เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทสรุปผู้ชนะและผู้แพ้จากวิกฤตปี 66 สู่เทรนด์การลงทุนปี 2569
หากเปรียบเทียบโลกธุรกิจเป็นมหาสมุทร ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ที่ผ่านมาคงเปรียบได้กับทะเลที่มีคลื่นลมแปรปรวนอย่างหนักหน่วงที่สุดในรอบทศวรรษ สำหรับผมที่คลุกคลีอยู่ในวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ มากว่า 10 ปี ภาพที่เห็นในปีที่ผ่านมาไม่ใช่เพียงแค่การ “ชะลอตัว” ตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นสัญญาณเตือนภัยระดับโครงสร้างที่นักลงทุนและผู้บริโภคต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
จากความคาดหวังเมื่อต้นปีว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะกลับมา Take Off อย่างสวยงามด้วยแรงส่งจากปี 2565 กลับกลายเป็นฝันค้าง เมื่อปัจจัยลบกระหน่ำซัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรเป็นช่วง High Season แห่งการกอบโกยยอดขาย แต่กลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย สถานการณ์นี้ไม่ได้จบลงเพียงแค่ปีปฏิทิน แต่ยังส่งผลกระทบลูกโซ่ลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน และส่งสัญญาณเตือนไปถึงทิศทางในปี 2569
วันนี้ ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกงบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าในท่ามกลางวิกฤตสินเชื่อและกำลังซื้อที่หดหาย ใครคือ “ของจริง” ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ และทิศทาง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะเป็นอย่างไร
ภาพรวมตลาด: รายได้ทรงตัว บนความเปราะบางที่ซ่อนอยู่
เมื่อเรากางตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทมหาชนออกมาดู จะพบตัวเลขรวมที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ เหมือนจะลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) ตัวเลขนี้อาจหลอกตาให้นักลงทุนมือใหม่เข้าใจว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงแข็งแกร่ง
แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมต้องบอกว่า “Devil is in the details” หรือปีศาจซ่อนอยู่ในรายละเอียด เพราะเมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท เราพบความจริงที่น่ากังวล คือมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหารายได้ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะ K-Shaped Recovery หรือการฟื้นตัวที่ไม่เท่าเทียมอย่างชัดเจน
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก (Red Zone):
เราเห็นสัญญาณอันตรายในกลุ่มบริษัทขนาดกลางและเล็ก หลายรายรายได้หายไปเกินกว่า 20% ซึ่งถือเป็นตัวเลขวิกฤตทางการเงิน ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้ติดลบหนักถึง -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%) และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%)
สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่า คือการเห็นยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) มีรายได้รวมลดลงถึง -18% นี่คือสัญญาณบ่งชี้ว่า แม้แต่แบรนด์ที่มีความแข็งแกร่งที่สุดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่อาจต้านทานแรงเสียดทานของเศรษฐกิจและปัญหาหนี้ครัวเรือนได้ทั้งหมด นอกจากนี้ในกลุ่ม Top 10 ยังมี ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) ที่กอดคอกันรายได้ลดลง
ใครคือราชาแห่งรายได้รวม? (Total Revenue Kings)
ท่ามกลางสมรภูมิเลือด ก็ยังมีขุนพลที่สามารถฝ่าฟันขึ้นมาได้ โดยในปี 2566 แชมป์รายได้รวมตกเป็นของ “แสนสิริ” ที่ทำผลงานได้โดดเด่นทะลุเป้า กวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่สวนกระแสอย่างแท้จริง กลยุทธ์การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและการจับกลุ่มลูกค้าลักชัวรี่ (Luxury Segment) ที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจาก ดอกเบี้ยบ้าน ขาขึ้น คือกุญแจสำคัญ
อันดับ 2 คือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้เบียดตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงปลายจมูก อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) อันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
การจัดอันดับนี้สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงถูกขับเคลื่อนโดย Big Players ที่มีสายป่านยาวและมีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงิน (Financial Cost) ได้ดีกว่ารายเล็ก
เจาะไส้ใน: วัดกันที่ “ยอดโอนกรรมสิทธิ์” (Real Sector Performance)
รายได้รวมอาจมีรายได้พิเศษอื่นๆ ปะปนมา แต่ถ้าจะวัดฝีมือการขายและการตลาดจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) ซึ่งเป็น Core Business
เมื่อกรองข้อมูลเฉพาะส่วนนี้ ภาพรวมดูแย่ลงกว่าเดิม รายได้จากการขายรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 (299,979 ล้านบาท) และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายลดลง สาเหตุหลักหนีไม่พ้นปัญหา Rejection Rate หรือยอดปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย จากธนาคารที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้อสังหาฯ ขายได้แต่โอนไม่ได้เป็นจำนวนมาก
ความจริงที่น่าตกใจในกลุ่มยอดขาย:
ไรมอน แลนด์ รายได้จากการขายดิ่งลงเหวถึง -78%
แอล.พี.เอ็น. ลดลงเกือบ -40% สะท้อนปัญหากลุ่มคอนโดระดับล่างถึงกลางที่กำลังซื้อเปราะบางที่สุด
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รายได้จากการขายหายไป -38%
แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ดูแข็งแกร่ง ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อย -2%
เอพี (ไทยแลนด์) ยืนหนึ่งเรื่องขายเก่ง
แม้รายได้รวมจะเป็นรอง แต่ถ้าวัดกันที่ฝีมือการขายโครงการแนวราบและแนวสูง เอพี คือเบอร์ 1 ตัวจริง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ไปได้ อย่างไรก็ตาม แสนสิริและเอสซี แอสเสท (อันดับ 4) เป็นเพียงไม่กี่รายใน Top 10 ที่รายได้จากการขายเติบโตในแดนบวก (+7% และ +13% ตามลำดับ)
ดาวรุ่งพุ่งแรงที่ห้ามมองข้าม: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
สิ่งที่น่าจับตามองสำหรับนักลงทุน คือการรุกคืบของ “เซ็นทรัลพัฒนา” สู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว ปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายพุ่งทะยานถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า การใช้โมเดล Mixed-use ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นแม่เหล็กดึงดูด คือกลยุทธ์ที่คู่แข่งต้องระวัง
บรรทัดสุดท้าย: กำไรสุทธิ (Net Profit) ใครเหลือเงินเข้ากระเป๋าจริง?
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales are vanity, Profit is sanity) ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท มีบริษัทขาดทุนถึง 12 ราย และกำไรลดลงกว่า 20 ราย
แต่ในความมืดมนยังมีแสงสว่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายบ้านจะตก แต่ด้วยความเก๋าเกมทางการเงิน LH ใช้วิธีการบริหาร Portfolio ด้วยการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการบริหาร สินทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ชาญฉลาด พลิกวิกฤตยอดขายบ้านด้วยกำไรจากการลงทุน
ในขณะที่ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) ทำกำไรเบียดกันมาอย่างสูสี ส่วน แสนสิริ โชว์ฟอร์มเทพด้วยกำไรเติบโตสูงสุดในกลุ่ม Top 5 พุ่งขึ้น 42% แตะ 5,846 ล้านบาท
วิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยชี้เป็นชี้ตาย และทางรอดของนักลงทุน
จากข้อมูลข้างต้น เราถอดบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ที่สนใจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือวางแผน กู้ซื้อบ้าน และ รีไฟแนนซ์บ้าน ในช่วงปี 2567-2569 ดังนี้:
วิกฤตกำลังซื้อระดับล่าง (Affordability Crisis):
กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กำลังเผชิญปัญหาหนักที่สุด สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างมาก หากคุณเป็นผู้ซื้อในกลุ่มนี้ การเตรียมตัวเรื่อง Statement และการลดหนี้บัตรเครดิตก่อนยื่นกู้เป็นเรื่องคอขาดบาดตาย
ดอกเบี้ยบ้าน และการวางแผนการเงิน:
ในยุคที่ดอกเบี้ยยังทรงตัวในระดับสูง การมองหาโปรโมชั่น สินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยต่ำ หรือการทำ รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) ทุก 3 ปี คือกลยุทธ์ที่จำเป็นสำหรับผู้ผ่อนบ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยและเพิ่มสภาพคล่อง
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เปลี่ยนทิศทาง:
การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า (Buy-to-Let) ในกลุ่ม Mass Market ให้ผลตอบแทน (Yield) ที่ลดลงจนไม่คุ้มค่าความเสี่ยง นักลงทุนควรหันไปมอง กองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่มีรายได้ประจำ (Recurring Income) หรือเน้นโครงการในทำเล Prime Area ที่จับตลาดชาวต่างชาติ ซึ่งยังคงมี Demand สูง
เทรนด์แห่งอนาคต 2026 (Future Trends):
ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะต้องปรับตัวสู่เทรนด์ Pet-Friendly และ Green Building อย่างเต็มรูปแบบ บ้านที่ไม่ประหยัดพลังงาน หรือคอนโดที่เลี้ยงสัตว์ไม่ได้ จะขายออกยากขึ้นเรื่อยๆ นอกจากนี้ การผนวกบริการด้านสุขภาพ (Wellness) เข้ากับที่อยู่อาศัย จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่ลูกเล่นทางการตลาดอีกต่อไป
บทสรุปส่งท้าย
ปี 2566 ได้พิสูจน์แล้วว่า ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปลาใหญ่ที่ปรับตัวไว จะกินทั้งปลาเล็กและปลาใหญ่ที่เชื่องช้า สำหรับปี 2567 ต่อเนื่องไปจนถึงปี 2569 ตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะ “คัดกรองผู้รอดชีวิต”
สำหรับผู้บริโภค นี่คือช่วงเวลาของผู้ซื้อที่มีความพร้อม (Buyer’s Market) ที่จะมีอำนาจต่อรองสูงในการเลือกช้อปของดีราคาถูก แต่สำหรับนักลงทุน นี่คือช่วงเวลาที่ต้องใช้ความระมัดระวังขั้นสูงสุด การเลือกหุ้นอสังหาฯ หรือเลือกซื้อทรัพย์เพื่อลงทุน ต้องดูที่ “กระแสเงินสด” และ “ความสามารถในการทำกำไรจริง” ไม่ใช่แค่ยอดขายพรีเซลที่จับต้องไม่ได้
การเดินทางในโลกอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่มีความซับซ้อนและเต็มไปด้วยกับดักทางการเงิน หากคุณกำลังมองหาลู่ทางในการลงทุน หรือต้องการวางแผน ขอสินเชื่อบ้าน ให้ผ่านฉลุยในยุคที่แบงก์เขี้ยวลากดิน อย่าปล่อยให้ความไม่รู้ทำลายโอกาสของคุณ
หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และจัดพอร์ตการเงินให้แข็งแกร่ง ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อก้าวสู่ความมั่งคั่งที่ยั่งยืนไปด้วยกัน คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาฟรี!
