เจาะลึกผ่าตัดใหญ่ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่ทิศทางการลงทุนปี 2026 ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ในฐานะคนที่คลุกคลีและจับตาดูความเคลื่อนไหวในแวดวง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มา
นานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงเวลาเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 จนถึงปัจจุบัน เป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดสำหรับดีเวลลอปเปอร์ (Developer) และนักลงทุน หากเรามองย้อนกลับไป หลายคนอาจคาดหวังว่า Momentum เชิงบวกจากปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ธุรกิจ Take off ทะยานขึ้นฟ้าได้อย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน เมื่อพายุเศรษฐกิจและความไม่แน่นอนทางการเมืองพัดกระหน่ำ ทำให้กราฟการเติบโตที่วาดฝันไว้ต้องสะดุดลง
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปผ่าตัดผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างละเอียด เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยฝุ่นตลบนี้ และข้อมูลเหล่านี้จะบอกอะไรเราเกี่ยวกับทิศทาง บ้านและคอนโด ที่กำลังจะมุ่งหน้าไปสู่ปี 2026
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: เมื่อตัวเลขรายได้ไม่โกหก
หากจะวัดชีพจรของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แบบไม่เข้าข้างใคร ตัวเลขรายได้รวมคือเครื่องบ่งชี้ที่ดีที่สุด จากข้อมูลของ Property Mentor ที่รวบรวมผลงานของ 41 บริษัทจดทะเบียน พบว่ารายได้รวมทั้งสิ้นอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาลครับ แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำไว้ 376,141 ล้านบาท กลับพบว่ามันลดลงประมาณ -1.2%
ตัวเลขติดลบเพียง 1.2% อาจดูเหมือนน้อย แต่ในเชิงเศรษฐศาสตร์และการลงทุน นี่คือสัญญาณเตือนภัย (Red Flag) ที่บอกว่า Demand หรือกำลังซื้อในตลาดเริ่มมีปัญหา หรือที่เราเรียกว่า “ภาวะชะลอตัว” (Slowdown) สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ เมื่อเจาะลึกลงไปรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับสภาวะรายได้หดตัว
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงที่สุดคือกลุ่มที่มีรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 28% รวมถึงแบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ก็หนีไม่พ้นวิกฤตนี้ นี่สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่ โครงการคอนโดมิเนียม หรือที่อยู่อาศัยระดับ Luxury ก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายในการปิดการขาย
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่เรามักมองว่าเป็นเสาหลักของวงการ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่เห็นได้บ่อยนัก นี่คือเครื่องยืนยันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในยุคปัจจุบัน ไม่มีใครที่ “ใหญ่เกินกว่าจะล้ม” หรือ “แข็งแกร่งจนไม่มีวันสะดุด”
บัลลังก์เปลี่ยนมือ: การช่วงชิงตำแหน่ง Top 10 ด้านรายได้รวม
ในปีที่ฝุ่นตลบ การแข่งขันเพื่อชิงความเป็นหนึ่งดุเดือดเลือดพล่าน ผลปรากฏว่า “แสนสิริ” สามารถผงาดขึ้นมาครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด ด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ซึ่งต้องยอมรับในฝีมือการบริหารจัดการแบรนด์และการตลาดที่แข็งแกร่ง เจาะกลุ่มลูกค้าคนรุ่นใหม่และกลุ่มลักชูรีได้อย่างแม่นยำ
แต่ชัยชนะครั้งนี้เป็นการเฉือนชนะแบบ “หายใจรดต้นคอ” เพราะอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ทำรายได้ไล่จี้มาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้านเท่านั้น ส่วน “ศุภาลัย” ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ซึ่งแม้จะลดลงจากปีก่อนหน้า แต่ก็ยังรักษาฐานที่มั่นไว้ได้อย่างเหนียวแน่น
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
ข้อสังเกตที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนคือ ครึ่งหนึ่งของ Top 10 นี้ มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย, พฤกษา, หรือ ออริจิ้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการรักษาการเติบโตใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนสูง เป็นเรื่องที่ท้าทายความสามารถของผู้บริหารอย่างยิ่ง
วัดกันที่เนื้อแท้: ใครคือเจ้าตลาด “รายได้จากการขาย” (Core Business)
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ตัวเลข “รายได้รวม” อาจมีภาพลวงตาซ่อนอยู่ เพราะบางบริษัทอาจมีรายได้จากการเช่า การบริการ หรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน ดังนั้น หากเราจะวัดความแข็งแกร่งของสินค้า บ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม จริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เท่านั้น
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปทันที
รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หดตัวลงอย่างน่าใจหายถึง -11% จากปี 2565 นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนที่สุดว่ากำลังซื้อในภาค Real Demand (ผู้อยู่อาศัยจริง) และนักลงทุนเก็งกำไรได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะตัวจริงที่ยืนหนึ่งเรื่องการขาย ด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) กลับมาทวงคืนบัลลังก์ได้สำเร็จ ความสำเร็จของเอพีสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตสินค้าแนวราบ ทั้งทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ที่ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด แม้ในยามเศรษฐกิจชะลอตัว
สิ่งที่น่ากังวลคือ บริษัทใหญ่หลายรายมีรายได้จากการขายลดลงอย่างน่าตกใจ เช่น ไรมอน แลนด์ ที่ลดลงถึง -78% หรือแม้แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายหายไป -38% ตัวเลขเหล่านี้บ่งบอกว่า การพึ่งพาแต่ชื่อเสียงเก่าแก่อาจไม่เพียงพออีกต่อไป การปรับตัวให้ทันกับพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ และการนำเสนอ สินเชื่อบ้าน หรือโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจร่วมกับธนาคารพันธมิตร กลายเป็นกุญแจสำคัญในการปิดการขาย
ดาวรุ่งพุ่งแรง: ต้องยกให้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แม้จะเพิ่งกระโดดลงมาเล่นตลาดที่อยู่อาศัยเต็มตัวไม่นาน แต่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% (5,835 ล้านบาท) ด้วยโมเดลธุรกิจ Mixed-use ที่ผสานโครงการที่อยู่อาศัยเข้ากับห้างสรรพสินค้า ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ Convenience ของคนเมืองได้อย่างตรงจุด
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit)
คำกล่าวที่ว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ยังคงใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ การขายได้เยอะไม่ได้แปลว่าจะมีเงินสดเหลือเก็บเยอะเสมอไป โดยเฉพาะในยุคที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างพุ่งสูงและค่าแรงปรับตัวขึ้น
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับยอดขาย และที่น่าเศร้าคือมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19 และยังไม่มีทีท่าว่าจะฟื้นตัว
แชมป์กำไรสุทธิ: ยังคงเป็นของพี่ใหญ่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่กวาดกำไรไป 7,495 ล้านบาท แต่เดี๋ยวก่อน… อย่าเพิ่งด่วนสรุปว่าธุรกิจขายบ้านของเขาดีที่สุด เพราะกำไรก้อนโตถึง 2,500 ล้านบาทนั้นมาจากการบริหารพอร์ตการลงทุน โดยการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน นี่คือความชาญฉลาดทางการเงิน (Financial Engineering) ที่ทำให้แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาความมั่งคั่งไว้ได้ แม้ยอดขายบ้านจะลดลงก็ตาม
หากตัดกำไรพิเศษนี้ออกไป ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) จะกลายเป็นคู่ชิงที่มีผลกำไรจากการดำเนินงานจริงใกล้เคียงกันมากที่ระดับ 6,000 ล้านบาท ตามมาด้วยแสนสิริที่ทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดด 42% (5,846 ล้านบาท)
วิเคราะห์ทิศทางและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567-2569 สู่ปี 2026
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปและคาดการณ์ทิศทางในอนาคต เพื่อเป็นแนวทางสำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้าน หรือคิดจะ ลงทุนอสังหา ดังนี้:
ยุคของการคัดกรอง (Selection Year):
ตลาดไม่ได้ตาย แต่ตลาดกำลัง “เลือก” ผู้เล่น ตัวเลขรายได้ที่ลดลงในภาพรวมแต่กระจุกตัวอยู่ที่บางบริษัท ชี้ให้เห็นว่าผู้บริโภคเชื่อมั่นใน “แบรนด์ใหญ่” มากขึ้น ความน่าเชื่อถือ (Trust) จะเป็นสกุลเงินที่สำคัญที่สุด แบรนด์เล็กที่สายป่านไม่ยาวและไม่มีจุดขายที่แตกต่าง จะอยู่รอดยากขึ้น
หนี้ครัวเรือนและปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate):
ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังคงเป็นงูรัดคอ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยไปอีกหลายปี ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูง ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องหันมาจับตลาดระดับกลาง-บน (Upper Class) มากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่าและกู้ผ่านง่ายกว่า ดังนั้น เราจะเห็นโครงการ Luxury เปิดตัวมากขึ้น ในขณะที่ตลาดแมส (Mass Market) จะชะลอตัว
การปรับตัวสู่ Service & Wellness:
โมเดลการขายบ้านแล้วจบกันจะค่อยๆ หายไป ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะผันตัวเป็น Service Provider มากขึ้น เช่น การมีบริการหลังการขายแบบครบวงจร บริการดูแลผู้สูงอายุ หรือการผนวก Health & Wellness เข้ามาในโครงการเพื่อรองรับสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ซึ่งจะเป็นเทรนด์หลักในปี 2026
โอกาสของผู้ซื้อและนักลงทุน:
ในช่วงที่ตลาดชะลอตัวนี้ ถือเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง ดีเวลลอปเปอร์จะแข่งขันกันอัดโปรโมชั่น ฟรีค่าโอน, อยู่ฟรี, หรือส่วนลดเงินสด เพื่อระบายสต็อก (Stock) นี่คือจังหวะดีที่สุดในการต่อรองราคา ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่เองหรือการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย
ทำเลศักยภาพใหม่:
การขยายตัวของรถไฟฟ้าและโครงสร้างพื้นฐานจะเปิดหน้าดินใหม่ๆ แต่ไม่ใช่ทุกสถานีที่จะ “ปัง” การเลือก คอนโดติดรถไฟฟ้า ต้องดู Real Demand ในพื้นที่นั้นจริงๆ ไม่ใช่แค่เก็งกำไร ทำเลชานเมืองที่เดินทางเข้าเมืองสะดวก (Extension Business District) จะได้รับความนิยมมากขึ้นในราคาที่จับต้องได้
บทสรุป
ปี 2566 คือปีแห่งบททดสอบที่แยก “เพชร” ออกจาก “กรวด” ตัวเลขผลประกอบการได้พิสูจน์แล้วว่า การปรับตัวที่รวดเร็วและการบริหารจัดการกระแสเงินสดคือหัวใจสำคัญของความอยู่รอด สำหรับปี 2567 ไปจนถึงปี 2026 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะยังคงเผชิญความท้าทาย แต่ก็เต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่มองเห็น
ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก นักลงทุนที่มองหาผลตอบแทน หรือเจ้าของธุรกิจที่ต้องการปรับพอร์ต การมีข้อมูลที่ถูกต้องและลึกซึ้งคืออาวุธที่สำคัญที่สุด อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนของตลาดทำให้คุณพลาดโอกาสทอง
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวิเคราะห์เจาะลึกทำเลศักยภาพเพื่อการอยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์อนาคต ร่วมพูดคุยและวางแผนกับเราได้ตั้งแต่วันนี้ เพื่อก้าวสู่ความสำเร็จที่มั่นคงไปพร้อมกัน
