ผ่าวิกฤต เจาะลึก “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปี 2566 สู่โอกาสและเทรนด์การลงทุนปี 2567-2569: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้ง แฮมเบอร์เกอร์ จนมาถึงยุคโควิด-19 ผมกล้าพูดได้เลยว่า ปี 2566 ที่ผ่านมาคือ “บททดสอบความแข็งแกร่ง” (Stress Test) ครั้งสำคัญที่สุดครั้งหนึ่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย หลายคนอาจจะคาดการณ์ว่าหลังโควิดจบ ทุกอย่างจะ Take off พุ่งทะยานเหมือนจรวด แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนรถไฟเหาะที่กำลังดิ่ง
ลง เหวี่ยงให้นักพัฒนาที่สายป่านไม่ยาวพอต้องเจ็บตัวไปตามๆ กัน
วันนี้ผมจะพาคุณไปชำแหละข้อมูลเชิงลึกแบบที่ไม่มีใครบอกคุณ โดยอ้างอิงจากผลประกอบการจริงของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อดูว่าในสภาวะที่ดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และ สินเชื่อบ้าน ถูกปฏิเสธเป็นว่าเล่น ใครคือ “ของจริง” ที่ยังยืนหยัดอยู่ได้ และทิศทางตลาดในปี 2567 ไปจนถึงปี 2569 จะมุ่งหน้าไปทางไหน เพื่อให้คุณ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน คนหาบ้าน หรือผู้ประกอบการ ได้เตรียมตัวรับมืออย่างถูกทิศทาง
ภาพรวมตลาด: เมื่อพายุพัดผ่าน “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ยังคงซวนเซ
หากมองย้อนกลับไป ตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ในเชิงธุรกิจ นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง เพราะมันสะท้อนว่าตลาดไม่ได้ขยายตัวตามที่คาดหวัง โดยเฉพาะเมื่อเจาะลึกลงไปพบว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง
สาเหตุหลักไม่ได้มาจากความต้องการที่หายไป (Demand ยังมีอยู่จริง) แต่มาจาก “กำลังซื้อที่เปราะบาง” และ “มาตรการเข้มงวดของธนาคาร” การขอ กู้ซื้อบ้านธนาคารไหนดี กลายเป็นคำถามโลกแตก เพราะอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท พุ่งสูงแตะระดับ 50-60%
เจาะลึก 10 อันดับมหาอำนาจ: สงครามชิงบัลลังก์รายได้รวม
ในปีแห่งความยากลำบากนี้ เราได้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจในกลุ่มผู้นำตลาด การขับเคี่ยวระหว่าง “พี่ใหญ่” อย่างแสนสิริ และ เอพี (ไทยแลนด์) นั้นดุเดือดชนิดหายใจรดต้นคอ
แสนสิริ (Sansiri): ปีนี้ต้องยกให้เขาจริงๆ ด้วยการคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และแบรนด์ที่แข็งแกร่งทำให้แสนสิริยังคงเป็น Top of Mind ของคนรุ่นใหม่
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): ตามมาติดๆ แบบน่าเจ็บใจที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวม แต่เอพียังคงรักษามาตรฐานได้อย่างยอดเยี่ยมในสภาวะที่ท้าทาย
ศุภาลัย (Supalai): ยังคงเป็น “เสือซุ่ม” ที่เน้นความยั่งยืน กวาดรายได้ไป 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน แต่ฐานะทางการเงินยังคงแข็งแกร่งที่สุดในปถพี
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land & Houses): พี่ใหญ่ที่ปีนี้รายได้รวมลดลงเหลือ 30,170 ล้านบาท (-18%) ซึ่งถือว่าน่าตกใจสำหรับแฟนคลับ แต่เดี๋ยวผมจะเล่าให้ฟังในพาร์ทกำไรว่าทำไมแลนด์ฯ ถึงยังยิ้มได้
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): รายได้ 26,132 ล้านบาท อยู่ในช่วงปรับโครงสร้างองค์กรและการลงทุนในธุรกิจสุขภาพเพื่อกระจายความเสี่ยง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ บริษัทระดับกลางถึงเล็กหลายราย เช่น ไรมอน แลนด์, แอล.พี.เอ็น. (LPN), หรือ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ต่างประสบปัญหารายได้ติดลบหนักในระดับ 20-30% สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคนี้ “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” อย่างชัดเจน ผู้ที่มี Economies of Scale และสายป่านยาวกว่า คือผู้รอดชีวิต
วัดกันที่เนื้อหา: ใครคือเจ้าตลาด “รายได้จากการขาย” (Core Business)
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “อย่าดูแค่รายได้รวม” เพราะบางบริษัทอาจมีรายได้พิเศษจากการขายที่ดินหรือสินทรัพย์เข้ากองทุน (One-time gain) ถ้าจะดูฝีมือในการพัฒนาโครงการจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” เท่านั้น
เมื่อกางตัวเลขชุดนี้ออกมา อันดับจะเปลี่ยนทันที และผู้ชนะในสังเวียนนี้คือ เอพี (ไทยแลนด์)
อันดับ 1 เอพี (ไทยแลนด์): กวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าพอร์ตสินค้าของเอพี ทั้ง บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม, และ คอนโดมิเนียม ตอบโจทย์เรียลดีมานด์ได้ดีที่สุดในตลาด
อันดับ 2 แสนสิริ: ทำได้ 32,829 ล้านบาท เติบโตขึ้น 7% ถือว่าทำผลงานได้ยอดเยี่ยมในการระบายสต็อกและเปิดโครงการใหม่ที่โดนใจตลาด
อันดับ 3 ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท รักษามาตรฐานได้ดีในทุกทำเล ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด
จุดที่น่ากังวลคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% เหลือ 18,966 ล้านบาท หล่นไปอยู่อันดับ 6 ในตารางนี้ แสดงให้เห็นถึงการชะลอตัวของการโอนกรรมสิทธิ์ในโครงการแนวราบ ซึ่งเป็นฐานที่มั่นสำคัญ
แต่อีกหนึ่งม้ามืดที่ต้องจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ปีที่ผ่านมาโกยรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103%! การใช้ข้อได้เปรียบเรื่องทำเลติดศูนย์การค้า (Mixed-use) เป็นกลยุทธ์ที่ฉลาดและทรงพลังมากสำหรับการ ซื้อบ้านโครงการใหม่ ในยุคนี้
Bottom Line: ใครคือนักปั้น “กำไร” ตัวจริง?
ท้ายที่สุด ธุรกิจทำมาหากำไรครับ ขายดีแต่ขาดทุนก็ไม่มีความหมาย ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท แต่เมื่อดูไส้ใน เราจะเห็น “ความเก๋า” ของผู้เล่นรายเดิม
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คือแชมป์กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท! ถามว่าทำไมรายได้ขายตกแต่กำไรพุ่ง? คำตอบคือ “การบริหารพอร์ตการลงทุน” ครับ ปีนี้แลนด์ฯ มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการเป็น Holding Company ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้านเพียงอย่างเดียว
แต่ถ้าตัดกำไรพิเศษออก ศุภาลัย และ เอพี คือผู้ที่มี Operational Profit (กำไรจากการดำเนินงาน) ที่แข็งแกร่งที่สุดในระดับ 6,000 ล้านบาท สูสีกันมาก สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคของแพง ค่าแรงขึ้น
ทิศทางตลาดและเทรนด์ปี 2567-2569: โอกาสทองหรือกับดัก?
จากข้อมูลปี 2566 ผมขอวิเคราะห์เจาะลึกถึงเทรนด์ที่จะเกิดขึ้นในปี 2567 ต่อเนื่องไปจนถึงปี 2569 เพื่อให้คุณวางแผน ลงทุนอสังหา หรือซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างแม่นยำ
ยุคของ “บ้านลักชัวรี่” และตลาดระดับบน (Wealth Segment)
เนื่องจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและ สินเชื่อบ้าน ที่เข้มงวดในตลาดระดับล่าง-กลาง (ราคา 1-5 ล้านบาท) ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะหนีตายไปจับตลาดบน (ราคา 10-50 ล้านบาทขึ้นไป) มากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง ไม่ต้องลุ้นผลอนุมัติสินเชื่อ
คำแนะนำ: หากคุณมีกำลังซื้อ นี่คือจังหวะดีที่จะได้ของดี (Prime Asset) แต่อย่าลืมเลือกทำเลที่มีศักยภาพระยะยาว เช่น กรุงเทพกรีฑา, ราชพฤกษ์, หรือ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า โซนสุขุมวิท-ทองหล่อ
ดอกเบี้ยขาขึ้นจบลง ถึงเวลา “รีไฟแนนซ์บ้าน”
แนวโน้มดอกเบี้ยโลกเริ่มทรงตัวและมีโอกาสปรับลงในปี 2567-2568 นี่คือสัญญาณบวกสำหรับคนที่กำลังผ่อนบ้าน ควรศึกษาเรื่อง Refinance บ้าน หรือการขอลดดอกเบี้ย (Retention) เพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย ส่วนใครที่เล็งจะซื้อบ้าน ช่วงนี้โปรโมชั่นจาก Developer จะแรงมากเพื่อระบายสต็อก (Inventory) ก่อนปิดงบ
Pet Humanization: คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ คือ New Standard
เทรนด์นี้ไม่ใช่กระแสชั่วคราว แต่คือพฤติกรรมถาวร โครงการคอนโดมิเนียมที่ไม่สามารถเลี้ยงสัตว์ได้ จะเสียกลุ่มลูกค้าไปกว่า 30-40% ทันที บริษัทอย่าง ออริจิ้น (Origin) และ เมเจอร์ (Major) จับเทรนด์นี้ได้ก่อนใครและทำกำไรได้งาม อนาคตเราจะเห็น Service สำหรับสัตว์เลี้ยงเป็นมาตรฐานในโครงการใหม่ๆ
Green Living และ ESG ไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด
ปี 2026 เป็นต้นไป มาตรฐานอาคารเขียวและการประหยัดพลังงานจะถูกนำมาใช้เป็นเงื่อนไขในการปล่อยสินเชื่อโครงการ (Green Finance) และสินเชื่อบ้าน (Green Loan) ผู้บริโภคจะมองหาบ้านที่ติด Solar Roof, มี EV Charger และระบบระบายอากาศที่ดี เพื่อลดค่าไฟในระยะยาว หากคุณจะ ลงทุนคอนโด ปล่อยเช่า ต้องเลือกตึกที่มีฟังก์ชันเหล่านี้เท่านั้น
การกระจายทำเลสู่ “เมืองรอง” และ EEC
เมื่อที่ดินในกรุงเทพฯ แพงจนจับไม่ลง การขยายตัวไปยังโซน EEC (ชลบุรี, ระยอง, ฉะเชิงเทรา) และหัวเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต (ที่ตอนนี้ตลาดวิลล่าร้อนแรงมากจากชาวรัสเซียและยุโรป) จะเป็นแหล่งรายได้ใหม่ของบริษัทอสังหาฯ
สรุป: ผู้ชนะคือผู้ที่ปรับตัว
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายคน แต่สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มันคือปีแห่งการ “คัดกรอง” ธรรมชาติกำลังคัดเลือกผู้ที่แข็งแกร่งที่สุดให้อยู่รอด
บริษัทอย่าง เอพี, แสนสิริ, และศุภาลัย พิสูจน์แล้วว่าการมีวินัยทางการเงิน และการเข้าใจ Insight ลูกค้า คือกุญแจสำคัญ
สำหรับคุณผู้อ่าน ไม่ว่าจะเป็นผู้บริโภคที่กำลังมองหา บ้านจัดสรร ในฝัน หรือนักลงทุนที่มองหา High Yield จังหวะนี้ไม่ใช่เวลาที่จะกลัว แต่เป็นเวลาที่ต้อง “ฉลาดเลือก” ตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ยังคงดำเนินต่อไปในปี 2567 แต่หน้าต่างแห่งโอกาสนี้อาจเปิดไม่นาน หากเศรษฐกิจฟื้นตัวเต็มรูปแบบ ราคาอสังหาฯ จะดีดตัวขึ้นทันทีตามราคาประเมินที่ดินรอบใหม่
คุณพร้อมหรือยังที่จะคว้าโอกาสในวิกฤตนี้?
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาในการเลือกซื้อบ้าน การลงทุนคอนโด หรือต้องการเปรียบเทียบ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่คุ้มค่าที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือ เริ่มต้นวางแผนการเงินและสำรวจตลาดตั้งแต่วันนี้ เพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณและครอบครัวครับ
บทความนี้วิเคราะห์จากข้อมูลจริงในตลาดหลักทรัพย์และประสบการณ์ส่วนตัวของผู้เขียน เพื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจเท่านั้น การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจ
