ผ่าวิกฤต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทสรุปผลประกอบการปี 2566 และเจาะลึกทิศทางตลาดสู่ปี 2569 ใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมินี้?
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมบอ
กได้เลยว่าพลวัตของตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเปรียบเสมือนรถไฟเหาะตีลังกา โดยเฉพาะเมื่อเรามองย้อนกลับไปที่ปี 2566 (2023) ซึ่งหลายฝ่ายคาดการณ์ว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take Off” หรือการพุ่งทะยานต่อจากแรงส่งของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นภาพยนตร์คนละม้วน ตัวเลขและสถิติที่ออกมาได้ตบหน้าเหล่านักวิเคราะห์หลายสำนัก จนกลายเป็นปีที่สร้างความผิดหวังให้กับผู้ประกอบการหลายราย
วันนี้ ผมจะพาไปเจาะลึกไส้ในของงบการเงินจาก 41 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ไม่ใช่แค่การอ่านตัวเลขให้ฟัง แต่เป็นการวิเคราะห์แบบ “บรรทัดต่อบรรทัด” เพื่อให้เห็นว่า ใครคือของจริง ใครที่แค่ประคองตัว และทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจนถึงปี 2569 (2026) จะมุ่งหน้าไปทางไหน เพื่อให้คุณวางแผน การลงทุนอสังหา หรือเตรียมตัว กู้ซื้อบ้าน ได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมตลาด: เมื่อพายุลูกใหญ่ซัดกระหน่ำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากเปรียบเทียบปี 2565 เป็นปีแห่งความหวัง ปี 2566 ก็คือปีแห่งความจริงที่เจ็บปวด Momentum ที่เราเห็นว่ากำลังจะดี กลับถูกเบรกหัวทิ่มด้วยภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงาอย่างน่าใจหาย
จากข้อมูลที่รวบรวมโดย Property Mentor พบว่า รายได้รวมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีมูลค่ารวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงไม่เยอะ แต่ถ้าคุณเป็นนักลงทุนที่มองลึกลงไปในรายละเอียด จะพบสัญญาณอันตรายคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่รายได้ “ลดลง”
นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ตลาดอสังหาฯ ไม่ได้เติบโตแบบทั่วถึงอีกต่อไป มันคือเกมของ “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” หรือ “The Winner Takes It All” อย่างแท้จริง
เจาะลึกรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดครองบัลลังก์ แต่หลายค่ายกอดคอร่วง
ในสมรภูมิรายได้รวม (Total Revenue) ซึ่งนับรวมรายได้จากทุกช่องทาง ปีนี้มงกุฎตกเป็นของ แสนสิริ ที่ทำผลงานได้ร้อนแรงกวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ชนิดที่ว่าต้องดูกันที่ภาพถ่ายเข้าเส้นชัย
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าตกใจสำหรับคนในวงการคือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ระดับ Top 10 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): พี่ใหญ่ของวงการ รายได้รวมติดลบถึง -18% ซึ่งเป็นตัวเลขที่มีนัยสำคัญ
ศุภาลัย: ลดลง -10%
พฤกษา โฮลดิ้ง: ลดลง -9%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: ลดลง -4%
เอพี (ไทยแลนด์): ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%
ส่วนในกลุ่มบริษัทขนาดกลางและเล็ก สถานการณ์ดูจะเลวร้ายกว่ามาก หลายบริษัทเผชิญกับตัวเลขติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือ ไรมอน แลนด์ สะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องและการบริหารจัดการสต็อก (Inventory) ในช่วงวิกฤต เป็นโจทย์หินที่แบ่งแยกมืออาชีพออกจากมือสมัครเล่น
รายได้จากการขาย (Sales Revenue): ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะแนะนำเสมอว่า “อย่าดูแค่รายได้รวม” เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดิน ขายตึก หรือกำไรพิเศษ แต่ถ้าจะดูว่า โครงการบ้านใหม่ หรือ คอนโดมิเนียม ของใครขายดีจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อกางตัวเลขนี้ดู ภาพการแข่งขันเปลี่ยนไปทันที!
รวมทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปี 2565 นี่คือตัวเลขที่น่ากังวลที่สุด เพราะมันสะท้อนว่ากำลังซื้อจริง (Real Demand) ในตลาดหดตัวลงอย่างรุนแรง
ผู้ชนะในเกมยอดขายคือ เอพี (ไทยแลนด์)
แม้รายได้รวมจะแพ้ แต่ในเกมการขายที่อยู่อาศัย เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงเป็นเบอร์ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) อยู่พอสมควร สิ่งนี้ตอกย้ำความแข็งแกร่งของพอร์ตสินค้าแนวราบ (Low-rise) ของเอพีที่ยังคงครองใจผู้บริโภคที่ต้องการ บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม
สิ่งที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นในเกมที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และเริ่มเก็บเกี่ยวดอกผลอย่างงดงาม ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 103% (5,835 ล้านบาท) นี่คือ “New Challenger” ที่น่ากลัวมากสำหรับเจ้าตลาดเดิม เพราะพวกเขามี Ecosystem ของห้างสรรพสินค้าที่แข็งแกร่งหนุนหลัง
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ฝีมือการบริหารต้นทุน (Net Profit Analysis)
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity)
ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับยอดขาย แต่ถ้าเรามาดูว่าใครคือบริษัทที่ “รวยจริง” เก็บเงินเข้ากระเป๋าได้มากที่สุด อันดับ 1 ยังคงเป็นแชมป์เก่าอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่กวาดกำไรไป 7,495 ล้านบาท
แต่เดี๋ยวก่อน! หากคุณจำได้ ผมบอกว่ายอดขายของแลนด์ฯ ลดลงหนักมาก แล้วเอากำไรมาจากไหน? คำตอบคือ “กำไรพิเศษ” จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมทางการเงิน (Financial Engineering) ของแลนด์ฯ ที่สามารถบริหารพอร์ตสินทรัพย์เพื่อรักษาบรรทัดสุดท้ายให้สวยงามได้เสมอ แม้ธุรกิจหลักจะชะลอตัว
แต่ถ้าตัดกำไรพิเศษออก ผู้ที่ทำกำไรจากผลการดำเนินงานได้น่าประทับใจที่สุดคือ แสนสิริ ที่กำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) ขึ้นมาอยู่อันดับ 4 ได้อย่างสง่างาม สะท้อนถึงความสำเร็จของกลยุทธ์ Luxury Brand ที่จับกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง ซึ่งได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
สัญญาณอันตรายและโอกาส: วิเคราะห์เจาะลึกสู่ปี 2569 (2026 Trends)
จากข้อมูลปี 2566 ส่งผ่านมายังปัจจุบันและมองยาวไปถึงปี 2569 (2026) ผมเห็นเทรนด์ที่ชัดเจนมากใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้บริโภคและนักลงทุนต้องรู้:
ยุคของ “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” ที่เข้มงวดที่สุด (Tightening Credit)
ตัวเลขยอดขายที่ลดลง -11% สาเหตุหลักไม่ได้มาจากคนไม่อยากได้บ้าน แต่มาจาก “กู้ไม่ผ่าน” หรือ Rejection Rate ที่พุ่งสูงขึ้น ธนาคารเข้มงวดกับการปล่อย กู้ซื้อบ้าน มากขึ้น ดังนั้นในปี 2026 ผู้ที่จะซื้อบ้านได้ คือกลุ่มที่มีเครดิตดีเยี่ยม (Credit Scoring) เท่านั้น ตลาดระดับล่าง-กลางล่าง จะเหนื่อยหนัก ส่วนตลาด Luxury ยังไปได้สวย
Pet-Friendly ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือทางรอด
โครงการคอนโดมิเนียมที่ไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์จะขายยากขึ้นเรื่อยๆ เทรนด์ Pet Humanization ในไทยเติบโตแรงมาก Developer หลายรายเริ่มปรับตัวกันแล้ว และในปี 2569 จะกลายเป็น Standard ของคอนโดรุ่นใหม่
การกลับมาของชาวต่างชาติ และ Demand การลงทุน
แม้ปี 2566 จะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่สัญญาณในปี 2567-2569 ชี้ชัดว่า ชาวต่างชาติ (จีน, รัสเซีย, เมียนมา, และยุโรป) จะกลับมาเป็นกำลังซื้อสำคัญ โดยเฉพาะในโซนท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต และ พัทยา รวมถึงคอนโดหรูใจกลางกรุงเทพฯ หากคุณคิดจะ ลงทุนอสังหา เพื่อปล่อยเช่า ตลาดนี้ยังมีความหวัง
Green & Smart Living คือมาตรฐานใหม่
ค่าไฟที่แพงขึ้นและกระแส ESG ทำให้ โครงการบ้านใหม่ ในปี 2569 ต้องมาพร้อมกับ Solar Roof และ EV Charger เป็นอุปกรณ์มาตรฐาน ไม่ใช่ Option เสริมอีกต่อไป ผู้บริโภคจะตัดสินใจซื้อบ้านโดยดูเรื่องการประหยัดพลังงานเป็นปัจจัยหลัก
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง? และคุณควรทำอย่างไร?
หากถามว่าใครคือผู้ชนะในปีที่ผ่านมา? คำตอบแบ่งออกเป็น 2 มิติ:
ชนะด้านกลยุทธ์การขาย: ยกให้ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ยังครองใจตลาด Mass และบ้านแนวราบได้เหนียวแน่น
ชนะด้านการเติบโตและแบรนด์: ยกให้ แสนสิริ ที่สร้างปรากฏการณ์กำไรเติบโตสูงสุดและสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งในใจคนรุ่นใหม่
สำหรับผู้บริโภคอย่างเรา ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหา บ้านเดี่ยว สักหลังเพื่อสร้างครอบครัว หรือมองหา คอนโดมิเนียม ใกล้รถไฟฟ้าเพื่อความสะดวกสบาย หรือแม้แต่การมองหาโอกาสในการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ย ช่วงเวลานี้คือช่วงเวลาของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ที่มีเงินสดหรือมีเครดิตดี
บริษัทอสังหาฯ กำลังแข่งขันกันระบายสต็อกด้วยสงครามราคาและโปรโมชั่นที่ดุเดือดที่สุดในรอบ 10 ปี นี่คือจังหวะที่คุณจะสามารถต่อรองเพื่อให้ได้ “ของดี ในราคาที่คุ้มค่าที่สุด”
อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตนี้หลุดลอยไป หากคุณต้องการที่ปรึกษาเพื่อช่วยวิเคราะห์ความคุ้มค่า เปรียบเทียบโครงการ หรือวางแผนยื่น สินเชื่อที่อยู่อาศัย ให้ผ่านฉลุยแบบมืออาชีพ
คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือค้นหาโครงการบ้านและคอนโดราคาพิเศษก่อนใคร! [ใส่ลิงก์เว็บไซต์ของคุณ]
