ผ่ากลยุทธ์ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: เจาะลึกผลประกอบการปี 66 และทิศทางอนาคตสู่ปี 2026 ที่นักลงทุนต้องรู้
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการและจับตาดูความเคลื่อนไหวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ปี 2566 ที่ผ่านมาเปรียบเสมือนปีแห่งการ “ตื่นจากฝัน” ของใครหลายคน หากเราย้อนกลับไปมองโมเมนตัมในช่วงปลายปี 2565 หลายฝ่ายต่างคาดการณ์กันว่ากราฟธุรกิจกำลังจะ Take Off ทะยานขึ้นฟ้าอย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นบททดสอบที่โหดหินที่สุดปีหนึ่ง
ภาวะชะลอตัวที่เริ่มส่อแววตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากย
าวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วงไฮซีซั่น (High Season) สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยกำลังเผชิญกับปัจจัยลบที่ซับซ้อนกว่าแค่เรื่องของอุปสงค์และอุปทาน และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณการฟื้นตัวก็ยังคงเป็นกราฟแบบ U-Shape ที่ก้นกระทะยังมีความกว้างและลึก
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึกจาก Property Mentor ที่ได้รวบรวมผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถยืนระยะได้ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ และทิศทางจากนี้ไปจนถึงปี 2026 ผู้ประกอบการและนักลงทุนควรปรับพอร์ตการลงทุนอย่างไรเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุด
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนเล็กลง ใครคือผู้ที่ยังอิ่มท้อง?
จากการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลไปพร้อมกัน รายได้รวมของทั้งกลุ่มในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท กลับพบว่ารายได้หดตัวลงประมาณ -1.2%
ตัวเลขติดลบเพียง 1.2% อาจดูเหมือนน้อยในเชิงสถิติ แต่ในเชิงโครงสร้างธุรกิจ นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง เพราะเมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด กลับพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีรายได้ลดลง ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนเกินกว่าครึ่งของตลาด
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก (รายได้ติดลบมากกว่า 20%)
ในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปีที่ผ่านมา เราเห็นแบรนด์ระดับตำนานหลายรายต้องเผชิญกับสภาวะรายได้ถดถอยอย่างรุนแรง ไม่ว่าจะเป็น:
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): เจ้าตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ทำให้รายได้ติดลบไปถึง -28%
อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: กอดคอกันติดลบในระดับ -28% เช่นกัน
ไรมอน แลนด์ (RML): ผู้เชี่ยวชาญด้านลักชัวรี่ ก็ยังหนีไม่พ้นผลกระทบ ติดลบไป -26%
ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ “พี่ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่รายได้รวมหายไปถึง 18% ซึ่งเป็นตัวเลขที่มีนัยสำคัญต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน รวมถึง Top 10 ของวงการอย่าง ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) ต่างก็ประสบปัญหารายได้หดตัว ถือเป็นปรากฏการณ์ที่ย้ำว่า แม้แต่ผู้นำตลาดก็ยังเหนื่อยในเกมนี้
บัลลังก์เปลี่ยนมือ: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาสเสมอ ในปี 2566 เราได้เห็นการเปลี่ยนผ่านขั้วอำนาจในแง่ของรายได้รวม โดย แสนสิริ สามารถทำรายได้ทะลุเป้าไปที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว การที่แสนสิริขึ้นแท่นอันดับ 1 ในปีที่ยากลำบากเช่นนี้ สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์ “Speed to Market” และการบริหารจัดการสต็อกสินค้า (Inventory Management) ที่ยอดเยี่ยม โดยเฉพาะในกลุ่ม บ้านหรู และ คอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ที่ยังคงมีกำลังซื้อแข็งแกร่ง
สรุป 5 อันดับแรกด้านรายได้รวม:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เจาะไส้ใน: “รายได้จากการขาย” ดัชนีชี้วัดความสามารถที่แท้จริง
ในฐานะที่ปรึกษาการลงทุน ผมมักแนะนำเสมอว่าอย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะตัวเลขนั้นอาจรวมกำไรพิเศษจากการขายที่ดินหรือทรัพย์สินเข้ากองทุน หากต้องการวัดฝีมือการขายโครงการและการโอนกรรมสิทธิ์จริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อเราคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง มูลค่ารวมจากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง นี่คือภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่า Demand หรือความต้องการซื้อในตลาดเริ่มแผ่วลง หรืออาจเกิดจากปัญหา สินเชื่อบ้าน ที่สถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยกู้ยากขึ้น
เอพี (ไทยแลนด์): ราชาแห่งยอดโอน
แม้รายได้รวมจะเป็นรอง แต่ในแง่ของรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงยืนหนึ่งด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท รักษาแชมป์ได้อย่างสมศักดิ์ศรี แม้จะลดลงเล็กน้อย -2% ก็ตาม ตามมาด้วย แสนสิริ ที่ 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%) และ ศุภาลัย ที่ 30,836 ล้านบาท
สิ่งที่น่ากังวลคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายหายไปถึง -38% เหลือเพียง 18,966 ล้านบาท ซึ่งอาจเป็นผลมาจากจังหวะการเปิดตัวโครงการใหม่ หรือการรอรับรู้รายได้จากโครงการแนวราบที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ในขณะที่เจ้าตลาดเดิมกำลังประคองตัว เราได้เห็นผู้เล่นหน้าใหม่ในวงการที่อยู่อาศัยอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา เริ่มโชว์ฟอร์มโหด ด้วยโมเดลธุรกิจ “Retail-Led Mixed-Use” พัฒนาที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า ทำให้กวาดรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% นี่คือเทรนด์ใหม่ของการพัฒนาเมืองที่คู่แข่งต้องจับตามองไปจนถึงปี 2026
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะในเกมการเงิน?
ท้ายที่สุด ธุรกิจไม่ได้วัดกันที่ว่าใครขายได้มากที่สุด แต่วัดกันที่ว่า “เหลือเงินเข้ากระเป๋าเท่าไหร่” กำไรสุทธิคือบรรทัดสุดท้าย (Bottom Line) ที่ผู้ถือหุ้นและนักลงทุนให้ความสำคัญ
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 แห่ง สะท้อนให้เห็นว่า Cost of Fund หรือต้นทุนทางการเงิน และค่าวัสดุก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น กำลังกัดกินกำไรของผู้ประกอบการ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แชมป์กำไรด้วยกลยุทธ์ Asset Monetization
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับความสำเร็จไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือความเชี่ยวชาญในการบริหาร Portfolio การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT สร้างกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท ช่วยพยุงผลประกอบการให้ยังคงสวยหรู นี่คือความเหนือชั้นของการเป็น Holding Company ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่รายได้จากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว
อันดับกำไรสุทธิที่น่าสนใจ:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (การบริหารต้นทุนที่ยอดเยี่ยม)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตสูงสุด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
วิสัยทัศน์สู่อนาคต: เทรนด์อสังหาฯ 2024 – 2026
จากข้อมูลปี 2566 ส่งสัญญาณอะไรถึงอนาคต? ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่ยุค Disruption อย่างแท้จริง ธุรกิจจะไม่ใช่แค่การสร้างบ้านขายแล้วจบไป แต่ต้องมองถึง “Service & Solution”
การคัดกรองลูกค้าที่เข้มข้น (Screening Real Demand): ยอดขายที่ลดลงบอกเราว่า ตลาดเก็งกำไรได้ตายไปแล้ว ผู้พัฒนาต้องโฟกัสที่ Real Demand กลุ่มคนที่ซื้อเพื่ออยู่จริง ซึ่งมักมองหา บ้านเดี่ยวทำเลศักยภาพ หรือ ทาวน์โฮมใกล้รถไฟฟ้า
สงครามราคา vs สงครามคุณภาพ: การแข่งขันด้านราคาจะทำให้เจ็บตัว การสร้างมูลค่าเพิ่มด้วยนวัตกรรม “Smart Home” และการออกแบบที่รองรับ “Aging Society” จะเป็นกุญแจสำคัญในการดึงดูดลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
การกระจายความเสี่ยง (Diversification): โมเดลของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ เซ็นทรัลพัฒนา พิสูจน์แล้วว่าการมีรายได้จากหลายทาง (Recurring Income) เช่น โรงแรม, ออฟฟิศให้เช่า, หรือพื้นที่ค้าปลีก ช่วยลดความเสี่ยงจากความผันผวนของยอดโอนได้
Green & Sustainability: ภายในปี 2026 เรื่อง Net Zero จะไม่ใช่แค่คำเท่ๆ แต่จะเป็นมาตรฐานบังคับ ธนาคารจะปล่อย สินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยพิเศษสำหรับโครงการประหยัดพลังงาน ซึ่งจะเป็นตัวเร่งให้ผู้พัฒนาต้องปรับตัว
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนคอนโด หรือวางแผน ซื้อบ้าน เพื่ออยู่อาศัย ช่วงเวลานี้ถือเป็นโอกาสทองของ “ผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) ผู้ประกอบการหลายรายจำเป็นต้องเร่งระบายสต็อก ทำให้มีโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจ ไม่ว่าจะเป็นส่วนลดเงินสด, ฟรีค่าโอน, หรืออัตราดอกเบี้ยพิเศษ
อย่างไรก็ตาม การเลือกลงทุนต้องพิจารณาความแข็งแกร่งของผู้พัฒนาโครงการ (Developer) เป็นสำคัญ บริษัทที่มี Cash Flow ดี มีหนี้สินต่อทุนต่ำ จะสามารถดูแลโครงการและบริการหลังการขายได้ในระยะยาว อย่ามองแค่ราคาที่ถูกลง แต่ให้มองถึงมูลค่าในอนาคตของทำเลและคุณภาพการก่อสร้าง
หากคุณกำลังมองหาบ้านหลังแรก หรือต้องการปรับพอร์ตการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรับมือกับเทรนด์เศรษฐกิจที่กำลังเปลี่ยนแปลง การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตหลุดลอยไป หากคุณต้องการวิเคราะห์เจาะลึกรายทำเล หรือต้องการคำแนะนำเรื่องการรีไฟแนนซ์บ้านและสินเชื่อที่คุ้มค่าที่สุด ร่วมค้นหาคำตอบและวางแผนอนาคตทางการเงินของคุณไปกับเรา คลิกเพื่อรับคำปรึกษาพิเศษจากทีมงานมืออาชีพได้ทันทีที่นี่!
