ผ่ากลยุทธ์ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” บทสรุปสงครามปี 66 ใครคือแชมป์ตัวจริง? พร้อมเจาะเทรนด์การลงทุนสู่ปี 2026
หากใครที่คร่ำหวอดอยู่ในวงการที่อยู่อาศัยมานานกว่าทศวรรษเช่นเดียวกับผม คงจะสัมผัสได้ว่าปี 2566 ที่ผ่านมา เปรียบเสมือนรถไฟเหาะตีลังกาที่สร้างความวิงเวียนให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนไม่น้อย เดิมทีหลายฝ่ายคาดการณ์ว่าโมเมนตัมบวกจากปี 2565 จะช่วยส่งแรงเหวี่ยงให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทะยานขึ้นฟ้า (Take off) ได้อย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน
เมื่อเข้าสู่ปี 2566 เรากลับพบว่า ธุร
กิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับคลื่นลมมรสุมลูกใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้ง หรือแม้แต่หลังการจัดตั้งรัฐบาลเสร็จสิ้น บรรยากาศการจับจ่ายใช้สอยก็ยังไม่กลับมาคึกคักอย่างที่หวัง ลากยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กราฟกลับนิ่งสนิท ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 ที่สัญญาณชีพของตลาดยังคงต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
ในบทความนี้ ผมจะพาไปเจาะลึกงบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ท่ามกลางวิกฤต และทิศทาง การลงทุนอสังหา ในอนาคตจะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผน กู้ซื้อบ้าน หรือลงทุนได้อย่างชาญฉลาด
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่สะดุดขาตัวเอง
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของทั้ง 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่าตกใจไปพร้อมกัน รายได้รวมของกลุ่มอุตสาหกรรมนี้อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำไว้ 376,141 ล้านบาท กลับพบว่าตัวเลขลดลง -1.2% สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวมคือ “ไส้ใน” เพราะมีบริษัทถึง 25 รายจาก 41 ราย ที่รายได้รวมปรับตัวลดลง
นี่ไม่ใช่แค่การปรับฐานธรรมดา แต่มันคือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงสำหรับผู้เล่นบางราย โดยเฉพาะกลุ่มที่รายได้ติดลบหนักเกิน 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท
แม้แต่พี่ใหญ่ที่ขึ้นชื่อเรื่องความเสถียรอย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังเจ็บตัว โดยรายได้รวมหายไปถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าในภาวะที่ ดอกเบี้ยบ้าน ขาขึ้น และหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง กำลังซื้อของผู้บริโภคหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้น กระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์โดยตรง
Top 10 รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดครองบัลลังก์
ท่ามกลางสมรภูมิเลือด ก็ยังมีผู้ชนะที่ปรับตัวได้ทันเกม หากเรียงลำดับตามรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก เราจะได้เห็นโฉมหน้าของผู้นำตลาดที่แท้จริง ดังนี้:
แสนสิริ: เข้าป้ายเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการบริหารจัดการแบรนด์ที่แข็งแกร่งทำให้แสนสิริลอยลำเหนือคู่แข่ง
เอพี (ไทยแลนด์): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอ ที่ 38,399 ล้านบาท ห่างจากแชมป์เพียงหลักร้อยล้าน
ศุภาลัย: ยังคงรักษามาตรฐานได้ดี แม้รายได้จะลดลงบ้าง อยู่ที่ 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
ข้อสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า ได้แก่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์, เอพี (ลดลงเล็กน้อย), ศุภาลัย, พฤกษา และออริจิ้น นี่คือเครื่องยืนยันว่า แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีทุนหนา ก็ยังได้รับผลกระทบจากความผันผวนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
วัดกันที่เนื้อผ้า: รายได้จากการขาย (Core Business)
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะแนะนำเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะตัวเลขนี้อาจรวมกำไรพิเศษจากการขายที่ดิน หรือกำไรจากการลงทุนอื่นๆ ที่เกิดขึ้นครั้งเดียว แต่ถ้าจะวัดฝีมือการพัฒนาโครงการและความนิยมของผู้บริโภคจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์”
เมื่อโฟกัสที่จุดนี้ ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565! นี่คือตัวเลขที่สะท้อน Demand ที่แท้จริงว่าหายไปจากตลาดค่อนข้างมาก โดยมีบริษัทถึง 30 รายที่ยอดขายตก
กรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ:
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายดิ่งลง -78%
แอล.พี.เอ็น.: ลดลงเกือบ -40%
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: รายได้ส่วนนี้หายไป -38%
แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ว่าแน่ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อย -2% ซึ่งชี้ให้เห็นว่าการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม นั้นดุเดือดเลือดพล่าน และลูกค้าใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น หรือประสบปัญหาในการขอ สินเชื่อบ้าน มากขึ้น
Top 10 ยอดขาย: เอพี ยืนหนึ่งเรื่องขายเก่ง
เมื่อจัดอันดับใหม่ด้วยมาตรวัด “รายได้จากการขาย” บัลลังก์แชมป์มีการเปลี่ยนมือ:
เอพี (ไทยแลนด์): คว้าแชมป์ยอดขายสูงสุดที่ 36,927 ล้านบาท พิสูจน์ให้เห็นว่าสินค้าของเอพี ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮมหรือบ้านเดี่ยว ยังคงตอบโจทย์ Real Demand ได้ดีที่สุด
แสนสิริ: ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท แต่จุดที่น่าสนใจคือ แสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทใน Top 10 ที่ยอดขาย “เติบโต” ขึ้น (+7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 23,370 ล้านบาท เป็นอีกหนึ่งรายที่ยอดขายโตสวนตลาดถึง +13% สะท้อนความสำเร็จของกลยุทธ์บ้านหรู
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
ม้ามืดที่ต้องจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) แม้จะยังไม่ติด Top 10 แต่การเติบโตระดับ 103% (รายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท) ชี้ให้เห็นว่ายักษ์ใหญ่ค้าปลีกรายนี้ เอาจริงกับการบุก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรจากโครงการที่ปูพรมลงทุนไปแล้วอย่างเป็นกอบเป็นกำ
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครเหลือเงินเข้ากระเป๋ามากที่สุด?
วลีอมตะในโลกธุรกิจคือ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” (Sales is vanity, Profit is sanity) ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน
Top 10 กำไรสุทธิ: กลยุทธ์ที่แตกต่างของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ครองแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท หลายคนอาจสงสัยว่า ยอดขายตก รายได้รวมลด แต่ทำไมกำไรถึงพุ่ง? คำตอบอยู่ที่ “การบริหารพอร์ตการลงทุน” โดยปีนี้มีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการเป็น Holding Company ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่ยอดขายบ้านเพียงอย่างเดียว
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (ยืนยันความแข็งแกร่งด้านการบริหารต้นทุน)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (กำไรโตระเบิด +42% จากการโอนคอนโดและบ้านหรู)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณ)
ทิศทางและโอกาสการลงทุน: จากปี 2566 สู่เทรนด์ 2026
จากข้อมูลทั้งหมด เราเห็นภาพชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเข้าสู่ยุคของการ “คัดกรอง” ผู้ที่อ่อนแอจะค่อยๆ หายไป หรือต้องปรับโครงสร้างครั้งใหญ่ ส่วนผู้ที่แข็งแกร่งจะกินรวบส่วนแบ่งตลาดมากขึ้น (Market Consolidation)
สำหรับผู้บริโภคหรือนักลงทุนที่มองหาโอกาสในช่วงปี 2567 ต่อเนื่องไปจนถึงปี 2566 (2026) นี่คือเทรนด์ที่คุณต้องรู้:
การลงทุนคอนโดและบ้านในยุคดอกเบี้ยทรงตัวสูง
แม้ดอกเบี้ยจะมีแนวโน้มทรงตัว แต่ก็ยังอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับอดีต การ รีไฟแนนซ์บ้าน ทุกๆ 3 ปี ยังคงเป็นกลยุทธ์สำคัญในการลดภาระดอกเบี้ย สำหรับนักลงทุน การเลือกซื้อทรัพย์สินในทำเล CBD หรือใกล้รถไฟฟ้ายังคงมีความได้เปรียบ แต่ต้องเน้นโครงการที่มี Yield (ผลตอบแทน) ชัดเจน ไม่ใช่แค่เก็งกำไรใบจองเหมือนในอดีต
เทรนด์ Pet Humanization และ Wellness
ผู้พัฒนาอสังหาฯ อย่าง เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ออริจิ้น เริ่มจับตลาดเฉพาะกลุ่มมากขึ้น โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-friendly) หรือโครงการที่เน้นสุขภาพ (Wellness Residence) จะมีมูลค่าเพิ่มสูงกว่าโครงการทั่วไป และดึงดูดกลุ่มผู้เช่าที่มีกำลังจ่ายสูงได้ดีกว่า
Green Energy และ Smart Home
ในปี 2026 มาตรฐานบ้านจะเปลี่ยนไป ผู้ซื้อจะมองหาบ้านที่ช่วยประหยัดพลังงาน (Solar Roof, EV Charger) เป็นมาตรฐาน การเลือกซื้อบ้านจาก Developer ที่ให้ความสำคัญเรื่องนี้ จะช่วยเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว และขายต่อได้ง่ายกว่า (Resale Value)
โอกาสในสินทรัพย์รอการขาย (NPA)
จากยอดปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น ทำให้มีบ้านและคอนโดหลุดดาวน์ หรือบ้านมือสองเข้าสู่ตลาดมากขึ้น นี่เป็นโอกาสทองของคนที่มี “เงินเย็น” หรือเครดิตดี ที่จะช้อนซื้อของดีในราคาที่ต่อรองได้ ยิ่งหากคุณมีความรู้เรื่องการ รีโนเวทบ้าน เพื่อขายต่อ นี่คือช่องทางทำกำไรที่น่าสนใจมาก
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีแห่งความผิดหวังสำหรับหลายบริษัท แต่สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน มันคือช่วงเวลาแห่งความจริงที่ทำให้เราเห็นศักยภาพของแต่ละแบรนด์ได้ชัดเจนที่สุด เอพี และ แสนสิริ พิสูจน์แล้วว่าเป็นผู้นำในตลาดแมสและลักชัวรี่ ในขณะที่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ คือเซียนด้านการเงินและการลงทุน
ไม่ว่าคุณกำลังมองหาบ้านหลังแรก วางแผน กู้ซื้อบ้าน หรือต้องการ ลงทุนอสังหา เพื่อสร้าง Passive Income การติดตามข้อมูลและวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างสม่ำเสมอคือหัวใจสำคัญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่เคยตาย เพียงแค่เปลี่ยนรูปแบบไปตามกาลเวลา หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสทองในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำเจาะลึกเรื่องการเลือกทำเลและสินเชื่อที่เหมาะกับคุณที่สุด
อย่ารอช้า! ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตัวจริงเพื่อวางแผนอนาคตทางการเงินของคุณวันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาฟรี หรือติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกฉบับเต็มได้ที่ [ใส่ลิงก์เว็บไซต์/ช่องทางติดต่อ]
