เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” พลิกงบการเงินหาผู้ชนะตัวจริง ท่ามกลางวิกฤตและโอกาสแห่งทศวรรษใหม่
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าหนึ่งทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ยุคน้ำท่วมใหญ่ วิกฤตการเมือง จนถึงมรสุมโรคระบาด ต้องยอมรับว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึง 2567 จนล่วงเลยมาถึงการคาดการณ์เทรนด์ปี 2569 นี้ เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายและน่าจับตามองที่สุดครั้งหนึ่งในหน้าประวัติศาสตร์วงการที่อยู่อาศัยไทย
หากใครที่ติดตามตลาดอย่างใกล้ชิดจะเห็นว่า ปี 2566 ไม่ใช่ปีแห่งการ “Take off” อย่างที่กูรูหลายสำนักคาดการณ์ไว้ตอนต้นปี แต่มันกลับกลายเป็นปีแห่งการ “Burnout” หรือภาวะหมดไฟของกำลังซื้อ เมื่อโมเมนตัมที่เคยส่งมาจากปี 2565 สะดุดลงจากปัจจัยลบที่รุมเร้า ทั้งเรื่องดอกเบี้ยขาขึ้น ภาวะหนี้ครัวเรือน และความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงครึ่งปีแรก ส่งผลให้ ตลาดอสังหาฯ โดยรวมเกิดภาวะชะลอตัวลากยาว แม้แต่ไตรมาส 4 ที่เป็นไฮซีซั่นก็ยังไม่สามารถกู้สถานการณ์กลับมาได้ดั่งใจหวัง
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละไส้ใน แกะงบการเงินของ 41 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมินี้ และทิศทาง การลงทุนอสังหา ในอนาคตควรไปในทิศทางไหน โดยเฉพาะเมื่อเราพิจารณาถึง Keyword สำคัญอย่าง “กำไรสุทธิ” และ “รายได้จากการขาย” ที่สะท้อนสุขภาพทางการเงินได้ดีที่สุด
ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องปรับทัพ
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าตกใจและน่าสนใจในเวลาเดียวกัน รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 กลับลดลง -1.2% ซึ่งในเชิงธุรกิจ ตัวเลขติดลบแม้เพียงเล็กน้อยในอุตสาหกรรมที่ใช้เงินลงทุนสูง (Capital Intensive) ถือเป็นสัญญาณเตือนภัยที่ไม่ควรมองข้าม
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือสัดส่วนของผู้ที่ “รอด” กับ “ร่วง” เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่เผชิญภาวะรายได้ถดถอย นี่ไม่ใช่แค่เรื่องของโชคชะตา แต่เป็นเรื่องของการปรับตัวต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป การขอ สินเชื่อบ้าน ที่ยากขึ้น และต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูง
บริษัทที่เคยเป็นดาวรุ่งพุ่งแรงหลายราย กลับต้องเจ็บตัวหนักในปีที่ผ่านมา ตัวอย่างเช่น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) หรือ ไรมอน แลนด์ (RML) ที่รายได้ติดลบในระดับ 20-30% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า โมเดลธุรกิจเดิมอาจจะไม่ตอบโจทย์ Real Demand ในยุคปัจจุบันที่ต้องการความคุ้มค่าและฟังก์ชันที่มากกว่าแค่ที่อยู่อาศัย
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ปาดหน้า เอพี
หากเปรียบ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นการวิ่งมาราธอน ปีนี้ “แสนสิริ” คือนักวิ่งที่สปีดปลายแรงที่สุด ด้วยการคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ท่ามกลางตลาดที่ซบเซา ความสำเร็จนี้ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่มาจากการวางกลยุทธ์ Luxury Segment ที่แม่นยำ จับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth) ซึ่งได้รับผลกระทบน้อยจากภาวะเศรษฐกิจและการปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย
ในขณะที่อันดับ 2 อย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” แม้จะทำรายได้รวมตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท แต่ก็ต้องยอมรับความพ่ายแพ้ไปอย่างน่าเสียดาย ส่วน “ศุภาลัย” และ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ก็ยังคงรักษามาตรฐานของตนเองไว้ได้ในอันดับ 3 และ 4 ตามลำดับ
จุดที่น่าสังเกตสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม โครงการใหม่ คือการเข้ามาติด Top 10 ของ “สิงห์ เอสเตท” และการเติบโตของ “เอสซี แอสเสท” ที่สะท้อนว่า แบรนด์ที่มีภาพลักษณ์ความพรีเมียมและความน่าเชื่อถือ ยังคงเป็นตัวเลือกแรกๆ ของผู้บริโภคในยุคนี้
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋น Developer ตัวจริง
ในฐานะคนทำงานวงการนี้ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา แต่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) คือของจริง เพราะมันสะท้อนความสามารถในการระบายสต็อกและการตอบโจทย์ลูกค้าโดยตรง โดยไม่ต้องพึ่งพารายได้พิเศษจากการขายทรัพย์สินหรือการลงทุนอื่น
เมื่อกางตัวเลขดูเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปทันที แชมป์ในหมวดนี้ตกเป็นของ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างแสนสิริที่ตามมาในอันดับ 2 อยู่พอสมควร สิ่งนี้ตอกย้ำจุดแข็งของเอพีในการกระจายพอร์ตสินค้า ทั้งทาวน์โฮม บ้านแฝด และคอนโดมิเนียม ที่ครอบคลุมทุกทำเลและระดับราคา โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ยังคงเป็น Cash Cow สำคัญ
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของรายได้จากการขายทั้งตลาดกลับน่าเป็นห่วงยิ่งกว่ารายได้รวม เพราะลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท ข้อมูลนี้บ่งชี้ชัดเจนว่า กำลังซื้ออสังหาฯ ในระดับ Mass Market กำลังมีปัญหาอย่างหนัก การที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน และอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% หล่นไปอยู่อันดับ 6 ในตารางนี้ ซึ่งอาจดูน่าตกใจสำหรับแฟนคลับค่ายนี้ แต่เดี๋ยวผมจะเฉลยในหัวข้อถัดไปว่าทำไม “พี่ใหญ่” ของวงการถึงไม่เดือดร้อน และยังยิ้มได้กว้างกว่าใครเพื่อน
อีกหนึ่งม้ามืดที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้ก้าวกระโดดด้วยรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% การใช้จุดแข็งเรื่องทำเลติดศูนย์การค้า (Mixed-use Development) คือไม้ตายที่คู่แข่งยากจะเลียนแบบ และเป็นเทรนด์ที่น่าจับตามองสำหรับการเลือกซื้อ คอนโดติดรถไฟฟ้า หรือที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองในอนาคต
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด: “กำไรสุทธิ” ใครคือเศรษฐีตัวจริง?
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ประโยคนี้ยังคงใช้ได้ดีเสมอ โดยเฉพาะใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566
แม้รายได้จากการขายจะร่วงกราวรูด แต่ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” กลับผงาดขึ้นเป็นแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท! นี่คือกึ๋นของผู้บริหารที่มีประสบการณ์มาอย่างยาวนาน กลยุทธ์การบริหารพอร์ตโฟลิโอที่มีทั้งธุรกิจขายที่อยู่อาศัยและธุรกิจเช่า (Recurring Income) รวมถึงจังหวะการทำกำไรจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน REIT ทำให้แลนด์ฯ ยังคงเป็น “เสือนอนกิน” ที่ยากจะล้ม
ในขณะที่ “ศุภาลัย” และ “เอพี” ก็ทำกำไรได้ในระดับ 6,000 ล้านบาท สูสีกันอย่างดุเดือด ส่วนแสนสิริที่แม้จะมีรายได้รวมสูงสุด แต่กำไรสุทธิอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น (Cost Control)
แต่เหรียญย่อมมีสองด้าน ในขณะที่ Top 10 กอบโกยกำไร ยังมีอีกกว่า 12 บริษัทที่ต้องเผชิญภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด การขาดสภาพคล่องและภาระดอกเบี้ยจ่ายจากการ รีไฟแนนซ์ หนี้สิน คือกับดักที่ทำให้ Developer ขนาดกลางและเล็กยากที่จะโงหัวขึ้น
บทวิเคราะห์และทิศทางอสังหาฯ 2567 – 2569: ปรับตัวเพื่ออยู่รอด
จากการวิเคราะห์ข้อมูลทั้งหมด ผมมองเห็นเทรนด์สำคัญที่จะกำหนดทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ดังนี้:
ยุคแห่งการคัดกรอง (Selection Year): ผู้บริโภคจะพิถีพิถันมากขึ้น ชื่อเสียงของแบรนด์ (Brand Trust) จะมีความสำคัญมากกว่าสงครามราคา ใครที่เคยมีประวัติทิ้งงานหรือคุณภาพไม่ดี จะอยู่ยากขึ้น
บ้านประหยัดพลังงานมาแรง: เทรนด์ Solar Roof และ EV Charger จะไม่ใช่แค่ Option เสริม แต่เป็น Standard ที่ทุกโครงการต้องมี เพื่อตอบโจทย์ค่าไฟแพงและเทรนด์รักษ์โลก
Mixed-use คือทางรอด: การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเดี่ยวๆ อาจไม่เพียงพอ การผนวกห้างสรรพสินค้า สำนักงาน หรือโรงแรม เข้าไปในพื้นที่เดียวกัน จะช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มและดึงดูด นายหน้าอสังหา ให้เข้ามาทำตลาดได้ง่ายขึ้น
ตลาดเช่าจะเติบโต (Rent Generation): เมื่อคนกู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน หรือคนรุ่นใหม่ (Gen Z) ไม่ต้องการแบกภาระหนี้ระยะยาว ดีมานด์ในตลาดเช่าจะพุ่งสูงขึ้น Developer หลายรายอาจต้องแบ่งพอร์ตมาทำ Service Apartment หรือปล่อยเช่าเองมากขึ้น
สรุป: โอกาสทองของผู้มีความพร้อม
ปี 2566 อาจเป็นปีที่ดูน่าผิดหวังในแง่ของตัวเลขการเติบโต แต่มันคือปีแห่งการ “ล้างไพ่” ที่ทำให้เราเห็นว่าใครคือของจริงในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง มีการกระจายความเสี่ยงที่ดี และเข้าใจ Insight ของลูกค้าอย่างแท้จริงเท่านั้นที่จะยืนหยัดอยู่ได้
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน ช่วงเวลานี้คือโอกาสดีที่จะได้ของดีในราคาที่สมเหตุสมผล เพราะผู้ประกอบการต่างต้องงัดโปรโมชั่นที่ดีที่สุดออกมาแข่งขันกัน ไม่ว่าจะเป็นส่วนลด ดอกเบี้ยพิเศษ หรือของแถม แต่อย่าลืมว่า “ทำเล” และ “แบรนด์” ยังคงเป็นหัวใจสำคัญที่ไม่ควรละเลย
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพที่ตอบโจทย์ชีวิตในระยะยาว การศึกษาข้อมูลบริษัทและผลประกอบการเหล่านี้จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างแม่นยำขึ้น อย่าดูแค่ภาพโฆษณาที่สวยหรู แต่ให้ดูที่ความแข็งแกร่งของบริษัทที่อยู่เบื้องหลัง
พร้อมที่จะก้าวทันทุกความเคลื่อนไหวในโลกอสังหาฯ หรือยัง? หากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด หรือโอกาสการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดในปีนี้ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือเริ่มค้นหาทรัพย์ในทำเลศักยภาพได้ทันที เพื่อไม่ให้พลาดโอกาสทองในช่วงเวลาที่ตลาดเป็นของผู้ซื้ออย่างแท้จริง!
