ผ่าวิกฤต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เจาะลึกผลประกอบการ ใครคือ “ตัวจริง” ในสมรภูมิเดือด และทิศทางตลาดปี 2527-2529
หากเปรียบเทียบโลกของการลงทุนเป็นดั่งมหาสมุทร ปี 2566 ที่ผ่านมาสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คงเปรียบเสมือนเรือที่ต้องฝ่าพายุลูกใหญ่ที่ถาโถมเข้ามาอย่างไม่หยุดหย่อน หลายคนที่อยู่ในแวดวงนี้มานานกว่าทศวรรษอย่างผม ต่างคาดการณ์กันไว้ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่ดูเหมือนเครื่องยนต์กำลังจะ Take off น่าจะส่งผลบวกต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อปัจจัยลบทางเศรษฐกิจรุมเร้า ทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และมาตรการเข้มงวดของธนาคาร ทำให้ตลาดชะลอตัวลากยาวตั้งแต่ก่อนเลือกตั้งไปจนถึงสิ้นปี แม้กระทั่งไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็น “นาทีทอง” หรือ High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย
วันนี้ ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกไส้ในของผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ผู้รอดชีวิต” และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมินี้ พร้อมวิเคราะห์ทิศทางอนาคตเพื่อให้คุณวางแผน การลงทุนอสังหา หรือเตรียมตัวสำหรับ การขอสินเชื่อบ้าน ได้อย่างชาญฉลาด
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบเดียว
จากการรวบรวมข้อมูลโดย Property Mentor พบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่นั่นคือภาพลวงตาของค่าเฉลี่ย เพราะเมื่อเจาะลึกลงไปรายบริษัท เราพบความจริงที่น่าตกใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่เผชิญกับสภาวะรายได้ถดถอย
ตัวเลขที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ปรากฏในงบการเงินของหลายบริษัทที่มีชื่อเสียง ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายไปเกือบ 30% หรือแม้แต่แบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ยังเจ็บตัวหนักติดลบไปถึง -26% สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมา ไม่ใช่แค่ปลาใหญ่กินปลาเล็ก แต่เป็นปีที่ “ปลาที่ปรับตัวได้เร็วที่สุด” เท่านั้นที่จะอยู่รอด
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่เป็นพี่ใหญ่ของวงการ ก็ยังหนีไม่พ้นผลกระทบ รายได้รวมหดตัวลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ว่า กำลังซื้อในตลาดระดับกลาง-บน เริ่มมีการระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น หรืออาจเกิดจากการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ เบียด เอพี คว้าแชมป์
ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุด การแข่งขันเป็นไปอย่างดุเดือดชนิดหายใจรดต้นคอ
อันดับ 1: ตกเป็นของ แสนสิริ ที่ทำผลงานได้โดดเด่นสวนกระแส กวาดรายได้รวมไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Loyalty) ช่วยให้แสนสิริครองใจลูกค้ากระเป๋าหนักได้อยู่หมัด
อันดับ 2: เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แพ้ไปเพียงหลักร้อยล้าน ซึ่งต้องยอมรับว่า เอพี คือเจ้าตลาดแนวราบที่แข็งแกร่งที่สุดรายหนึ่งในไทย
อันดับ 3: ศุภาลัย ยังคงรักษามาตรฐานได้ดีที่ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนหน้า แต่ด้วยโครงสร้างต้นทุนที่บริหารจัดการได้ดี ทำให้ยังเกาะกลุ่มผู้นำได้เหนียวแน่น
สิ่งที่น่าสนใจคือ ใน Top 10 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ซึ่งรวมถึง พฤกษา โฮลดิ้ง และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้ลดลง -9% และ -4% ตามลำดับ นี่คือสัญญาณเตือนว่า แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีสายป่านยาว ก็ยังได้รับผลกระทบจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย
เจาะลึกเนื้อแท้: รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ตัวชี้วัดสุขภาพที่แท้จริง
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่มองเห็นวัฏจักร ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มายาวนาน ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจมีรายได้พิเศษอื่นๆ ปะปนมา เช่น การขายที่ดิน หรือกำไรจากการลงทุน แต่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Real Estate Sales) คือตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
เมื่อกางตัวเลขรายได้จากการขายเพียวๆ ออกมาดู ภาพการแข่งขันเปลี่ยนไปทันที:
เอพี (ไทยแลนด์) คือแชมป์ตัวจริงด้านการขาย: ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าสินค้าของเอพี ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ยังคงตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างตรงจุด
แสนสิริ ตามมาเป็นที่ 2: ที่ 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าประทับใจคือ แสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทใน Top 10 ที่รายได้ส่วนนี้ “เติบโต” ขึ้น 7% ท่ามกลางตลาดสีแดงเดือด
เอสซี แอสเสท (SC Asset): เป็นอีกหนึ่งม้ามืดที่น่าจับตามอง ขึ้นมาติด Top 5 ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% (23,370 ล้านบาท) สะท้อนความสำเร็จในการเจาะกลุ่มลูกค้า “บ้านหรู” ที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้นมากนัก
ในทางกลับกัน ความน่ากังวลตกไปอยู่ที่ แอล.พี.เอ็น. (LPN) และ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายลดลงอย่างน่าตกใจ (-40% และ -78% ตามลำดับ) นี่คือโจทย์ใหญ่ของผู้บริหารที่ต้องเร่งปรับกลยุทธ์ รีแบรนด์ หรือหา S-Curve ใหม่ให้เจอก่อนที่ส่วนแบ่งตลาดจะถูกคู่แข่งกลืนกินไปมากกว่านี้
ม้ามืดที่เริ่มติดปีก: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
จะไม่พูดถึงรายนี้คงไม่ได้ สำหรับ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เดิมทีเราคุ้นเคยในฐานะเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่ปี 2566 คือปีที่ CPN ประกาศศักดาใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว ด้วยกลยุทธ์ Mixed-use Development สร้างคอนโดมิเนียมติดห้าง หรือโรงแรมติดศูนย์การค้า ซึ่งเป็นการเพิ่มมูลค่า (Value Added) ให้กับโครงการได้อย่างมหาศาล
ผลลัพธ์คือ รายได้จากการขายพุ่งทะยาน 103% แตะ 5,835 ล้านบาท การเติบโตแบบก้าวกระโดดนี้ทำให้เจ้าตลาดเดิมต้องหันมามองด้วยความระแวดระวัง เพราะ CPN มีข้อได้เปรียบเรื่อง “Location” และ “Traffic” ที่ยากจะเลียนแบบ
บรรทัดสุดท้าย: กำไรสุทธิ (Net Profit) ใครเหลือเงินเข้ากระเป๋ามากที่สุด?
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ประโยคนี้ยังคงใช้ได้เสมอ
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) กลับยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท ครองแชมป์ได้อย่างสมศักดิ์ศรี แต่… เดี๋ยวก่อนครับ หากดูในรายละเอียด กำไรก้อนโตกว่า 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ (Divestment) ซึ่งเป็นกำไรพิเศษครั้งเดียว (One-time gain)
หากตัดกำไรพิเศษออก จะเห็นว่าการทำกำไรจากการดำเนินงานปกติของหลายบริษัทลดลงตามสภาวะตลาด
ศุภาลัย: ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอพี (ไทยแลนด์): กำไร 6,054 ล้านบาท (ใกล้เคียงเดิม)
แสนสิริ: สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตระเบิดระเบ้อถึง 42% ถือเป็นปีทองของการบริหารจัดการต้นทุนและการทำกำไรของค่ายนี้อย่างแท้จริง
วิเคราะห์ปัจจัยและเทรนด์ปี 2567-2569: ปรับตัวเพื่ออยู่รอด
จากข้อมูลปี 2566 ส่งไม้ต่อมายังปัจจุบันและอนาคต เราเห็นเทรนด์อะไรบ้างใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์?
ยุคของ “บ้านเบอร์ 5” และ Green Living:
ผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้มองแค่ดีไซน์ แต่ใส่ใจเรื่องการประหยัดพลังงาน ค่าไฟที่แพงขึ้นทำให้บ้านที่ติดตั้ง Solar Roof และรองรับ EV Charger กลายเป็นมาตรฐานใหม่ (Standard Spec) ที่ทุกโครงการต้องมี ไม่ใช่แค่ Option เสริมอีกต่อไป
Pet-Friendly คือ Blue Ocean:
เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) มาแรงมาก คอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้อย่างเปิดเผย และมีพื้นที่ส่วนกลางสำหรับสัตว์เลี้ยง สามารถทำราคาขายและราคาเช่าได้สูงกว่าโครงการปกติ
ตลาดเช่ามาแรง (Rental Market Boom):
เมื่อการกู้ซื้อบ้านยากขึ้น คนรุ่นใหม่ หรือ Gen Z จึงหันมาเช่าคอนโดหรูอยู่แทนการซื้อขาด เพื่อความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิต การ ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ในทำเลแนวรถไฟฟ้า หรือ CBD (สุขุมวิท, สาทร, พระราม 9) จึงยังเป็น High CPC Keyword ที่นักลงทุนค้นหาอย่างต่อเนื่อง
สงครามราคาและโปรโมชั่น (Price War):
เพื่อระบายสต็อกคงค้าง (Inventory) เราจะเห็นโปรโมชั่น “อยู่ฟรี” “ช่วยผ่อน” หรือ “ดอกเบี้ยพิเศษ” ออกมาอย่างต่อเนื่อง นี่คือโอกาสทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อม หรือผู้ที่มีเงินสด (Cash is King)
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนในปีนี้
สำหรับผู้อ่านที่กำลังวางแผนจะมีบ้านหลังแรก หรือมองหาช่องทางลงทุน ผมมีคำแนะนำจากประสบการณ์ตรงดังนี้:
เตรียมตัวเรื่อง “สินเชื่อบ้าน” ให้ปึ้ก: ก่อนเดินเข้าสำนักงานขาย เช็คเครดิตบูโรของตัวเองให้เรียบร้อย ลดหนี้บัตรเครดิต เพราะธนาคารเข้มงวดเรื่อง DSR (Debt Service Ratio) มาก การมีประวัติการเงินที่ดีจะช่วยให้คุณได้วงเงินและดอกเบี้ยที่ดีกว่า
มองหาโอกาส “รีไฟแนนซ์บ้าน”: หากคุณมีบ้านอยู่แล้วและผ่อนมาเกิน 3 ปี อย่าลืมเช็คโปรโมชั่น รีไฟแนนซ์ เพื่อลดดอกเบี้ย ลดค่างวด หรือขอวงเงินกู้เพิ่ม (Top-up) เพื่อนำมาตกแต่งบ้านหรือเสริมสภาพคล่อง
เลือก Developer ที่น่าเชื่อถือ: ในยุคที่เศรษฐกิจเปราะบาง การซื้อบ้านจากบริษัทมหาชนที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง (ดูจากงบการเงินข้างต้น) จะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องการทิ้งงาน การก่อสร้างล่าช้า หรือปัญหาคุณภาพหลังการขายได้มาก
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัทใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็เป็นปีที่ “คัดกรอง” ตัวจริงออกจากตลาด ตัวเลขรายได้และกำไรสะท้อนให้เห็นว่า ผู้ที่เข้าใจพฤติกรรมลูกค้า ปรับตัวได้เร็ว และบริหารจัดการกระแสเงินสดได้ดี คือผู้ที่จะยืนหยัดอยู่ได้ ไม่ว่าพายุเศรษฐกิจจะรุนแรงแค่ไหน
สำหรับปี 2567 ไปจนถึง 2569 ตลาดยังคงมีความท้าทาย แต่โอกาสก็ยังมีเสมอสำหรับผู้ที่มองเห็น ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในสินทรัพย์ราคาดี หรือการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ระยะยาว
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ ในยุคใหม่?
หากคุณกำลังมองหาบ้านในฝัน คอนโดเพื่อการลงทุน หรือต้องการปรึกษาเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน เปรียบเทียบโปรโมชั่นจากหลายโครงการ และเริ่มต้นวางแผนการเงินตั้งแต่วันนี้ เพื่อให้อสังหาริมทรัพย์ชิ้นต่อไปของคุณ คือความสำเร็จที่คุ้มค่าที่สุดในชีวิต
เริ่มค้นหาบ้านและข้อเสนอสินเชื่อที่ดีที่สุดสำหรับคุณได้เลยตอนนี้!
