เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนปีแห่งความผันผวน ใครคือผู้ชนะตัวจริงในสนามรบแสนล้าน?
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมเศรษฐกิจและการลงทุนในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2565 ถึง 2566 หลายคนในแวดวงนักลงทุนต่างคาดหวังว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะกลับมาผงาดและ “Take Off” ได้อย่างสวยงามอีกครั้ง หลังจากผ่านมรสุมโรคระบาดมาได้ แต่ในความเป็นจริง โลกแห่งการลงทุนไม่เคยปรานีใคร เมื่อปี 2566 กลายเป็นปีแห่งความผิดหวังและเป็นบททดสอบที่หนักหนาสาหัสที่สุดปีหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการ
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน การชะลอตัวที่เกิดขึ้นตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวมาจนถึงไตรมาส 4 ที่ปกติควรจะเป็นช่วง High Season แต่กลับเงียบเหงา สิ่งเหล่านี้ส่งสัญญาณชัดเจนว่า “กำลังซื้อ” ในตลาดไม่ได้แข็งแกร่งอย่างที่ประเมินไว้ และผลกระทบนี้ยังคงส่งแรงกระเพื่อมมาจนถึงปัจจุบัน ซึ่งเป็นโจทย์ใหญ่ที่ผู้พัฒนาโครงการต้องแก้เกมให้ตกในปี 2567 และเตรียมพร้อมสำหรับเทรนด์ใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในปี 2569-2570
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละงบการเงิน เจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อค้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ และใครที่กำลังเพลี่ยงพล้ำในสนามรบที่มีมูลค่ากว่าแสนล้านบาทนี้
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้รวมถดถอย สัญญาณเตือนภัยที่มองข้ามไม่ได้
ตัวเลขไม่เคยโกหกครับ จากข้อมูลที่รวบรวมมาของทั้ง 41 บริษัท พบว่าในปี 2566 รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ฟังดูเหมือนเยอะใช่ไหมครับ? แต่ถ้าเทียบกับปี 2565 ตัวเลขนี้ลดลงไป -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท)
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือ “ไส้ใน” ของมัน เมื่อเจาะลึกลงไปพบว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้หดตัว นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นสัญญาณของ Structural Change หรือการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือกลุ่มที่มีรายได้ติดลบเกิน 20% ซึ่งรายชื่อที่ออกมาทำเอานักลงทุนหลายคนต้องกุมขมับ ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายไปเกือบ 30% รวมถึงแบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%) และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%)
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) พี่ใหญ่ของวงการ ก็ยังเจ็บตัวด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า แม้คุณจะมี Brand Loyalty ที่แข็งแกร่งแค่ไหน แต่ถ้าเจอกับภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น และความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของธนาคาร ก็ยากที่จะต้านทานกระแสได้
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และมีผู้ชนะเสมอ มาดูกันว่าใน Top 10 ของตาราง ใครที่ยังประคองตัวและเติบโตได้บ้าง
บัลลังก์แชมป์รายได้รวม: ศึกชิงดำระหว่าง แสนสิริ และ เอพี
การแข่งขันในปีที่ผ่านมาเปรียบเสมือนหนังม้วนยาวที่ต้องดูกันจนจบเครดิต อันดับ 1 ในด้าน “รายได้รวม” ตกเป็นของ แสนสิริ ที่ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยม กวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ (Young Generation) ถือเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้แสนสิริครองแชมป์ได้สำเร็จ
อันดับ 2 ตามมาแบบหายใจรดต้นคอ คือ เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงนิดเดียวเท่านั้น ต้องยอมรับว่า เอพี เป็นมวยหลักที่ต่อยหนักและแม่นยำ โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าแนวราบ ทั้งทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว
ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย ที่ยังคงรักษามาตรฐานได้ดีที่ 31,818 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงบ้าง (-10%) แต่ด้วยการบริหารจัดการต้นทุนที่เป็นเลิศ ทำให้ศุภาลัยยังคงเป็นหุ้นที่แข็งแกร่งในสายตานักลงทุน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้รวมจะลดลงมาอยู่อันดับ 4 (30,170 ล้านบาท) แต่เดี๋ยวผมจะเล่าให้ฟังในหัวข้อถัดไปว่า ทำไมตัวเลขรายได้ที่ลดลงนี้ อาจไม่ใช่เรื่องที่น่าตกใจเสมอไปสำหรับพี่ใหญ่รายนี้
ผ่าตัดรายได้จากการขาย: วัดกึ๋น Developer ใครขายเก่งจริง?
การดูแค่ “รายได้รวม” อาจจะทำให้เราหลงทางได้ เพราะบางบริษัทมีรายได้จากการเช่า บริหารโรงแรม หรือขายสินทรัพย์เข้ากองทุน ดังนั้นถ้าจะวัดฝีมือในการพัฒนาและขายที่อยู่อาศัยจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อกางตัวเลขชุดนี้ออกมา ภาพจะเปลี่ยนไปทันทีครับ
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือราชันย์ตัวจริง! พวกเขาสามารถกวาดรายได้จากการขายไปได้ถึง 36,927 ล้านบาท ขึ้นแท่นอันดับ 1 ปาดหน้าแสนสิริไปได้อย่างสมศักดิ์ศรี นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่า Product ของเอพี ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ตอบโจทย์ “Real Demand” หรือผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริง มากที่สุดในตลาด
แสนสิริ ตกมาอยู่อันดับ 2 ในตารางนี้ที่ 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าประทับใจคือ แสนสิริ และ เอสซี แอสเสท (อันดับ 4) เป็นเพียงไม่กี่บริษัทใน Top 10 ที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ (แสนสิริ +7%, เอสซี +13%) ในขณะที่ตลาดรวมหดตัว
จุดที่น่ากังวลอยู่ที่กลุ่มบริษัทที่รายได้จากการขาย “หายไป” อย่างน่าใจหาย เช่น ไรมอน แลนด์ ที่รายได้ส่วนนี้ดิ่งลงถึง -78% หรือ แอล.พี.เอ็น. ที่ลดลงเกือบ -40% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนว่า สต็อกสินค้าที่มีอยู่อาจจะไม่ตรงกับความต้องการของตลาด หรือกลุ่มลูกค้าเป้าหมายกำลังประสบปัญหาในการ กู้ซื้อบ้าน อย่างหนัก จนเกิดยอด Rejection Rate (ปฏิเสธสินเชื่อ) ที่สูงลิ่ว
เจาะลึกกำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายคือความจริง (The Bottom Line)
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ประโยคนี้ยังคงใช้ได้เสมอ
แม้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จะมีรายได้จากการขายที่ดูแผ่วลง แต่เมื่อดูที่ “กำไรสุทธิ” พวกเขากลับยืนหนึ่งเป็นแชมป์ที่ 7,495 ล้านบาท! หลายท่านอาจสงสัยว่าทำไม? คำตอบคือ “Asset Strategy” ครับ ปีที่ผ่านมา LH มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของ Developer รุ่นใหญ่ที่รู้จักบริหาร Portfolio ไม่ใช่แค่สร้างบ้านขาย แต่รู้จักจังหวะในการทำกำไรจากสินทรัพย์อื่น
แต่ถ้าตัดกำไรพิเศษออกไป ศุภาลัย คือผู้ที่ทำกำไรจากการดำเนินงานได้น่าประทับใจที่สุด ด้วยตัวเลข 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 6,054 ล้านบาท และ แสนสิริ ที่เติบโตก้าวกระโดดถึง 42% ทำกำไรไป 5,846 ล้านบาท
การที่แสนสิริทำกำไรเติบโตได้สูงขนาดนี้ สะท้อนให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ (Cost Efficiency) ที่ดีขึ้น และการโฟกัสไปที่กลุ่มลักชัวรี่ซึ่งมี Margin สูง และได้รับผลกระทบจากปัญหาหนี้ครัวเรือนน้อยกว่าตลาดแมส
ดาวรุ่งพุ่งแรงและเทรนด์แห่งอนาคต
หนึ่งใน Case Study ที่น่าสนใจที่สุดของปี คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ครับ จากเดิมที่เราคุ้นเคยกันในฐานะเจ้าของศูนย์การค้า วันนี้ CPN รุกตลาดที่อยู่อาศัยเต็มตัว และทำผลงานได้ “ระเบิดเถิดเทิง” ด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตถึง 103% (5,835 ล้านบาท)
กลยุทธ์ “Retail-Led Mixed-Use Development” หรือการสร้างคอนโดมิเนียมติดห้างสรรพสินค้า เป็นโมเดลที่ทรงพลังมาก เพราะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองที่ต้องการความสะดวกสบาย ซึ่งนี่จะเป็นเทรนด์หลักของ คอนโดแนวรถไฟฟ้า และหัวเมืองใหญ่ในปี 2567-2570 อย่างแน่นอน
บทวิเคราะห์จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางสู่ปี 2569-2570
จากตัวเลขทั้งหมดนี้ ผมขอสรุปและให้มุมมองสำหรับอนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้ครับ:
ยุคของ “ตัวจริง” เท่านั้น: ตลาดไม่ได้โตแบบยกแผงอีกต่อไป (K-Shaped Recovery) บริษัทที่ปรับตัวได้เร็ว มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง และแบรนด์น่าเชื่อถือ จะกินรวบส่วนแบ่งตลาด ส่วนรายเล็กหรือรายกลางที่สายป่านไม่ยาว จะเริ่มหายไปหรือถูกควบรวม
Location & Product Fit: ทำเลอย่างเดียวไม่พออีกแล้วครับ สินค้าต้องใช่ด้วย ในปี 2567 เป็นต้นไป เทรนด์ Pet-Friendly (เลี้ยงสัตว์ได้), Wellness Residence (บ้านเพื่อสุขภาพ), และ Smart Home Integration จะกลายเป็นมาตรฐาน ไม่ใช่แค่ลูกเล่นทางการตลาด
การเงินคือหัวใจ: สำหรับผู้ซื้อ การวางแผนการเงินสำคัญที่สุด การ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ย หรือการเลือก สินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสม จะช่วยให้คุณรอดพ้นจากกับดักดอกเบี้ยขาขึ้นได้ ส่วนนักลงทุนที่มองหา คอนโดปล่อยเช่า ต้องทำการบ้านหนักขึ้น เลือกทำเลที่มี Demand จริง เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย หรือแหล่งงาน (CBD)
สรุป: ใครคือผู้ชนะ?
หากถามว่าใครคือผู้ชนะในปีที่ผ่านมา คำตอบอาจไม่ได้มีแค่หนึ่งเดียว
ถ้ามองที่ Growth & Branding ผู้ชนะคือ แสนสิริ
ถ้ามองที่ Sales Performance & Real Demand ผู้ชนะคือ เอพี (ไทยแลนด์)
ถ้ามองที่ Profit & Asset Management ผู้ชนะคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ ศุภาลัย
แต่ผู้แพ้ที่แท้จริง คือผู้ที่ไม่ยอมปรับตัวครับ
ปี 2567 และปีต่อๆ ไป จะเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายยิ่งกว่าเดิม ธุรกิจอสังหาฯ จะไม่ใช่แค่การขายอิฐขายปูน แต่เป็นการขาย “คุณภาพชีวิต” และ “นวัตกรรมการอยู่อาศัย” สำหรับท่านผู้อ่านที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือวางแผน การลงทุนอสังหา ในช่วงเวลานี้ นี่คือจังหวะเวลาที่ดีของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ที่จะมีอำนาจต่อรองสูง แต่ก็ต้องเลือกอย่างชาญฉลาด
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันทุกความเคลื่อนไหวในโลกอสังหาริมทรัพย์?
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือ หรือตัดสินใจผิดพลาดเพราะข้อมูลไม่เพียงพอ หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเรื่องการเลือกทำเลศักยภาพ หรือเทคนิคการยื่นสินเชื่อให้ผ่านฉลุย ติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกฉบับต่อไปของเรา หรือคลิกเพื่อรับคำปรึกษาจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญได้ทันที เพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คือการลงทุนทั้งชีวิต เลือกให้ดี เลือกให้ถูก แล้วคุณจะเป็นผู้ชนะในสนามนี้ครับ
