การวิเคราะห์ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ปัจจัยขับเคลื่อนความท้าทายและโอกาสใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ดิฉันได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวและพลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมอันดีจากช่วงปลายปี 2565 จะช่วยผลักดันให้ตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดโดยรวมยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อประเมินสถานการณ์และศักยภาพการรับมือของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในยุคแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
จากข้อมูลที่รวบรวม พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันในปี 2566 เป็นจำนวนทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่ามีการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม หากพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างชัดเจน
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีศักยภาพอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ผู้นำรายได้รวม: แสนสิริ ผงาด คว้าแชมป์ แต่การแข่งขันยังคงดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งขึ้น ท่ามกลางความผันผวน
หากพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริง การวัดจาก “รายได้จากการขาย” จะให้ภาพที่ชัดเจนและแม่นยำยิ่งขึ้น เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าบริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทาย โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้นำรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์ ท่ามกลางการแข่งขันอันดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเป็นอีกบริษัทที่เติบโต)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แสดงศักยภาพการเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นผลมาจากการขยายการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาด “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือหัวใจสำคัญที่จะบ่งบอกถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะเดียวกัน กว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้นำกำไรสุทธิ: Land and Houses ยังคงครองแชมป์ ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนสร้างกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งได้)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ โอกาสใหม่กำลังก่อตัว
ภาพรวมผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การชะลอตัวของกำลังซื้อ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูง และความไม่แน่นอนของสภาวะเศรษฐกิจมหภาค ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อทั้งรายได้และกำไรของบริษัทต่างๆ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และความสามารถในการปรับตัว จะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ ปี 2567 คาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่ก็เป็นปีแห่งการสร้างสรรค์นวัตกรรมและการค้นหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สำหรับผู้ที่ต้องการเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนที่ต้องการค้นหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ คอนโดมิเนียม ที่มีศักยภาพ หรือเจ้าของธุรกิจที่ต้องการที่ปรึกษาด้าน การตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่เชี่ยวชาญ หรือกำลังมองหา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่น่าเชื่อถือพร้อม ซื้อขายบ้านมือสอง ในราคาที่เหมาะสม เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่เชื่อถือได้ของคุณ
อย่าพลาดโอกาสในการสำรวจศักยภาพและวางแผนอนาคตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณอย่างมั่นคง ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและสร้างสรรค์กลยุทธ์ที่เหนือกว่าคู่แข่ง สู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
