D0702101 ทำไมแฟนฉ นจ งต ดเดรส(หน งส ละครส น) สามโคกฟ part2 | Delila Fee

เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่ทิศทางตลาดปี 2567-2569: ใครคือผู้รอดที่แท้จริง? ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมบอกได้เลยว่าวัฏจักรของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปรียบเสมือนคลื่นลมในมหาสมุทรที่ยากจะคาดเดา หากคุณคิดว่าปี 2565 คือจุดเริ่มต้นของการทยานขึ้น (Take off) หลังจากวิกฤตโรคระบาด บทสรุปของปี 2566 ที่ผ่านมาก็ได้ทำหน้าที่เป็น “Reality Check” หรือเครื่องเตือนสติครั้งใหญ่ให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนทุกคน ภาพรวมที่หลายคนคาดหวังว่าจะเห็นกราฟ พุ่งทะยานกลับกลายเป็นกราฟที่ดิ่งลงหรือทรงตัว การรอคอยโมเมนตัมเชิงบวกจากการเลือกตั้งใหญ่และการฟื้นตัวของเศรษฐกิจมหภาค กลับพบกับกำแพงหนาของภาวะหนี้ครัวเรือนและดอกเบี้ยขาขึ้น แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปีที่มักจะเป็นนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังเงียบเหงากว่าที่คาดการณ์ไว้ วันนี้ ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึก (Deep Dive) จากรายงานผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมินี้ และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 ไปจนถึงปี 2569 จะเดินหน้าไปในทิศทางใด ท่ามกลางกระแสความเปลี่ยนแปลงที่รุนแรงนี้ ภาพรวมตลาด: เมื่อตัวเลขรายได้ไม่โกหก จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกไปยัง 41 บริษัทมหาชนในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พบตัวเลขที่น่าตกใจและสะท้อนภาพเศรษฐกิจไทยได้เป็นอย่างดี ในปี 2566 รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากมองผิวเผินอาจดูมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% ในวงการธุรกิจ การติดลบเพียง 1-2% อาจดูเหมือน Error Margin ทั่วไป แต่สำหรับอุตสาหกรรมที่ใช้เงินลงทุนสูง (Capital Intensive) และต้องการกระแสเงินสดหมุนเวียนมหาศาลอย่างอสังหาฯ การลดลงนี้คือสัญญาณเตือนภัยสีแดง สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวมคือ “สัดส่วนผู้บาดเจ็บ” เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง ใครคือผู้ที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด? กลุ่มที่รายได้ติดลบระดับวิกฤต (มากกว่า 20%) ล้วนเป็นแบรนด์ที่เราคุ้นหู ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ที่เน้นตลาดลักชัวรี่ ก็ยังเจ็บตัวหนักด้วยตัวเลขติดลบ -26% สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อ ในทุกเซกเมนต์มีความเปราะบาง ไม่เว้นแม้แต่กลุ่มบน แม้แต่พี่ใหญ่ของวงการอย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่หดตัวลงถึง 18% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่เห็นได้บ่อยนัก นี่คือหลักฐานชัดเจนว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านที่ผู้เล่นเดิมต้องปรับตัวขนานใหญ่เพื่อความอยู่รอด ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ ปะทะ เอพี ไทยแลนด์ ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และในตลาดที่หดตัวก็ยังมีผู้ชนะที่สามารถกอบโกยส่วนแบ่งตลาดได้สูงสุด การจัดอันดับ Top 10 ด้านรายได้รวมในปีนี้มีความดุเดือดและพลิกโผพอสมควร แสนสิริ (SANSIRI): ขึ้นแท่นแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Loyalty) ทำให้แสนสิริสามารถปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามเป้า โดยเฉพาะโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมระดับบนในทำเลทองอย่างทองหล่อและหัวหิน เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้าน ความแข็งแกร่งของเอพีคือพอร์ตโฟลิโอที่กระจายความเสี่ยงได้ดีเยี่ยม ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ครอบคลุมทุกระดับราคา ศุภาลัย (SUPALAI): แม้รายได้จะลดลงมาอยู่ที่ 31,818 ล้านบาท แต่ศุภาลัยยังคงรักษาสถานะ Top 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยจุดเด่นเรื่องการบริหารต้นทุนและการก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพสูง สิ่งที่น่าสังเกตคือ บริษัทในกลุ่ม Top 10 ถึง 5 บริษัท มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งรวมถึงยักษ์ใหญ่อย่าง พฤกษา โฮลดิ้ง และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ นี่ชี้ให้เห็นว่า ขนาดขององค์กรไม่ใช่เกราะป้องกันความเสี่ยงในยุคปัจจุบัน ความคล่องตัว (Agility) และความแม่นยำในการเปิดโครงการให้ตรงกับ ความต้องการที่อยู่อาศัย (Real Demand) ต่างหากคือกุญแจสำคัญ เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋น Developer ตัวจริง ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจมีภาพลวงตาจากกำไรพิเศษหรือการขายสินทรัพย์ แต่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) คือตัวชี้วัดสุขภาพที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะมันสะท้อนถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์และการยอมรับของผู้บริโภคต่อโปรดักต์ เมื่อเราถอดรายได้พิเศษออกและมองเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทดูน่ากังวลยิ่งกว่าเดิม โดยทำได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง โศกนาฏกรรมของยอดขาย ตัวเลขที่น่าตกใจที่สุดหนีไม่พ้น ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายหายไปถึง -78% และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ลดลง -38% การลดลงระดับนี้ในเชิงโครงสร้างธุรกิจถือว่าเป็นเรื่องใหญ่มาก อาจเกิดจากหลายปัจจัย เช่น การไม่มีโครงการใหญ่ที่สร้างเสร็จพร้อมโอน (Backlog gap) หรือปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้นในกลุ่มลูกค้ากู้ซื้อบ้าน เอพี ไทยแลนด์: ราชันย์แห่งยอดขาย แม้แสนสิริจะเป็นแชมป์รายได้รวม แต่ถ้าพูดถึงฝีมือการขายโครงการเพียวๆ ปีนี้มงกุฎตกเป็นของ เอพี ไทยแลนด์ ที่กวาดรายได้จากการขายไป 36,927 ล้านบาท ชนะแสนสิริที่ตามมาเป็นอันดับ 2 (32,829 ล้านบาท) สิ่งที่ทำให้เอพีแข็งแกร่งคือการยึดครองตลาด “ทาวน์โฮม” และ “บ้านแฝด” ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นสินค้าที่เป็น Real Demand สูงสุดในขณะนี้ นอกจากนี้ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ก็เป็นอีกรายที่น่าจับตามองด้วยการเติบโต 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ สะท้อนให้เห็นว่าตลาดบ้านหรู (Luxury Housing) ยังไปได้ดีถ้าทำเลและโปรดักต์ตอบโจทย์ และที่มองข้ามไม่ได้คือ “ม้ามืด” อย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เต็มตัว ด้วยโมเดล Mixed-use (ห้างสรรพสินค้าคู่กับคอนโด/โรงแรม) ทำให้รายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท นี่คือโมเดลธุรกิจแห่งอนาคตที่ผสาน Retail เข้ากับ Living ได้อย่างลงตัว บรรทัดสุดท้าย (Bottom Line): กำไรสุทธิ คือความจริงเพียงหนึ่งเดียว ท้ายที่สุดแล้ว ธุรกิจไม่ได้วัดกันที่ว่าคุณขายได้เท่าไหร่ แต่วัดกันที่ “เหลือเก็บเท่าไหร่” กำไรสุทธิ (Net Profit) คือเครื่องยืนยันประสิทธิภาพการบริหารจัดการ ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% ซึ่งสอดคล้องกับรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ความน่าสนใจอยู่ที่ “ที่มาของกำไร” แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แชมป์กำไรด้วยวิชา “การเงิน” จำได้ไหมครับที่ผมบอกว่ารายได้จากการขายของแลนด์ฯ ลดลงหนักมาก แต่เชื่อหรือไม่ว่า พวกเขายังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท! นี่คือความเก๋าเกมของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่มีการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ (Asset Management) โดยการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ทำให้บันทึกกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคใหม่ ไม่ใช่แค่การสร้างบ้านขาย แต่คือการบริหารสินทรัพย์และการเงิน (Financial Engineering) เพื่อสร้างผลตอบแทนสูงสุด แสนสิริ: กำไรโตระเบิดด้วย Core Business ในขณะที่แลนด์ฯ ใช้กำไรพิเศษ แสนสิริกลับสร้างปรากฏการณ์กำไรเติบโต 42% (5,846 ล้านบาท) จากการดำเนินงานหลักล้วนๆ การควบคุมต้นทุน (Cost Control) และการเพิ่ม Net Profit Margin ในโครงการระดับบน ถือเป็นความสำเร็จที่น่าชื่นชม แนวโน้มและกลยุทธ์การปรับตัวสู่ปี 2567-2569 จากข้อมูลปี 2566 ส่งสัญญาณชัดเจนว่า “วิธีการเดิมๆ ใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป” สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัย นี่คือเทรนด์ที่คุณต้องรู้เพื่อรับมือกับอนาคต: ยุคแห่ง “Pet Humanization” และ “Wellness Living” ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะไม่ขายแค่ “ห้องสี่เหลี่ยม” อีกต่อไป โครงการใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในปี 2567-2569 จะเน้นฟังก์ชันสำหรับสัตว์เลี้ยง (Pet-Friendly) อย่างจริงจัง ไม่ใช่แค่การอนุญาตให้เลี้ยง แต่ต้องมีสวน มีบริการดูแล และวัสดุพื้นผิวที่รองรับสัตว์เลี้ยง รวมถึงฟังก์ชันด้านสุขภาพ (Wellness) รองรับสังคมผู้สูงอายุ ทำเลศักยภาพใหม่ ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย การค้นหา คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ยังคงเป็นคีย์เวิร์ดสำคัญ แต่ทำเลจะเปลี่ยนจากใจกลางเมือง (CBD) ที่ราคาสูงลิ่ว ออกไปสู่ส่วนต่อขยาย เช่น สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) หรือสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ซึ่งราคาที่ดินยังจับต้องได้และมีโอกาสเติบโตสูง (Capital Gain) เหมาะสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุนปล่อยเช่า บ้านประหยัดพลังงาน (Green Energy Homes) ค่าไฟฟ้าที่พุ่งสูงขึ้นทำให้ บ้านติดโซลาร์เซลล์ และระบบรองรับ EV Charger กลายเป็นมาตรฐานใหม่ ผู้พัฒนาอย่าง เสนาดีเวลลอปเม้นท์ หรือ แสนสิริ กำลังผลักดันเรื่องนี้อย่างหนัก การเลือกซื้อบ้านที่มีนวัตกรรมเหล่านี้จะช่วยลดค่าใช้จ่ายในระยะยาวและเพิ่มมูลค่าในการขายต่อ การเงินต้องแข็งแกร่ง (Financial Resilience) สำหรับผู้ซื้อ การกู้ซื้อบ้านจะยากขึ้น ธนาคารจะเข้มงวดเรื่องหนี้สินต่อรายได้ (DSR) ดังนั้นการเตรียม Statement และการวางแผนออมเงินดาวน์จึงสำคัญมาก ส่วนในมุมมองการลงทุน หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่มี Recurring Income (รายได้ประจำจากค่าเช่า/บริการ) อย่าง CPN หรือ Land & Houses จะมีความผันผวนน้อยกว่าหุ้นที่เน้นขายขาดเพียงอย่างเดียว บทสรุป: วิกฤตคัดกรองเพชร ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังในแง่ของตัวเลขรวม แต่ในรายละเอียดมันคือปีที่ “คัดกรองตัวจริง” ออกจากตลาด บริษัทที่ปรับตัวช้า บาดเจ็บ ล้มหายตายจากไป ส่วนบริษัทที่แข็งแกร่ง มีการกระจายความเสี่ยง และเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ ยังคงทำกำไรและเติบโตได้ สำหรับคุณผู้อ่าน ไม่ว่าจะเป็นผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก หรือนักลงทุนที่มองหาโอกาสใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ช่วงเวลานี้คือจังหวะเวลาที่ดีที่สุดในการ “เลือกซื้อของดีในราคาที่สมเหตุสมผล” ตลาดยังคงเป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ที่มีอำนาจต่อรองสูง โปรโมชั่นต่างๆ จะยังคงดุเดือดต่อเนื่องไปจนถึงกลางปีหน้า อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตหลุดลอยไป หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน นี่คือเวลาที่คุณจะได้ครอบครองสินทรัพย์คุณภาพเยี่ยมในทำเลศักยภาพ เริ่มวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยและการลงทุนของคุณตั้งแต่วันนี้ ศึกษาข้อมูลเปรียบเทียบโครงการ และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ เพราะในโลกอสังหาฯ “ความรู้” คือสินทรัพย์ที่มีค่าที่สุดครับ