ผ่ากลยุทธ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์: บทสรุปผู้ชนะ-ผู้แพ้ปี 2566 และทิศทางตลาดปี 2567-2569 ที่นักลงทุนต้องรู้
หากใครที่คร่ำหวอดอยู่ในวงการที่อยู่อาศัยมานานนับทศวรรษเช่นเดียวกับผม คงจะรู้สึกได้ชัดเจนว่าปี 2566 ที่ผ่านมา ไม่ใช่ปีที่ “หมู” สำหรับผู้ประกอบการเลยแม้แต่น้อย มันคือปีแห่งความคาดหวังที่พังทลายลงอย่างสิ้นเชิง จากเดิมที่หลายฝ่ายเคยมองว่าโมเมนตัม (Momentum) จากปี 2565 จะเป็นเชื้อเพลิงชั้นดีที่ช่วยขับเคลื่อนให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลับมา “Take off” หรือพุ่งทะยานได้อีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้ง และภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง ได้ฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภคไว้อย่างเหนียวแน่น
ต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่น (High Season) ของการโอนกรรมสิทธิ์และการระบายสต็อก แต่กราฟกลับนิ่งสนิท สะท้อนให้เห็นว่า “เรียลดีมานด์” (Real Demand) หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เริ่มอ่อนแรงลงอย่างเห็นได้ชัด และดูเหมือนว่าเมฆหมอกนี้จะยังคงปกคลุมต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567
ในบทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกงบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ และใครที่กำลังตกอยู่ในสถานการณ์ลำบาก พร้อมวิเคราะห์เจาะลึกทิศทางการลงทุน เพื่อให้คุณวางแผนการซื้อบ้านหรือลงทุนได้อย่างแม่นยำที่สุด
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่เริ่มสะดุด และสัญญาณเตือนภัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลไปพร้อมๆ กัน รายได้รวมของทั้งกลุ่มในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% จากปี 2565 (ที่ทำไว้ 376,141 ล้านบาท) แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมอยากให้มองลึกลงไปในไส้ในของตัวเลขนี้
ความจริงที่น่าตกใจคือ มีบริษัทถึง 25 แห่งจาก 41 แห่ง ที่มีรายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่มันคือสัญญาณของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเกิดการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง (Structural Change)
กลุ่มที่เผชิญวิกฤตรายได้ถดถอย
เราเห็นแบรนด์ที่คุ้นหูหลายรายต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง (Red Zone) เกินกว่า 20% ได้แก่:
แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): เจ้าพ่อคอนโดล้านต้นที่เคยรุ่งเรือง กลับต้องเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อระดับล่างที่เปราะบางที่สุด
อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: รายได้หดตัวลงราว -28%
ไรมอน แลนด์ (RML): ผู้นำตลาดลักชัวรี่ที่รายได้ลดลงถึง -26%
ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์: ติดลบในระดับ -23% และ -22% ตามลำดับ
ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ “พี่ใหญ่” อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ที่รายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งถือเป็นเรื่องที่หาดูได้ยากสำหรับบริษัทที่มีความแข็งแกร่งระดับนี้ นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 ผู้นำตลาด ยังมีถึง 5 บริษัทที่รายได้หดตัวลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ว่าแข็งแกร่ง ก็ยังปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1%
ตัวเลขเหล่านี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าการทำธุรกิจด้วยโมเดลเดิมๆ อาจไม่ตอบโจทย์อีกต่อไป การพึ่งพาเพียงยอดขายโครงการแนวราบหรือคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียวมีความเสี่ยงสูงขึ้น การขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่ยากขึ้นจากมาตรการ LTV และความเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ กำลังบีบให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวขนานใหญ่
ศึกชิงบัลลังก์เจ้าตลาด: แสนสิริ ผงาดคว้าแชมป์รายได้สูงสุด
ท่ามกลางตลาดที่ซบเซา กลับมีผู้ชนะที่สามารถสร้างปรากฏการณ์สวนกระแสได้ สำหรับทำเนียบ Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดประจำปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าตื่นเต้นดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): คว้าแชมป์เบอร์ 1 ไปครองอย่างสมศักดิ์ศรี ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และแบรนดิ้งที่แข็งแกร่ง ทำให้แสนสิริสามารถดึงดูดลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth) ซึ่งได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้าน ความแข็งแกร่งของ AP อยู่ที่พอร์ตโฟลิโอที่กระจายตัวครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ทั้งทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว
ศุภาลัย (SPALI): ยืนหยัดในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน แต่ฐานลูกค้าที่เน้นความคุ้มค่า (Value for Money) ยังคงเหนียวแน่น
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): ทำรายได้ไป 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
อันดับรองลงมาได้แก่ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น, และ สิงห์ เอสเตท ตามลำดับ
การที่แสนสิริสามารถแซงหน้าเอพีได้ในปีนี้ สะท้อนให้เห็นว่า “Brand Loyalty” และ “Product Innovation” คือกุญแจสำคัญในการปลดล็อกกระเป๋าลูกค้าในยุคที่ผู้คนเลือกมากที่สุด
ผ่าไส้ใน “รายได้จากการขาย”: ดัชนีชี้วัดกำลังซื้อที่แท้จริง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะแนะนำเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะมันอาจรวมกำไรพิเศษหรือรายได้จากการลงทุนอื่นๆ เข้ามาด้วย ถ้าอยากรู้สุขภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เท่านั้น
เมื่อเราโฟกัสที่จุดนี้ ภาพที่เห็นจะชัดเจนยิ่งขึ้นและน่ากังวลกว่าเดิม รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565! และมีบริษัทถึง 30 รายที่ยอดขายตกลง
สถิติที่น่าตกใจในฝั่งรายได้จากการขาย:
ไรมอน แลนด์: รายได้ส่วนนี้หายไปถึง -78%
แอล.พี.เอ็น. (LPN) และ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%
นี่คือเครื่องยืนยันว่า การขอสินเชื่อบ้าน (Home Loan) เป็นอุปสรรคใหญ่หลวง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไม่เป็นไปตามเป้า แม้จะขายใบจองได้ แต่กู้ไม่ผ่าน สุดท้ายก็ไม่เกิดรายได้
Top 10 รายได้จากการขาย (Core Business)
เอพี ไทยแลนด์: ยืนหนึ่งในเรื่องการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าสินค้าของ AP ตอบโจทย์ Real Demand ได้ดีที่สุดในตลาด
แสนสิริ: ตามมาที่ 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: ทำผลงานได้ยอดเยี่ยมด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% สวนกระแสตลาด
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
ความโดดเด่นที่ต้องพูดถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แม้จะเพิ่งรุกตลาดที่อยู่อาศัยได้ไม่นาน แต่สามารถกวาดรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดกว่า 103% พิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์ Mixed-use ที่นำโครงการที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้า คือ Winning Zone ใหม่ที่น่าจับตามอง
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครคือผู้บริหารเงินที่เก่งที่สุด?
ท้ายที่สุดแล้ว ธุรกิจวัดกันที่ “บรรทัดสุดท้าย” หรือกำไรสุทธิ (Net Profit) การขายดีไม่ได้แปลว่ากำไรเยอะเสมอไป โดยเฉพาะในยุคที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงพุ่งสูงขึ้น
กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% มีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง และอีก 20 แห่งกำไรลดลง แต่ในความมืดมิด ยังมีแสงสว่างจากบริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนและการลงทุนที่เหนือชั้น
ทำเนียบแชมป์กำไรสุทธิ 2566
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): แม้ยอดขายบ้านจะตก แต่ยังคงยืนหนึ่งเรื่องกำไรที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจาก “วิสัยทัศน์” ในการลงทุน LH มีกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน นี่คือโมเดลธุรกิจที่เรียกว่า “Asset Monetization” ที่บริษัทอื่นควรศึกษา
ศุภาลัย: กำไร 6,083 ล้านบาท เน้นการบริหารต้นทุนที่ต่ำ (Cost Efficiency)
เอพี ไทยแลนด์: กำไร 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: กำไร 5,846 ล้านบาท เติบโตสูงสุดในกลุ่ม Top 5 ถึง +42%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: กำไร 3,160 ล้านบาท
ทิศทางตลาดอสังหาฯ และคำแนะนำสำหรับปี 2567-2569
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปแนวโน้มและคำแนะนำสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในระยะ 3 ปีข้างหน้า ดังนี้:
ยุคแห่งการคัดกรอง (Selection Era)
สำหรับผู้ซื้อบ้าน ปีนี้และปีหน้าจะเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง คุณจะมีอำนาจต่อรองสูง โปรโมชั่น รีไฟแนนซ์บ้าน และดอกเบี้ยพิเศษจะถูกงัดออกมาแข่งขันกันอย่างดุเดือด หากคุณมีความพร้อมทางด้านการเงิน (Credit Score ดี) นี่คือจังหวะทองในการช้อนซื้อของดีในราคาที่คุ้มค่าที่สุด
การลงทุนอสังหาฯ ต้อง “Specific” มากขึ้น
ยุคของการซื้อคอนโดที่ไหนก็กำไรได้จบลงแล้ว หากคิดจะ ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ต้องเน้นทำเลที่มีศักยภาพเฉพาะตัว เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย (Campus Condo) หรือโซนที่มีชาวต่างชาติอาศัยจริง (Expat Zone) รวมถึงมองหาโครงการจากผู้พัฒนา (Developer) ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน เพื่อลดความเสี่ยงในการก่อสร้างไม่เสร็จ
เทรนด์บ้านยุคใหม่: Green & Pet Friendly
ผู้ประกอบการที่รอด คือผู้ที่ปรับตัวเข้ากับเทรนด์ บ้านประหยัดพลังงาน (Solar Roof, EV Charger) และที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรกับสัตว์เลี้ยง (Pet Friendly) เพราะนี่คือความต้องการพื้นฐานใหม่ของคนรุ่นใหม่และกลุ่มคนโสดที่มีกำลังซื้อสูง
จับตาอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน
ปัจจัยเสี่ยงสำคัญยังคงเป็นเรื่องของดอกเบี้ยนโยบาย หากมีการปรับลดลงในปี 2567-2568 จะเป็นตัวเร่งสำคัญที่ทำให้ตลาดฟื้นตัว แต่หากหนี้ครัวเรือนยังไม่ลดลง ยอดปฏิเสธสินเชื่อก็จะยังคงเป็นกำแพงสูงสำหรับตลาดระดับล่าง-กลางต่อไป
บทส่งท้าย
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัท แต่ก็เป็นปีที่พิสูจน์ฝีมือของ “ตัวจริง” ในวงการ สำหรับปี 2567 เป็นต้นไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่เฟสใหม่ที่เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ
หากคุณคือกำลังมองหาบ้านในฝัน หรือต้องการโอกาสในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่าในระยะยาว อย่าปล่อยให้ความกังวลปิดกั้นโอกาสของคุณ การมีที่ปรึกษาหรือข้อมูลที่ถูกต้องคืออาวุธที่สำคัญที่สุด
พร้อมหรือยังที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพในช่วงเวลาที่ดีที่สุด? เริ่มต้นศึกษาข้อมูลเปรียบเทียบโครงการและเช็ควงเงินสินเชื่อของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่อไม่ให้พลาดโอกาสทองที่กำลังรอคุณอยู่!
