เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากอดีตสู่อนาคต ใครคือผู้รอดชีวิตที่แท้จริงในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น?
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการพัฒนาที่ดินและการลงทุนมาทศวรรษ ผมเฝ้ามองความผ
ันผวนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยมาหลายวัฏจักร แต่ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน นับเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับดีเวลลอปเปอร์ (Developer) ทุกค่าย ไม่ว่าจะเป็นรายใหญ่ระดับเจ้าสัวหรือรายกลางที่พยายามต่อสู้เพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาด
จากความคาดหวังว่าโมเมนตัมทางเศรษฐกิจจะพุ่งทะยาน (Take off) กลับกลายเป็นความผิดหวังเมื่อเจอกับ “Perfect Storm” หรือพายุลูกใหญ่ ทั้งหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การเมืองที่ชะลอการเบิกจ่ายงบประมาณ และอัตราดอกเบี้ยที่กัดกร่อนกำลังซื้อ ทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงที่ผ่านมาไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบอย่างที่หลายคนวาดฝัน
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ใครที่กำลัง “เหนื่อยหอบ” และทิศทางของ บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม และ ทาวน์โฮม ในปี 2567-2569 จะมุ่งหน้าไปทางไหน เพื่อให้คุณวางแผน กู้ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนอสังหา ได้อย่างแม่นยำที่สุด
ภาพรวมความเจ็บปวด: เมื่อรายได้รวมสะท้อนความเปราะบางของเศรษฐกิจ
หากเรากางตัวเลขดูยอดรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอสังหาฯ เราจะเห็นภาพสะท้อนของเศรษฐกิจมหภาคได้อย่างชัดเจน ตัวเลขรายได้รวมที่ 371,560 ล้านบาท ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่ทำไว้ 376,141 ล้านบาท กลับลดลง -1.2% ตัวเลขนี้อาจดูน้อยในเชิงสถิติ แต่ในโลกธุรกิจ นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง
ทำไมผมถึงกล่าวเช่นนั้น? เพราะในสภาวะปกติ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ควรเติบโตล้อไปกับ GDP ของประเทศ แต่การที่รายได้รวมหดตัว และมีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่งที่รายได้ลดลง (คิดเป็นกว่า 60% ของตลาด) บ่งบอกว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคในกลุ่ม Mass Market หรือระดับกลาง-ล่าง กำลังถูกแช่แข็ง
โดยเฉพาะกลุ่มที่พึ่งพา สินเชื่อบ้าน เป็นหลัก กำลังเจอปัญหา Bank Rejection Rate (อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ) ที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อบริษัทอย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN) หรือ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้หายไปในระดับ 20-28% ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่น่าตกใจมากสำหรับบริษัทที่มีรากฐานมายาวนาน
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) หรือ ศุภาลัย ก็ยังหนีไม่พ้นแรงกระแทกนี้ รายได้รวมของทั้งสองค่ายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังต้องปรับตัวอย่างหนักเพื่อประคองตัวในสภาวะที่ผู้บริโภคระมัดระวังการใช้จ่าย
บัลลังก์แชมป์รายได้: “แสนสิริ” เฉือน “เอพี” ในสงครามแบรนด์
ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และผู้ที่คว้าโอกาสนั้นได้ดีที่สุดในรอบปีที่ผ่านมาคือ “แสนสิริ” ด้วยกลยุทธ์ที่เฉียบขาดในการเจาะตลาดลักชัวรี่ (Luxury Segment) ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) และไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา ดอกเบี้ยขาขึ้น หรือการเข้มงวดของ สินเชื่อที่อยู่อาศัย มากนัก
แสนสิริผงาดขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปได้อย่างสูสี โดยเอพีทำได้ 38,399 ล้านบาท การขับเคี่ยวกันระหว่างสองค่ายนี้ คือหนังม้วนยาวที่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านต้องจับตามอง เพราะทั้งคู่คือกำหนดทิศทางของเทรนด์ที่อยู่อาศัยในเมืองไทย ไม่ว่าจะเป็น คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า หรือโครงการบ้านแนวราบ
อันดับรองลงมาอย่าง ศุภาลัย, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง แม้จะยังเกาะกลุ่ม Top 5 ได้ แต่ตัวเลขรายได้ที่ลดลงก็เป็นโจทย์ใหญ่ที่ CEO ของแต่ละค่ายต้องเร่งแก้เกม ไม่ว่าจะเป็นการระบายสต็อกคงค้าง (Inventory) หรือการหา Recurring Income จากธุรกิจอื่นมาเสริม
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋น Developer ใครขายเก่งตัวจริง?
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา แต่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) คือของจริง เพราะมันสะท้อนความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์และการตอบรับของลูกค้าต่อโปรดักต์
เมื่อเราตัดรายได้พิเศษออกไปและดูเฉพาะการขายอสังหาฯ ภาพของผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปทันที แชมป์ในสังเวียนนี้ตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ที่กวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่า เอพี คือเจ้าตลาดที่เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคมากที่สุดในยุคนี้ โดยเฉพาะการออกแบบฟังก์ชันบ้าน (Space Utilization) ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง
ในขณะที่แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 และเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตสวนกระแส (+7%) ส่วนศุภาลัยยังคงรักษามาตรฐานได้ดีในอันดับ 3
สิ่งที่น่ากังวลคือ บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างรุนแรง เช่น ไรมอน แลนด์ (-78%) หรือแม้แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายหายไปเกือบ 40% ซึ่งอาจเกิดจากจังหวะการเปิดตัวโครงการที่ไม่สอดคล้องกับดีมานด์ หรือการที่ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อโครงการราคาสูง
สำหรับใครที่กำลังมองหา บ้านมือสอง หรือ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ช่วงเวลานี้อาจเป็นจังหวะที่ดีในการต่อรองราคา เพราะ Developer หลายรายจำเป็นต้องเร่งระบายของเพื่อรักษาสภาพคล่อง (Cash Flow)
บรรทัดสุดท้าย: “กำไรสุทธิ” คือคำตอบของความยั่งยืน
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity)
แม้แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จะมีรายได้จากการขายที่ลดลง แต่เมื่อดูบรรทัดสุดท้าย (Bottom Line) พวกเขากลับยืนหนึ่งด้วยกำไรสุทธิสูงถึง 7,495 ล้านบาท! ฟังดูย้อนแย้งใช่ไหมครับ? แต่เคล็ดลับของพี่ใหญ่แห่งวงการคือการบริหารจัดการพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาด โดยมีการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนฯ กว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ที่ทำให้ LH ยังคงเป็นหุ้นปันผลขวัญใจมหาชน
อย่างไรก็ตาม หากวัดกันที่กำไรจากการดำเนินงานปกติ (Organic Growth) ต้องยกนิ้วให้ ศุภาลัย และ เอพี ที่ทำกำไรทะลุ 6,000 ล้านบาทได้อย่างสวยงาม สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการทำธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ที่ค่าวัสดุก่อสร้างและค่าแรงมีแนวโน้มสูงขึ้น
อีกหนึ่งไฮไลต์ที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และเริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรจากการโอนคอนโดมิเนียมและบ้านหรูในทำเลศักยภาพ ใกล้ศูนย์การค้าของตัวเอง นี่คือโมเดล Mixed-use ที่ทรงพลังและจะเป็นเทรนด์หลักของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในอนาคต
ส่องเทรนด์อสังหาฯ 2026: ปรับตัวอย่างไรให้รอดในยุคถัดไป?
จากข้อมูลปี 2566 ส่งต่อมายังปัจจุบัน เราเริ่มเห็นสัญญาณการเปลี่ยนแปลงที่จะกำหนดทิศทางไปจนถึงปี 2569 (2026) หากคุณเป็นผู้บริโภคหรือนักลงทุน นี่คือสิ่งที่คุณต้องรู้:
Pet-Friendly คือมาตรฐานใหม่:
หมดยุคที่การเลี้ยงสัตว์ในคอนโดเป็นเรื่องต้องห้าม โครงการใหม่ๆ ในกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็นย่านทองหล่อ, เอกมัย หรือจตุจักร ต่างชูจุดขายเรื่อง Pet-Friendly เพื่อดึงดูดกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่นิยมเลี้ยง “ลูกเทพ” (สัตว์เลี้ยง) แทนการมีลูกจริง เทรนด์นี้จะผลักดันให้ราคาคอนโดกลุ่มนี้มี Premium Price สูงกว่าปกติ
Wellness Residence มาแรงแซงโค้ง:
สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ออกแบบเพื่อสุขภาพมาแรงมาก การมีบริการทางการแพทย์ หรือ Universal Design ภายในบ้าน จะไม่ใช่แค่ Option แต่เป็น Standard ของโครงการระดับ High-end
Green Loan และบ้านประหยัดพลังงาน:
ธนาคารหลายแห่งเริ่มออกแคมเปญ สินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยพิเศษสำหรับบ้านเบอร์ 5 หรือบ้านติด Solar Roof การเลือกซื้อบ้านประหยัดพลังงานจะไม่ใช่แค่ช่วยโลก แต่ช่วยเซฟเงินในกระเป๋าคุณจากค่าไฟที่แพงขึ้นและดอกเบี้ยที่ถูกลง
ทำเลใหม่มาแรง:
จับตาทำเล “กรุงเทพกรีฑา” ที่กลายเป็น Beverly Hills เมืองไทย และทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีชมพู ที่ราคาที่ดินยังพอจับต้องได้ เหมาะสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุนปล่อยเช่า
บทสรุป: ผู้ชนะในวิกฤต คือผู้ที่เข้าใจ “คุณค่า” มากกว่า “ราคา”
บทสรุปจากผลประกอบการปี 2566 ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยไม่ได้เข้าสู่ภาวะถดถอยจนน่ากลัว แต่กำลังอยู่ในช่วง “คัดกรอง” ผู้เล่นที่แข็งแกร่ง บริษัทที่ปรับตัวได้ไว เข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า และมีการบริหารการเงินที่รัดกุม คือผู้ที่จะอยู่รอดและเติบโต
สำหรับผู้บริโภคอย่างเรา ปีนี้และปีหน้าคือโอกาสทองของผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน (Cash is King) ไม่ว่าคุณจะมองหา บ้านเดี่ยว หลังแรก คอนโดมิเนียม เพื่อการลงทุน หรือต้องการ รีไฟแนนซ์ เพื่อลดภาระ การศึกษาข้อมูลให้ลึกซึ้งและเลือกโครงการจาก Developer ที่มีความน่าเชื่อถือ (Trustworthiness) คือกุญแจสำคัญ
อย่าดูแค่โปรโมชั่นลดแลกแจกแถม แต่ให้ดูที่คุณภาพการก่อสร้าง บริการหลังการขาย และนิติบุคคล เพราะบ้านคือทรัพย์สินระยะยาวที่คุณต้องฝากชีวิตไว้
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันเทรนด์อสังหาฯ ยุคใหม่?
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการเปรียบเทียบ ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ที่คุ้มค่าที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือ ติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกและอัปเดตข่าวสารวงการอสังหาฯ ก่อนใคร ได้ที่นี่ เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณ คือความคุ้มค่าสูงสุดในชีวิต