ผ่าวิกฤต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เจาะลึกสงครามแย่งชิงส่วนแบ่งตลาด ใครคือผู้รอดชีวิตตัวจริง และกลยุทธ์การลงทุนยุคใหม่
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ยุคฟองสบู่จนถึงวิกฤตโรคระบาด ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 เข้าสู่ยุคปัจจุบัน เป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดสำหรับดีเวลลอปเปอร์ (Developer) เมืองไทย ภาพรวมตลาดที่หลายคนคาดการณ์ว่าจะ “Take off” หรือทะยานขึ้นอย่างสวยงาม กลับกลายเป็นการเผชิญหน้ากับ “Perfect Storm” หรือพายุลูกใหญ่
ที่โหมกระหน่ำ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และมาตรการเข้มงวดของสถาบันการเงิน
บทความนี้ ผมจะไม่เพียงแค่รายงานตัวเลขสถิติแบบผิวเผิน แต่จะพาทุกท่านไป “X-Ray” สุขภาพทางการเงินของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อค้นหาความจริงที่ซ่อนอยู่หลังตัวเลขรายได้ ว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และทิศทางใดที่ผู้ซื้อบ้านหรือนักลงทุนควรจับตามอง เพื่อให้การตัดสินใจของคุณ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านหลังแรก การมองหา สินเชื่อบ้าน หรือการลงทุนใน คอนโดมิเนียม เป็นไปอย่างคุ้มค่าที่สุด
มรสุมเศรษฐกิจกับผลกระทบต่อ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากย้อนกลับไปมองฐานข้อมูลของ Property Mentor ที่รวบรวมผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 แห่ง เราจะเห็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของความผันผวน รายได้รวมของทั้งกลุ่มในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากมองผิวเผิน ตัวเลขที่ลดลงเพียง -1.2% จากปีก่อนหน้าอาจดูเหมือนไม่รุนแรง แต่ในความเป็นจริง “ไส้ใน” ของตัวเลขนี้เต็มไปด้วยความเจ็บปวด
ความน่ากังวลอยู่ที่สัดส่วนของผู้ที่ได้รับผลกระทบ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่เผชิญกับสภาวะรายได้หดตัว นี่ไม่ใช่แค่เรื่องของโชคชะตา แต่เป็นเรื่องของการปรับตัวไม่ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป และความสามารถในการกู้ซื้อบ้าน (Affordability) ของคนไทยที่ลดลง
ในกลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วง เราเห็นการติดลบของรายได้ในระดับ Double Digit หรือเกินกว่า 20% ในหลายบริษัทที่มีชื่อเสียง ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ระดับลักชัวรี่อย่าง ไรมอน แลนด์ สาเหตุหลักมาจาก การขอสินเชื่อบ้าน ที่ยากขึ้น ธนาคารปฏิเสธการปล่อยกู้ (Rejection Rate) ในอัตราที่สูงลิ่ว โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าใหญ่ของหลายแบรนด์
แม้แต่ “พี่ใหญ่” ของวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังต้องเผชิญกับการปรับฐานรายได้ที่ลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคนี้ ไม่มีใครที่สามารถยืนอยู่บนหอคอยงาช้างได้อย่างปลอดภัย หากปราศจากการปรับกลยุทธ์ที่รวดเร็วและแม่นยำ
บัลลังก์รายได้รวม: สงครามระหว่าง แสนสิริ และ เอพี (ไทยแลนด์)
เมื่อพูดถึงผู้นำตลาด การขับเคี่ยวระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)” เปรียบเสมือนมวยคู่เอกที่แลกหมัดกันอย่างดุเดือด ในปี 2566 แสนสิริสามารถผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ท่ามกลางตลาดที่ซบเซา ความสำเร็จนี้ต้องยกเครดิตให้กับการรุกตลาด โครงการบ้านหรู และคอนโดมิเนียมระดับบน ที่กลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้านบาทเท่านั้น ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย ที่ยังคงรักษามาตรฐานได้ดีด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท การแข่งขันของ Top 3 นี้ สะท้อนให้เห็นว่า “Scale” หรือขนาดของพอร์ตสินค้าที่หลากหลาย เป็นเกราะป้องกันชั้นดีในยามวิกฤต
อย่างไรก็ตาม การดูเพียง “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะรายได้รวมมักประกอบไปด้วยรายได้พิเศษอื่นๆ เช่น การขายที่ดิน การขายสินทรัพย์เข้ากองทุน หรือรายได้จากการบริหารนิติบุคคล ดังนั้น หากต้องการวัด “ฝีมือ” ในการขายบ้านและคอนโดมิเนียมจริงๆ เราต้องเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Core Revenue from Sales)
วัดกันที่ฝีมือ: ใครคือนักขายมือทองใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเราคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อันดับและบทบาทของตัวละครจะเปลี่ยนไปอย่างน่าสนใจ
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญที่ -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท ตัวเลขนี้คือสัญญาณเตือนภัยว่ากำลังซื้อจริง (Real Demand) ในตลาดกำลังแผ่วลง มีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายตก ซึ่งเป็นเรื่องที่นักลงทุนหุ้นกลุ่มอสังหาฯ และผู้ที่กำลังมองหาทำเลศักยภาพต้องตระหนัก
ผู้ชนะในสมรภูมิการขาย:
เอพี (ไทยแลนด์): ยืนหนึ่งในฐานะ “ราชานักขาย” ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริในหมวดนี้ นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าโปรดักต์ของ AP ทั้งทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ตอบโจทย์ความต้องการของคนเมืองได้อย่างตรงจุด ไม่ว่าจะเป็นทำเลศักยภาพใกล้รถไฟฟ้า หรือดีไซน์ที่เน้นพื้นที่ใช้สอย (Space Utilization)
แสนสิริ: ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าประทับใจคือ แสนสิริเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่รายได้จากการขายยัง “เติบโต” ได้สวนกระแส (+7%)
ศุภาลัย: ยังคงแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ด้วยจุดเด่นเรื่องความคุ้มค่าของราคาและขนาดพื้นที่ (Value for Money)
ความน่าสนใจยังอยู่ที่ “ดาวรุ่งพุ่งแรง” อย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แม้จะเพิ่งกระโดดลงมาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัวไม่นาน แต่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 103% (5,835 ล้านบาท) นี่คือตัวอย่างของการใช้ Synergy จากธุรกิจศูนย์การค้า มาสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านพักอาศัย (Mixed-use Development) ซึ่งเป็นเทรนด์หลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด: “กำไรสุทธิ”
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Revenue is vanity, Profit is sanity) แม้จะขายดีแค่ไหน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่เก่ง หรือเจอพิษดอกเบี้ยเข้าไป กำไรก็อาจหดหายได้
ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง สะท้อนถึงปัญหาสภาพคล่องและการแบกรับสต็อกสินค้าคงเหลือ (Inventory Overhang)
แต่ในความมืดมิด ยังมีแสงสว่างจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่แม้รายได้จากการขายจะลดลงหนัก แต่กลับยืนหนึ่งเรื่อง “กำไรสุทธิ” สูงสุดถึง 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับความสำเร็จคือโมเดลธุรกิจแบบ Holding Company ที่มีการกระจายความเสี่ยง โดยในปีดังกล่าว LH ได้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงทางธุรกิจ (Financial Engineering) ที่เหนือกว่าคู่แข่ง ทำให้สามารถจ่ายปันผลให้นักลงทุนได้แม้ในยามวิกฤต
ส่วน ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ก็ทำกำไรได้สูสีกันในระดับ 6,000 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42% (5,846 ล้านบาท) ซึ่งมาจากการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพมากขึ้นและการเน้นสินค้าระดับบนที่มี Margin สูง
ทิศทางและกลยุทธ์สำหรับผู้บริโภคในปี 2026
จากข้อมูลในปี 2566 ส่งผลต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน เทรนด์ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้เปลี่ยนโฉมหน้าไปอย่างสิ้นเชิง หากคุณคือผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย หรือนักลงทุน นี่คือสิ่งที่คุณต้องรู้:
ยุคของ “แบรนด์ใหญ่” เท่านั้น:
ความเสี่ยงในการทิ้งงาน หรือการก่อสร้างล่าช้า ทำให้ผู้บริโภคหันมาเชื่อมั่นเฉพาะ Top 5-10 ในตลาด การซื้อบ้านจากบริษัทมหาชนที่มีสถานะการเงินแข็งแกร่งอย่าง AP, Sansiri, หรือ Supalai กลายเป็น Safe Zone ในการตัดสินใจ
ทำเลต้อง “Prime” จริงๆ:
การเก็งกำไรในคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่ยังไม่มีชุมชนรองรับ เริ่มเป็นเรื่องยากขึ้น (Red Ocean) ในทางกลับกัน ทำเลใจกลางเมือง (CBD) หรือโซนที่มี Real Demand สูง เช่น บ้านโซนราชพฤกษ์, บางนา, หรือ กรุงเทพกรีฑา กลับมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
บ้านประหยัดพลังงาน (Green Housing):
เทรนด์ Sustainability ไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป แต่เป็นทางรอด โครงการใหม่ๆ ต้องมาพร้อมกับ Solar Roof หรือจุดชาร์จ EV Charger เพื่อรองรับค่าไฟที่แพงขึ้น การเลือกซื้อบ้านที่มีนวัตกรรมเหล่านี้ จะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายระยะยาวและเพิ่มมูลค่าในการขายต่อ (Resale Value)
โอกาสทองของผู้ซื้อเงินสดและเครดิตดี:
ในขณะที่ธนาคารเข้มงวดเรื่อง สินเชื่อบ้าน และดอกเบี้ยยังทรงตัวในระดับสูง ดีเวลลอปเปอร์ต่างงัดโปรโมชั่น “อยู่ฟรี” หรือ “ส่วนลดเงินสด” ออกมาเพื่อระบายสต็อก นี่คือจังหวะที่ดีที่สุดสำหรับผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน หรือผู้ที่วางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย
บทสรุป: การปรับตัวคือทางรอด
บทเรียนจากตัวเลขผลประกอบการชี้ให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทยได้ผ่านจุดที่ยากลำบากที่สุดมาแล้ว แต่การฟื้นตัวจะไม่ใช่ลักษณะ V-Shape ที่พุ่งขึ้นทันที จะเป็นลักษณะ K-Shape คือ “ผู้ที่แข็งแกร่งจะยิ่งโต ส่วนผู้ที่อ่อนแอจะค่อยๆ หายไป”
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาฯ การกระจายความเสี่ยงไปสู่ธุรกิจอื่น (Diversification) เช่น โรงแรม, คลังสินค้า หรือ Wellness Center เป็นเรื่องจำเป็น ส่วนผู้บริโภคอย่างเราๆ การมีความรู้ความเข้าใจในสถานะของผู้พัฒนาโครงการ และเลือกทรัพย์สินที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน เป็นเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาในการเลือกซื้อบ้านที่คุ้มค่า หรือต้องการวางแผนการเงินเพื่อ กู้ซื้อบ้าน ให้ผ่านฉลุยในยุคที่แบงก์เข้มงวด อย่าปล่อยให้ความไม่รู้ทำให้คุณเสียโอกาส
เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยของคุณวันนี้ เพื่อความมั่นคงที่ยั่งยืนในวันหน้า
