เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ผ่ากลยุทธ์แชมป์ยอดขายและกำไร ใครคือของจริงท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจและดอกเบี้ยขาขึ้น
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึง 2567 นักวิเคราะห์และผู้คร่ำหวอดในวงการต่างพูดเป็นเสียงเดียวกันว่า “ปีแห่งความผิดหวัง” คงเป็นนิยามที่ชัดเจนที่สุดสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานั้น หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดในช่วงปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ตลาด “Take off” ทะยานขึ้นฟ้าได้อย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร เมื่อกราฟที่ควรจะพุ่งขึ้นกลับดิ่งลงสู่สภาวะชะลอตัว (Slowdown) อย่างน่าใจหาย
สาเหตุหลักที่ฉุดรั้ง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ให้เติบโตตามเป้า มาจากพายุลูกใหญ่หลายลูกที่โหมกระหน่ำพร้อมกัน ไม่ว่าจะเป็นความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงแตะเพดาน จนทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ถึงขีดสุด รวมถึงอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค แม้กระทั่งในช่วงไฮซีซั่นไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังเงียบเหงาจนน่าตกใจ ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบันที่ตลาดก็ยังต้องใช้เวลาในการเยียวยา
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี การมองเพียงแค่ผิวเผินอาจทำให้เราเห็นภาพไม่ครบถ้วน วันนี้ผมจึงขอนำข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ทาง Property Mentor รวบรวมไว้ มาชำแหละให้เห็นไส้ในกันชัดๆ ว่า ในสมรภูมิเลือดเดือดนี้ ใครคือผู้รอดชีวิต ใครคือผู้บาดเจ็บ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถปรับตัวและทำกำไรได้ท่ามกลางวิกฤต
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนเล็กลง การแข่งขันจึงดุเดือดขึ้น
ตัวเลขไม่เคยโกหกใคร จากข้อมูลรวมของบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย พบว่ามีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขเปอร์เซ็นต์ดูเหมือนจะขยับลงไม่มาก แต่ในเชิงมูลค่าหายไปหลายพันล้านบาท และเมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท เราจะพบความจริงที่น่ากังวลว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้หดตัว
นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ว่าโครงสร้างตลาดกำลังเปลี่ยนไป การพึ่งพาเพียงแค่การเปิดโครงการใหม่ (New Launch) ไม่เพียงพออีกต่อไป หากไม่มีกลยุทธ์การระบายสต็อก (Inventory) ที่มีประสิทธิภาพ
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือกลุ่มที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% ขึ้นไป ซึ่งรวมถึงแบรนด์ที่คุ้นหูอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายไปถึง -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%)
ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ “พี่ใหญ่” ของวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่รายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งถือเป็นเรื่องที่หาดูได้ยากสำหรับบริษัทที่มีความมั่นคงระดับนี้ นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 ที่ทำรายได้สูงสุด ก็ยังมีอีกหลายเจ้าที่ “สอบตก” ในแง่การเติบโตของรายได้ ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) เองก็ยังติดลบเล็กน้อยที่เกือบ -1%
บัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดคว้าแชมป์ด้วยกลยุทธ์ Branding ที่แข็งแกร่ง
ท่ามกลางตลาดสีแดงเดือด “แสนสิริ” กลับสามารถโชว์ฟอร์มพระเอก ขยับขึ้นมาครองบัลลังก์อันดับ 1 ในด้านรายได้รวม ด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% สวนกระแสตลาดอย่างสิ้นเชิง ความสำเร็จของแสนสิริไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่มาจากการวางกลยุทธ์เจาะกลุ่มตลาด Luxury และ Super Luxury ที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน (Rejection Rate) มากนัก รวมถึงการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งจนกลายเป็น Top of Mind ของคนรุ่นใหม่
อันดับ 2 ตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้รวมไป 38,399 ล้านบาท เฉือนกันเพียงปลายจมูก อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) ที่เน้นความระมัดระวังในการลงทุน อันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
สิ่งที่น่าสนใจคือการจัดอันดับรายได้รวมนี้ สะท้อนให้เห็นว่าผู้เล่นรายใหญ่ยังคงครองส่วนแบ่งตลาดส่วนใหญ่ไว้ในมือ (Market Concentration) ในขณะที่รายกลางและรายเล็กเริ่มจะยืนระยะลำบากมากขึ้นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ที่ต้นทุนทางการเงินและการก่อสร้างพุ่งสูงขึ้น
เจาะลึกรายได้จากการขาย (Transfers): ตัวชี้วัดสุขภาพที่แท้จริง
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจมีภาพลวงตาจากกำไรพิเศษหรือการขายสินทรัพย์ แต่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) คือของจริงที่จะบอกว่าสินค้าของคุณขายได้หรือไม่ และมีการโอนกรรมสิทธิ์จริงหรือไม่
เมื่อเราคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าตัวเลขรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า นี่คือตัวเลขที่น่าตกใจและสะท้อนความเปราะบางของกำลังซื้อในประเทศ โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลาง-ล่าง ที่เจอปัญหาหนี้ครัวเรือนและการกู้ไม่ผ่าน หรือแม้แต่การตัดสินใจชะลอการ ซื้อบ้าน ออกไปก่อน
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือ “ราชาแห่งการขาย” ตัวจริง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอด 32,829 ล้านบาท จุดแข็งของ เอพี คือพอร์ตสินค้าที่หลากหลาย (Diversified Portfolio) ครอบคลุมทั้ง บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม และ คอนโดมิเนียม ในทุกทำเลศักยภาพ ทำให้สามารถจับลูกค้าได้ทุกกลุ่ม (Mass to High-End) และการบริหารจัดการกระแสเงินสดที่ยอดเยี่ยม
สิ่งที่น่าสังเกตคือ มีเพียง 2 บริษัทในกลุ่ม Top 5 รายได้จากการขายเท่านั้นที่มีการเติบโตเป็นบวก คือ แสนสิริ (+7%) และ เอสซี แอสเสท (+13%) โดย เอสซี แอสเสท ทำรายได้จากการขายไป 23,370 ล้านบาท ขึ้นมาอยู่อันดับ 4 ได้สำเร็จ สะท้อนให้เห็นว่ากลยุทธ์ “บ้านหรู” ของ SC ยังคงทำงานได้ดีเยี่ยมในภาวะที่คนรวยยังคงมีเงินสดพร้อมจ่าย
ในทางกลับกัน แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% หล่นมาอยู่อันดับ 6 ในตารางนี้ ส่วน ไรมอน แลนด์ รายได้จากการขายหายไปกว่า -78% ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งบอกถึงปัญหาในการรับรู้รายได้จากการโอนโครงการขนาดใหญ่
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา กับการรุกตลาดที่อยู่อาศัยเต็มสูบ
ท่ามกลางขาลงของหลายบริษัท ยังมี “ม้ามืด” ที่เริ่มฉายแสงเจิดจรัส นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เดิมทีเราคุ้นเคยในฐานะเจ้าพ่อศูนย์การค้า แต่ในช่วงปีที่ผ่านมา CPN ได้รุกเข้าสู่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขาย (Residential for Sale) อย่างเต็มตัว โดยใช้โมเดล Mixed-use นำ คอนโดมิเนียม และ โรงแรม ไปแปะไว้ข้างศูนย์การค้า ซึ่งเป็นแม่เหล็กดึงดูดชั้นดี
ผลลัพธ์คือ เซ็นทรัลพัฒนา ทำรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า นี่คือโมเดลธุรกิจที่น่าจับตามองและอาจเป็น Game Changer ในอนาคต เพราะการมี Ecosystem ที่ครบวงจรช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับที่อยู่อาศัยได้อย่างมหาศาล และเป็นสิ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น (Pure Developer) ยากจะเลียนแบบ
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครคือผู้เหลือรอดในบรรทัดสุดท้าย?
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้จะขายดีแค่ไหน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ หรือต้องอัดโปรโมชั่นจนเข้าเนื้อ กำไรสุทธิก็จะเป็นตัวฟ้อง
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19 การฟื้นตัวจึงเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับการบริหารจัดการสภาพคล่อง (Liquidity Management)
Top 10 บริษัทที่มีกำไรสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (7,495 ล้านบาท): แม้ยอดขายจะตก แต่ยังคงยืนหนึ่งเรื่องกำไร สาเหตุหลักมาจากกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน และส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทลูก (QH, HMPRO, LHFG) นี่คือความเหนือชั้นของ LH ที่กระจายความเสี่ยงไปสู่ธุรกิจ Recurring Income และการลงทุน
ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท): ยังคงรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุน (Cost Control) ได้ดีเยี่ยม ทำให้อัตรากำไรขั้นต้นยังอยู่ในระดับสูง
เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท): เฉียดฉิวกับศุภาลัย สะท้อนประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง
แสนสิริ (5,846 ล้านบาท): กำไรโตกระโดด 42% จากการบริหารจัดการที่ดีขึ้นและการขายสินค้ามาร์จิ้นสูง
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (3,160 ล้านบาท): แม้กำไรลดลง แต่ยังเกาะกลุ่ม Top 5 ได้ด้วยกลยุทธ์ Joint Venture และธุรกิจบริการ
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2026
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกข้างต้น ผมมองเห็นเทรนด์และความท้าทายที่จะส่งผลต่อเนื่องไปถึงปี 2026 ดังนี้:
สงครามดอกเบี้ยและหนี้สิน: ตราบใดที่หนี้ครัวเรือนยังไม่ลดลง และดอกเบี้ยยังทรงตัวในระดับสูง การขอ สินเชื่อบ้าน จะยังคงเป็นคอขวดสำคัญ (Bottleneck) ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องหันมาจับมือกับธนาคารพันธมิตรเพื่อทำแคมเปญดอกเบี้ยพิเศษ หรือช่วยลูกค้าบริหารจัดการหนี้ก่อนยื่นกู้ (Pre-approve assistance)
การปรับตัวสู่ตลาด Niche Market: การทำตลาดแบบเหวี่ยงแห (Mass Marketing) จะได้ผลน้อยลง ผู้พัฒนาต้องเจาะกลุ่มเฉพาะมากขึ้น เช่น Pet-Friendly Condo (คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้) ซึ่งกำลังมาแรงมาก หรือ Wellness Residence สำหรับสังคมผู้สูงอายุ
Green & Sustainability: เทรนด์บ้านประหยัดพลังงาน ติดตั้ง Solar Roof และรองรับ EV Charger จะไม่ใช่แค่ Option แต่เป็น Standard ที่ผู้ซื้อบ้านมองหา เพื่อลดค่าใช้จ่ายในระยะยาวและตอบโจทย์รักษ์โลก
ทำเลศักยภาพใหม่: การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ทำให้เกิดทำเลทองใหม่ๆ ชานเมือง ที่ราคาที่ดินยังไม่สูงเกินไป เหมาะสำหรับการพัฒนา ทาวน์โฮม และ บ้านแฝด ในราคาที่คนทำงานจับต้องได้ เช่น โซนบางนา, ราชพฤกษ์, หรือรามอินทรา
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยหรือสนใจ การลงทุนอสังหา นี่คือจังหวะเวลาที่ต้อง “เลือกอย่างชาญฉลาด” ตลาดในปัจจุบันเป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ที่มีเงินสดหรือเครดิตดี ท่านมีอำนาจต่อรองสูงมากในการขอส่วนลดหรือของแถม
อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงก็มีอยู่รอบด้าน การเลือกซื้อโครงการจากผู้พัฒนา (Developer) ที่มีความน่าเชื่อถือ มีสถานะทางการเงินที่มั่นคง (ดูได้จากกำไรสุทธิและหนี้สินต่อทุน) จึงเป็นเรื่องสำคัญที่สุด เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการก่อสร้างล่าช้าหรือทิ้งงาน
หากท่านกำลังวางแผนจะ กู้ซื้อบ้าน หรือต้องการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ควรศึกษาข้อมูลและเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคาร หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนทางการเงินให้รัดกุม
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่ยุคของการคัดสรรตามธรรมชาติ ผู้ที่ปรับตัวได้เร็ว มีสายป่านยาว และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคเท่านั้นที่จะอยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืน
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันทุกความเคลื่อนไหวในโลกอสังหาฯ? หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสทองในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อช่วยเฟ้นหาบ้านในฝันที่คุ้มค่าที่สุดในทำเลศักยภาพ ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาและข้อเสนอสุดเอ็กซ์คลูซีฟก่อนใคร คลิกปุ่มด้านล่างเพื่อเริ่มต้นเส้นทางความมั่งคั่งของคุณไปพร้อมกับเรา
