ผ่าวิกฤต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทสรุปสงครามแย่งชิงบัลลังก์ และทิศทางอนาคตสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ยุคน้ำท่วมใหญ่จนถึงวิกฤตโรคระบาด ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 เข้าสู่ 2567 และลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน ถือเป็นบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย
ภาพความหวังที่เราเคยวาดฝันไว้เมื่อปลายปี 2565 ว่าโมเมนตัมแห่งการฟื้นตัวจะนำพาเราทะยานขึ้นฟ้า (Take off) กลับกลายเป็นภาพลวงตา เมื่อปัจจัยลบทางเศรษฐกิจรุมเร้า ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และหนี้ครัวเรือนที่กดดันกำลังซื้อ ทำให้ตลาดที่ควรจะคึกคักกลับชะลอตัวลงอย่างน่าใจหาย ลากยาวตั้งแต่ก่อนเลือกตั้งจนถึงช่วง High Season ปลายปี ที่ปกติจะเป็นนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงากว่าที่คาด
วันนี้ ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ท่ามกลางพายุ และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุค 2026 จะเป็นอย่างไร เมื่อผู้บริโภคฉลาดเลือกและตลาดเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
ภาพรวมตลาด: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่คำตอบเดียวของความสำเร็จ
ตัวเลขไม่เคยโกหกใคร หากเรากวาดตามองรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 จะพบตัวเลขอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งดูเผินๆ เหมือนจะมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้หดตัวลง -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท)
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือ “ไส้ใน” ของข้อมูล เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เค้กที่หอมหวานสำหรับทุกคนอีกต่อไป
กลุ่มที่เจ็บตัวหนักที่สุด คือกลุ่มที่รายได้หายไปมากกว่า 20% ซึ่งรวมถึงแบรนด์ที่เราคุ้นหูอย่าง แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้ดิ่งลงไปแตะ -28% รวมถึง ไรมอน แลนด์ ที่เน้นตลาดลักชัวรี่ก็ยังหนีไม่พ้นผลกระทบ ติดลบไป -26%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งถือเป็นเสาหลักของวงการ ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สะท้อนให้เห็นว่า ขนาดขององค์กรไม่ได้การันตีภูมิคุ้มกันเสมอไป ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ต่างก็มีตัวเลขรายได้รวมที่ย่อตัวลงเช่นกัน
สงครามชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีวีรบุรุษ ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รอบนี้ ผู้ที่คว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดไปครองคือ “แสนสิริ” ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะคู่รักคู่แค้นอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว สร้างความฮือฮาให้กับนักลงทุนและผู้เกาะติดตลาดเป็นอย่างมาก
ลำดับถัดมาคือ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) ที่ยังคงรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุนและการขายได้อย่างเหนียวแน่น ตามมาด้วย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
แต่เดี๋ยวก่อน… ในฐานะคนทำงานวงการนี้ ผมมักบอกเสมอว่า “อย่าดูแค่รายได้รวม” เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดิน ขายสินทรัพย์ หรือกำไรพิเศษ สิ่งที่วัดฝีมือของ Developer ได้ดีที่สุดคือ “รายได้จากการขายโครงการ” (Real Estate Sales Revenue) ซึ่งสะท้อนความสามารถในการระบายสต็อกและการตอบโจทย์ลูกค้าอย่างแท้จริง
วัดพลังการขาย: เอพี (ไทยแลนด์) คือเบอร์ 1 ตัวจริง
เมื่อเรากรองข้อมูลเหลือเพียง “รายได้จากการขาย” ภาพของตารางอันดับจะเปลี่ยนไปทันที นี่คือจุดที่วัดกึ๋นของการทำการตลาด การดีไซน์โปรดักต์ ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม, หรือ คอนโดมิเนียม ที่ต้องโดนใจคนรุ่นใหม่
จากการสำรวจ ทั้ง 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท หายไปกว่า -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก! นี่คือตัวเลขที่น่าตกใจและบ่งบอกว่ากำลังซื้อในระบบหดหายไปอย่างมีนัยสำคัญ
แต่ในสถานการณ์นี้ เอพี (ไทยแลนด์) พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่ง ด้วยการคว้าแชมป์รายได้จากการขายสูงสุดที่ 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) กลับคืนมาได้ แม้ว่าแสนสิริเองจะทำผลงานได้ยอดเยี่ยมด้วยการเติบโตของยอดขาย 7% ก็ตาม
สิ่งที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถแทรกตัวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ด้านยอดขายได้สำเร็จ ด้วยกลยุทธ์ที่เน้นเจาะกลุ่มบ้านหรูและคนรุ่นใหม่ (Mule-Function Home) กวาดรายได้จากการขายไป 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% สวนทางตลาดส่วนใหญ่
ในขณะที่ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้ยอดขายจะลดลง แต่ยังเกาะกลุ่ม Top 10 ได้อย่างเหนียวแน่น สะท้อนให้เห็นว่าคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าและการขยายตลาดสู่หัวเมืองท่องเที่ยวยังพอไปได้ แต่ต้องระวังเรื่อง สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่สถาบันการเงินเข้มงวดขึ้น
ม้ามืดที่น่าจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
หนึ่งในกรณีศึกษาที่น่าสนใจที่สุดคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” จากเดิมที่เป็นเจ้าพ่อรีเทล วันนี้พวกเขาได้ทรานส์ฟอร์มเข้าสู่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และเริ่มเก็บเกี่ยวดอกผลอย่างงดงาม
ในปีที่ผ่านมา CPN ทำรายได้จากการขายพุ่งทะยานถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดด 103% จากปีก่อนหน้า กลยุทธ์ “Mixed-use” ที่นำโครงการที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้า กลายเป็น Key Success ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายแบบ One-stop service นี่คือเทรนด์ที่เราจะเห็นมากขึ้นในปี 2026 อย่างแน่นอน
บรรทัดสุดท้าย: “กำไร” คือความจริงเพียงหนึ่งเดียว
ในโลกธุรกิจ ขายดีไม่ได้แปลว่ารวยเสมอไป หากบริหารจัดการต้นทุนไม่ได้ หรือต้องอัดโปรโมชั่นจนเข้าเนื้อ กำไรสุทธิ (Net Profit) จะเป็นตัวฟ้อง
ผลกำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน! บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด สะท้อนให้เห็นถึงปัญหาสภาพคล่องและภาระดอกเบี้ยที่เป็นระเบิดเวลา
แต่บนยอดพีระมิดแห่งผลกำไร แชมป์เก่ายังคงเป็นของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่กวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุที่ LH ยังคงยืนหนึ่งเรื่องความมั่งคั่ง ไม่ใช่แค่ขายบ้านเก่ง แต่เพราะวิสัยทัศน์ในการบริหารพอร์ตโฟลิโอ (Portfolio Management) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ ทำกำไรพิเศษเข้ากระเป๋ากว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมที่หาตัวจับยาก
อันดับ 2 ตกเป็นของ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) ที่ยังคงคอนเซปต์ “บริหารต้นทุนเป็นเลิศ” ตามมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) และ แสนสิริ ที่กำไรเติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42% (5,846 ล้านบาท) แสดงให้เห็นถึงการจัดการ Margin ที่ดีขึ้นอย่างชัดเจน
บทวิเคราะห์สู่อนาคต: เทรนด์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2026
จากข้อมูลข้างต้น เราเห็นภาพชัดเจนว่ายุคของการ “สร้างมาแล้วเดี๋ยวก็ขายได้” จบลงไปแล้ว การก้าวเข้าสู่ปี 2026 ผู้ประกอบการต้องปรับตัวขนานใหญ่เพื่อความอยู่รอด นี่คือ 3 เทรนด์หลักที่จะเป็นตัวชี้วัดความสำเร็จ:
Green & Sustainable Living (อสังหาฯ สีเขียว): ผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้มองแค่ทำเล แต่พวกเขามองหา บ้านประหยัดพลังงาน การติดตั้ง Solar Roof และระบบ EV Charger ที่เป็นมาตรฐาน ไม่ใช่แค่ Option เสริม การคำนึงถึง Carbon Footprint จะเป็นปัจจัยในการตัดสินใจซื้อและขอ สินเชื่อบ้าน จากธนาคารที่มีนโยบาย Green Loan
Pet Humanization (คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้): ตลาดทาสหมาทาสแมวไม่ใช่เรื่องเล่นๆ อีกต่อไป โครงการคอนโดมิเนียมที่ไม่รองรับสัตว์เลี้ยงจะเสียโอกาสทางการตลาดมหาศาล ออริจิ้น และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ คือผู้นำเทรนด์นี้ และผู้เล่นรายอื่นต้องเร่งปรับตัว
Wellness & Aging Society (ที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงวัย): ประเทศไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุเต็มรูปแบบ โครงการที่มีการออกแบบ Universal Design รองรับการอยู่อาศัยของคนทุกวัย พร้อมบริการด้านสุขภาพ จะเป็น ทำเลทอง แห่งใหม่ของการลงทุน
สรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากถามว่าใครคือผู้ชนะในปีที่ผ่านมา คำตอบอาจขึ้นอยู่กับมุมมอง:
ถ้ามองที่ รายได้รวม แสนสิริ คือราชา
ถ้ามองที่ ยอดขายโครงการ เอพี คือนักรบแถวหน้า
ถ้ามองที่ ความมั่งคั่ง (กำไร) แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คือปราชญ์ผู้ชาญฉลาด
แต่สำหรับนักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้านอย่างคุณ ผู้ชนะตัวจริงคือผู้ที่สามารถเลือก “ทรัพย์” ที่ใช่ ในเวลาที่เหมาะสม เพราะท่ามกลางวิกฤตของผู้ประกอบการ คือโอกาสทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อม ทั้งในแง่ของราคาที่มีการแข่งขันสูงและโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในวันนี้ไม่ใช่แค่เรื่องของ อิฐ หิน ปูน ทราย แต่เป็นเรื่องของการเข้าใจไลฟ์สไตล์ การเงิน และเทคโนโลยี หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการบ้านในฝันที่ตอบโจทย์ชีวิตระยะยาว อย่าดูแค่ภาพโฆษณา แต่ต้องวิเคราะห์ให้ลึกถึงแก่น
พร้อมหรือยังที่จะค้นหา “เพชรในตม” ของตลาดอสังหาฯ ปีนี้? หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเรื่องการลงทุนคอนโด หรือวางแผนรีไฟแนนซ์บ้านให้คุ้มค่าที่สุด ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตัวจริงเพื่อก้าวล้ำหน้าตลาดไปกับเรา คลิกที่นี่เพื่อเริ่มวางแผนอนาคตของคุณทันที!
