เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย: บทสรุปสงครามแย่งชิงบัลลังก์ปี 2566 และทิศทางอนาคตสู่ปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมบอกได้เลยว่าปี 2566 ที่ผ่านมา เปรียบเสมือน “บททดสอบความแข็งแกร่ง” ของเหล่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เดิมทีหลายฝ่ายคาดการณ์ว่าตลาดจะกลับมา Take off ได้อย่างสวยงามด้วยแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับโหดร้ายกว่านั้น เมื่อปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ทั้งอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และมาตรการ LTV ที่เข้มงวด ได้ฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภคให้ชะลอตัวลงอย่างน่าใจหาย
วันนี้ผมจะพาเจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ครั้งนี้ และทิศทางตลาดจะมุ่งหน้าไปทางไหน เพื่อให้คุณมองเห็นภาพรวมสำหรับการตัดสินใจ ไม่ว่าจะเพื่อการอยู่อาศัย หรือ การลงทุนอสังหาฯ ในอนาคต
ภาพรวมตลาด: เมื่อพายุเศรษฐกิจซัดกระหน่ำ
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าสนใจคือ รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากมองผิวเผินอาจดูมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้กลับลดลง -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท ในปี 2565)
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวมคือ “สัดส่วนผู้รอดชีวิต” เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบภาวะรายได้หดตัว ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ได้เอื้ออำนวยกับทุกคน โดยเฉพาะผู้เล่นที่ปรับตัวไม่ทันการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค
รายชื่อที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (-28%), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่กอดคอกันร่วงลงในระดับใกล้เคียงกัน รวมถึงแบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%) และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%) สถานการณ์นี้ชี้ชัดว่า แม้แต่แบรนด์ที่เคยแข็งแกร่งในอดีต หากไม่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการ โครงการบ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ Real Demand ในปัจจุบัน ก็อาจเพลี่ยงพล้ำได้ง่ายๆ
บัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ในท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ที่เปล่งประกาย สำหรับปี 2566 มงกุฎแชมป์ด้านรายได้รวมตกเป็นของ แสนสิริ ที่กวาดรายได้ไปอย่างถล่มทลายถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งถือเป็นการบริหารจัดการพอร์ตสินค้า ทั้ง บ้านเดี่ยวหรู และ คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า ได้อย่างยอดเยี่ยม เฉือนเอาชนะคู่แข่งคนสำคัญอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว
อันดับที่ 3 ตามมาด้วยพี่ใหญ่อย่าง ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) และอันดับ 4 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) ที่แม้รายได้จะลดลงแต่ยังคงรักษาสถานะ Top 5 ไว้ได้ ส่วนอันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
สิ่งที่น่าสังเกตในกลุ่ม Top 10 นี้คือ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน ไม่ว่าจะเป็น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (-18%), ศุภาลัย (-10%) และ พฤกษา (-9%) นี่เป็นสัญญาณเตือนว่า การแข่งขันใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังทวีความรุนแรง และการพึ่งพาบุญเก่าอาจไม่เพียงพออีกต่อไป
วัดความแกร่งที่แท้จริง: ใครคือเจ้าตลาด “รายได้จากการขาย”
ในฐานะนักวิเคราะห์ เราจะไม่ดูแค่ “รายได้รวม” เท่านั้น เพราะบางบริษัทอาจมีรายได้พิเศษจากการขายที่ดินหรือสินทรัพย์เข้ากองทุน ดังนั้นตัวชี้วัดศักยภาพในการขายที่แท้จริงคือ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อกางตัวเลขนี้ดู ผลลัพธ์กลับพลิกโผ!
เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมินี้ ด้วยตัวเลขรายได้จากการขายสูงถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ไปได้ นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่า เอพี คือเจ้าตลาดที่เข้าใจความต้องการของผู้ซื้อบ้านอย่างลึกซึ้ง โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าแนวราบอย่าง ทาวน์โฮม และ บ้านแฝด ที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่
อันดับ 3 ยังคงเป็น ศุภาลัย (30,836 ล้านบาท) ที่เน้นความคุ้มค่าและทำเลศักยภาพ ส่วนอันดับ 4 เอสซี แอสเสท (23,370 ล้านบาท) ที่เติบโตถึง 13% สะท้อนความสำเร็จในการเจาะตลาด บ้านหรู ระดับลักชัวรี
จุดที่น่ากังวลคือ รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท โดยเฉพาะ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายหายไปกว่า -38% และ ไรมอน แลนด์ ที่ลดลงถึง -78% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนว่า กำลังซื้อในตลาดระดับกลาง-ล่าง และตลาดเก็งกำไรคอนโดมิเนียม ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
ดาวรุ่งพุ่งแรง: ต้องยกให้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แม้จะเป็นยักษ์ใหญ่ค้าปลีก แต่เมื่อหันมาลุย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างจริงจัง ก็สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% (5,835 ล้านบาท) ด้วยโมเดล Mixed-use ที่นำจุดแข็งเรื่องศูนย์การค้ามาผนวกกับโครงการที่อยู่อาศัย เพิ่มมูลค่าให้กับ คอนโดน่าลงทุน ของตนได้อย่างมหาศาล
บรรทัดสุดท้าย: “กำไรสุทธิ” เครื่องชี้วัดความอยู่รอด
ยอดขายอาจสร้างความฮือฮา แต่ “กำไร” คือสิ่งที่หล่อเลี้ยงธุรกิจ แม้ปี 2566 รายได้หลายเจ้าจะลดลง แต่การบริหารจัดการต้นทุน (Cost Management) กลายเป็นกุญแจสำคัญ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเรื่องความมั่งคั่ง ด้วยกำไรสุทธิสูงสุดในตลาดที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายบ้านจะลดลง แต่ด้วยกลยุทธ์การบริหารพอร์ตการลงทุนและการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้มีกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท มาช่วยพยุงสถานะแชมป์กำไรไว้ได้
อันดับ 2 คือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) ที่ยังคงรักษามาตรฐานกำไรขั้นต้นได้ดีเยี่ยม ตามมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) และ แสนสิริ (5,846 ล้านบาท) ที่ทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งเป็นผลจากการโอนกรรมกิจโครงการระดับไฮเอนด์ที่ Margin สูง
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้งตลาดลดลง -11% และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งบางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19 นี่คือเครื่องยืนยันว่า การขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ที่ยากขึ้น และต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่แพงขึ้น กำลังกัดกินกำไรของผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางอย่างหนัก
อนาคตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เทรนด์ปี 2026 และคำแนะนำสำหรับนักลงทุน
จากการวิเคราะห์ข้อมูลปี 2566 ทำให้เราเห็นภาพชัดเจนว่า “ยุคของการสร้างเสร็จแล้วค่อยขาย” หรือการทำโครงการแมส (Mass Market) แบบเดิมๆ กำลังจะจบลง หากมองข้ามช็อตไปถึงปี 2567-2569 (2024-2026) ทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยจะเปลี่ยนโฉมไปดังนี้:
สงคราม “บ้านหรู” และ “ทำเลทอง”
เนื่องจากหนี้ครัวเรือนในกลุ่มระดับล่างยังสูง ทำให้แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงถึง 50-60% ผู้พัฒนาจึงหนีตายไปจับตลาดบน หรือ Luxury Segment มากขึ้น เราจะเห็นการเปิดตัว โครงการบ้านเดี่ยว ระดับราคา 20-50 ล้านบาทมากขึ้น ในทำเลศักยภาพที่หาได้ยาก (Rare Item)
Pet Humanization: สัตว์เลี้ยงคือลูก
เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Parents) ไม่ใช่แค่กระแสชั่วคราว แต่เป็น Mega Trend คอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรรยุคใหม่ต้องมี Pet Zone หรืออนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-friendly) โครงการไหนไม่มีฟีเจอร์นี้ จะเสียโอกาสทางการขายไปกว่า 30% ของตลาดคนรุ่นใหม่
Wellness & Aging Society
ประเทศไทยก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุเต็มรูปแบบ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษียณ หรือบ้านที่มีการออกแบบ Universal Design เพื่อรองรับผู้สูงอายุ จะกลายเป็นที่ต้องการสูงมาก รวมถึงบริการด้านสุขภาพ (Wellness Service) ภายในโครงการ จะเป็น New Standard ที่ขาดไม่ได้
Green Real Estate และความยั่งยืน
ผู้บริโภคและนักลงทุนเริ่มให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม บ้านประหยัดพลังงาน ติดตั้ง Solar Roof และรองรับ EV Charger จะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “มาตรฐาน” การลดคาร์บอน (Net Zero) จะกลายเป็นข้อได้เปรียบในการ กู้ซื้อบ้าน กับธนาคารบางแห่งที่ให้ดอกเบี้ยพิเศษ (Green Loan)
Mixed-use Synergy
การพัฒนาโครงการเดี่ยวๆ จะขายยากขึ้น ผู้ประกอบการจะหันมาทำโครงการ Mixed-use ที่รวมที่อยู่อาศัย, ออฟฟิศ, และรีเทล เข้าด้วยกัน เพื่อสร้าง Ecosystem ของตัวเอง ดังเช่นความสำเร็จของกลุ่มเซ็นทรัล
บทสรุป: วิกฤตซ่อนโอกาส
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัท แต่ก็เป็นปีที่คัดกรอง “ตัวจริง” ให้อยู่รอด สำหรับผู้บริโภคหรือนักลงทุน นี่คือจังหวะเวลาที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัย อย่าดูแค่ราคา แต่ให้ดู “ความมั่นคงของผู้พัฒนา” และ “บริการหลังการขาย” เพราะในภาวะเศรษฐกิจผันผวน การซื้อบ้านจากบริษัทที่มีสถานะการเงินแข็งแกร่ง ย่อมลดความเสี่ยงในการทิ้งงานหรือลดสเปควัสดุ
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสสร้างผลตอบแทน ไม่ว่าจะเป็นการ ซื้อคอนโดปล่อยเช่า หรือเก็งกำไรที่ดิน ช่วงเวลานี้คือโอกาสดีที่จะได้สินทรัพย์ในราคาที่สมเหตุสมผล (Real Price) จากผู้พัฒนาที่ต้องการระบายสต็อก แต่ต้องเลือกทำเลที่มี Demand จริง เช่น ใกล้แหล่งงาน ใกล้มหาวิทยาลัย หรือติดรถไฟฟ้าสายหลัก
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่เคยตาย แต่แค่อยู่ระหว่างการผลัดใบสู่ยุคใหม่… ยุคที่คุณภาพ ความยั่งยืน และความเข้าใจลูกค้า สำคัญกว่าปริมาณ
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกด้านการลงทุนอสังหาฯ หรือกำลังมองหา บ้านทำเลดี ที่คุ้มค่าที่สุดในสภาวะตลาดเช่นนี้ อย่ารอช้าที่จะวางแผนการเงินและศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมตั้งแต่วันนี้ เพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณและครอบครัว
พร้อมก้าวทันเทรนด์อสังหาฯ หรือยัง? เริ่มต้นค้นหาบ้านในฝันและการลงทุนที่ใช่ได้เลยวันนี้!
