เจาะลึกงบการเงินอสังหาฯ: ใครคือ “ตัวจริง” ในสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และทิศทางตลาดสู่ปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการและจับตาดูความเคลื่อนไหวของ ธุรกิจอสัง
หาริมทรัพย์ มานานกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงเวลา 2-3 ปีที่ผ่านมา คือบททดสอบที่โหดหินที่สุดบทหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการไทย หากเราย้อนกลับไปดูข้อมูลเชิงลึกจากปี 2566 ซึ่งถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ (Turning Point) เราจะเห็นร่องรอยของ “แผลเป็น” และ “กลยุทธ์การเอาตัวรอด” ที่ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน
บทความนี้ ผมจะไม่ใช่แค่อ่านงบการเงินให้คุณฟัง แต่เราจะมา “ผ่าตัด” โครงสร้างรายได้และกำไรของบิ๊กคอร์ปทั้ง 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อค้นหาคำตอบว่า ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจ ดอกเบี้ยขาขึ้น และหนี้ครัวเรือน ใครกันแน่ที่เป็น “ของจริง” และบทเรียนเหล่านี้สอนอะไรเราบ้างเกี่ยวกับการลงทุนใน บ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม ในยุคปัจจุบัน
ภาพรวมความผันผวน: เมื่อ “โมเมนตัม” ไม่ทำงานตามคาด
หากจำกันได้ หลายคนเคยตั้งความหวังว่าหลังจบโควิด ธุรกิจจะกลับมา Take off ได้อย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลับสวนทาง ข้อมูลจาก Property Mentor ที่รวบรวมผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนฯ ชี้ให้เห็นชัดเจนว่า ปี 2566 คือปีแห่งความผิดหวัง ตลาดชะลอตัวตั้งแต่ก่อนเลือกตั้ง ลากยาวไปจนถึงไฮซีซั่นไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีปาฏิหาริย์ ส่งผลกระทบชิ่งมาจนถึงปีถัดๆ มา
ตัวเลขรวมรายได้ของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ เหมือนลดลงเพียง -1.2% จากปีก่อนหน้า แต่ถ้าเราใช้แว่นขยายส่องดูไส้ใน จะพบความน่าตกใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้หดตัว! นี่ไม่ใช่แค่การสะดุดขาตัวเอง แต่คือสัญญาณของ กำลังซื้อที่เปราะบาง อย่างแท้จริง
กลุ่มที่เจ็บหนักคือแบรนด์ที่เราคุ้นหู หลายรายรายได้หายไปเกิน 20% ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น., อีสเทอร์น สตาร์, หรือแม้แต่ระดับลักชูรีอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ยังต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบที่น่าใจหาย สะท้อนให้เห็นว่าในภาวะที่ สินเชื่อบ้าน เข้มงวด และ ดอกเบี้ยบ้าน ปรับตัวสูงขึ้น ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างชัดเจน
เปิดศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ เบียด เอพี คว้าชัย
ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดกันที่ “รายได้รวม” คือการโชว์ศักยภาพในการหมุนเวียนเงินและการรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ ในสมรภูมินี้ ผู้ชนะคือ “แสนสิริ”
แสนสิริ (SIRI) สร้างปรากฏการณ์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% ตัวเลขนี้ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการวางแผนเจาะกลุ่มลูกค้าลักชูรีและกลุ่มเรียลดีมานด์ที่มีกำลังซื้อจริง ไม่หวั่นไหวต่อยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) การเฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปเพียงนิดเดียว ถือเป็นดราม่าทางตัวเลขที่น่าตื่นเต้นที่สุดของปี
ในขณะที่ ศุภาลัย และ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ตามมาในอันดับ 3 และ 4 ซึ่งน่าสังเกตว่ายักษ์ใหญ่อย่างแลนด์ฯ รายได้รวมลดลงถึง 18% ส่วนหนึ่งอาจเกิดจากการปรับพอร์ตสินค้าและจังหวะการเปิดโครงการที่เน้นความระมัดระวังมากขึ้น
นัยสำคัญทางเศรษฐกิจ: การที่ Top 10 ของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุด มีถึงครึ่งหนึ่งที่รายได้ลดลง สะท้อนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเข้าสู่ยุค “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” และแม้แต่ปลาใหญ่เอง หากปรับตัวไม่ทันเทรนด์ Digital Disruption หรือเทรนด์ Green Living ก็อาจเพลี่ยงพล้ำได้ง่ายๆ
วัดกึ๋น “ยอดขายจริง”: เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงเป็นราชันย์
รายได้รวมอาจมีรายได้พิเศษปนอยู่ แต่ถ้าจะวัดฝีมือการขายบ้านและคอนโดฯ กันจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพจะเปลี่ยนไปทันที เอพี (ไทยแลนด์) พิสูจน์ให้เห็นว่าเป็นเจ้าตลาดที่เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่สุด ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริขึ้นมาเป็นอันดับ 1 สิ่งนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าโปรดักต์ของ AP ทั้งทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ตอบโจทย์ การมองหาที่อยู่อาศัย ของคนเมืองได้ตรงจุดที่สุด ทั้งในแง่ของทำเล (Location) และฟังก์ชันการใช้งาน
ในขณะที่ภาพรวมตลาดรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง -11% มูลค่าหายไปกว่า 3 หมื่นล้านบาท! ตัวเลขนี้คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง ผู้ประกอบการรายเล็กหรือรายกลางที่สายป่านไม่ยาวพอ เริ่มส่งสัญญาณ “กู้ไม่ผ่าน” หรือ “ขายไม่ออก” มากขึ้น
กรณีศึกษาที่น่าสนใจ:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: รายได้จากการขายลดลง -38% ตัวเลขนี้อาจดูน่าตกใจ แต่ต้องเข้าใจโมเดลธุรกิจของแลนด์ฯ ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่มีรายได้จากค่าเช่าและการลงทุนอื่นมาพยุง
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): ม้ามืดที่น่าจับตามองที่สุด ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 103% ทะลุ 5,835 ล้านบาท นี่คือการใช้ Synergy จากธุรกิจห้างสรรพสินค้ามาต่อยอดสู่โครงการที่อยู่อาศัย (Mixed-use) ได้อย่างชาญฉลาด เป็นโมเดลที่คู่แข่งต้องระวัง
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิและการบริหารสินทรัพย์
คนขายดีอาจไม่ใช่คนรวยเสมอไป ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำไรสุทธิ (Net Profit) คือตัวชี้วัดความอยู่รอดที่แท้จริง
ปี 2566 กำไรของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือเพียง 4.4 หมื่นล้านบาท แต่คนที่ยืนหนึ่งบนบัลลังก์กำไรกลับเป็น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่กวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท ทั้งที่รายได้จากการขายลดลงฮวบฮาบ
เคล็ดลับความสำเร็จ:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ไม่ได้เล่นเกมแค่ “สร้างแล้วขาย” (Develop to sell) แต่มีความเป็นนักลงทุน (Investor) อยู่ใน DNA กำไรมหาศาลส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ ฟันกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการบริหาร Asset Allocation ที่คู่แข่งเลียนแบบได้ยาก
ในขณะที่ ศุภาลัย และ เอพี ขับเคี่ยวกันด้วยกำไรจากการดำเนินงานล้วนๆ ที่ระดับ 6 พันล้านบาท สะท้อนความแข็งแกร่งของการคุม Cost และการบริหาร Supply Chain
ส่วน แสนสิริ ทำกำไรเติบโตพุ่งพรวด 42% เป็น 5,846 ล้านบาท ถือเป็นการคัมแบ็คที่สวยงามหลังจากปรับโครงสร้างองค์กรและเน้นเจาะตลาดระดับบนที่มี Margin สูงและมีความเสี่ยงในการ กู้ซื้อบ้าน ไม่ผ่านต่ำกว่าตลาดแมส
เจาะลึกเทรนด์และการปรับตัว: จากปี 2566 สู่ 2569
จากข้อมูลในอดีต ส่งผลอย่างไรต่อทิศทางในปัจจุบันและอนาคต? ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองเห็น 3 เทรนด์ใหญ่ที่จะกำหนดชะตาชีวิตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย:
สงครามราคาและการระบายสต็อก (Inventory Clearance):
ผลพวงจากยอดขายที่ชะลอตัวทำให้สต็อกบ้านและคอนโดเหลือขายบานเบอะ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องทำโปรโมชั่นแรงๆ หรือจับมือกับธนาคารเพื่อเสนอ ดอกเบี้ยบ้าน อัตราพิเศษ หรือช่วยผ่อน เพื่อดึงดูดลูกค้า
การกระจายความเสี่ยง (Diversification):
เราจะเห็นบริษัทอสังหาฯ แตกไลน์ธุรกิจมากขึ้น เช่น ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจสุขภาพ (Wellness) หรือ Warehousing เพื่อลดการพึ่งพารายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว เหมือนที่แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กำลังทำ
Green & Smart Living:
ผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้ดูแค่ทำเล แต่ดูเรื่องการประหยัดพลังงาน Solar Roof และ EV Charger บ้านที่ไม่ตอบโจทย์เรื่องนี้จะขายยากขึ้นเรื่อยๆ
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
ตัวเลขผลประกอบการเหล่านี้ ไม่ใช่แค่สถิติ แต่มันคือลายแทงขุมทรัพย์ สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง การแข่งขันที่ดุเดือดทำให้คุณมีอำนาจต่อรองสูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นของแถม ส่วนลด หรือเงื่อนไขการ รีไฟแนนซ์บ้าน ที่ดีกว่าเดิม
สำหรับนักลงทุน หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่มี Recurring Income (รายได้ประจำ) สูง และมีกระแสเงินสดแข็งแกร่งอย่าง Land & Houses หรือผู้ที่มี Backlog (ยอดรอโอน) ในมือเยอะอย่าง AP และ Sansiri ยังคงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจในการเก็บเข้าพอร์ตระยะยาวเพื่อรับปันผล
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่เคยตาย แต่แค่เปลี่ยนรูปแบบไปตามกาลเวลา ผู้ที่ปรับตัวได้เร็วที่สุดคือผู้ชนะ ส่วนผู้ที่ยึดติดกับความสำเร็จเดิมๆ อาจต้องออกจากตลาดไป
หากคุณกำลังวางแผนจะซื้อบ้านหลังแรก หรือมองหาช่องทางลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผลตอบแทนคุ้มค่าที่สุด อย่าตัดสินใจเพียงเพราะเห็นโฆษณา แต่ควรวิเคราะห์ข้อมูลให้รอบด้าน
พร้อมหรือยังที่จะเป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่มีคุณภาพในราคาที่คุ้มค่าที่สุด? ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อและการลงทุนอสังหาฯ ของเราได้ฟรีวันนี้ เพื่อก้าวแรกที่มั่นคงของคุณ คลิกที่นี่เพื่อเริ่มการประเมินความพร้อมทางการเงินของคุณได้เลย!
