วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครยืนหยัด ใครสะดุด?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลาสิบปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นี้ เป็นอีกปีที่สะท้อนถึงความท้าทายที่ไม่ธรรมดา แม้ว่าความคาดหวังจะสูงลิ่วจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่หลายคนเชื่อว่าตลาดกำลังจะ “take off” อย่างแท้จริง ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนที่จะเข้าสู่ช่วงเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่มักจะเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัว ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงสะท้อนภาพความท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมนี้ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความอ่อนแอในวงกว้าง
ภาพรวมผลประกอบการรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่แผ่ขยายในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสองหลัก เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ต่างประสบภาวะรายได้ติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) ชนะในเกมยอดขาย
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 Sansiri (SIRI) คว้าอันดับ 1 ไปครอง ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ตามมาอย่างใกล้ชิดด้วย AP (Thailand) ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ส่วนอันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หากเรามองลึกไปกว่ารายได้รวมและพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงานทางธุรกิจหลัก การจัดอันดับ 10 บริษัทแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ ผนึกกำลังกับแสนสิริ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 41 บริษัทที่ถูกสำรวจ สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อบริษัทต่างๆ ในระดับที่แตกต่างกัน Raimon Land เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายถึง 78% L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด ก็ยังประสบกับการลดลงของรายได้จากการขายเล็กน้อยที่ 2% และสิ่งที่น่าจับตามองคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ไปได้อย่างเฉียดฉิว Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะติดลบ 24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ CPN (Central Pattana) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน
ผลกำไรสุทธิ: Land and Houses ครองแชมป์ แต่ภาพรวมยังคงเผชิญแรงกดดัน
ในท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้วัดกันที่รายได้เพียงอย่างเดียว แต่คือ “กำไรสุทธิ” ที่บริษัทสามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และอีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยังคงยืนหยัดเป็นผู้นำในด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรของบริษัท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแทน AP (Thailand) ตามมาติดๆ ที่อันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri ทำกำไรสุทธิก้าวกระโดดถึง 42% เป็น 5,846 ล้านบาท แม้กำไรของ Origin Property จะลดลง 25% แต่ก็ยังคงอยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality Houses ที่ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสยังรออยู่
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยรวม การเติบโตชะลอตัว รายได้ลดลง และกำไรสุทธิก็ได้รับผลกระทบ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ปัจจัยเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจจะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ จะยังคงเป็นปัจจัยกดดันต่อตลาด
อย่างไรก็ตาม ในภาวะวิกฤต มักจะซ่อนโอกาสไว้เสมอ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ มีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง มีการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และสามารถสร้างความแตกต่างจากคู่แข่ง จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
การติดตามผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัทอย่างใกล้ชิด จะเป็นกุญแจสำคัญในการมองเห็นทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้องสำหรับทุกภาคส่วน
หากท่านเป็นนักลงทุน นักพัฒนา หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือปรึกษาแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เพื่อคว้าโอกาสในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเรา
