคัญในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อช่วยวิเคราะห์ความคุ้มค่าในการขอ สินเชื่อบ้าน ให้ได้ดอกเบี้ยที่ดีที่สุด ผมแนะนำให้คุณศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตัวจริงก่อนตัดสินใจเซ็นสัญญาใดๆ
พร้อมก้าวทันทุกกระแสอสังหาฯ หรือยัง? คลิกที่นี่เพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกรายสัปดาห์ หรือปรึกษาทีมงานมืออาชีพของเราได้ฟรี! อนาคตการลงทุนของคุณ เริ่มต้นที่การตัดสินใจที่ถูกต้องในวันนี้ครับ.
