เจาะลึก 41 บิ๊กคอร์ป “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ใครรอด ใครร่วง? บทเรียนจากปีแห่งความผันผวนสู่ทิศทางปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาการลงทุนมานานกว่าทศวรรษ ผมต้องยอมรั
บว่าช่วงเปลี่ยนผ่านระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็น “บททดสอบความแข็งแกร่ง” (Stress Test) ครั้งสำคัญที่สุดครั้งหนึ่งของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย หากย้อนกลับไปมองข้อมูลดิบ เราจะเห็นภาพลวงตาของความหวังที่เคยวาดฝันไว้เมื่อปลายปี 2565 ว่าโมเมนตัมกำลังจะกลับมา “Take off” แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อปัจจัยลบทั้งการเมือง เศรษฐกิจ และภาวะหนี้ครัวเรือน รุมเร้าจนทำให้กราฟการเติบโตต้องสะดุดหัวทิ่ม
วันนี้ผมไม่ได้มาเพื่อแค่รายงานตัวเลขว่าใครกำไรเท่าไหร่ แต่เราจะมา “ผ่าตัด” งบการเงินและกลยุทธ์ของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่าภายใต้ตัวเลขรายได้รวมกว่า 3.7 แสนล้านบาทนั้น ใครคือ “ของจริง” และใครที่กำลังเผชิญวิกฤตซ่อนเร้น บทวิเคราะห์นี้จะพาคุณเจาะลึกไปถึงไส้ใน เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับการลงทุนและการมองทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังก้าวเข้าสู่เทรนด์ปี 2026
ภาพรวมอุตสาหกรรม: ภาวะถดถอยที่ซ่อนอยู่ในตัวเลข
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ เหมือนจะทรงตัว โดยลดลงเพียง -1.2% จากปี 2565 (376,141 ล้านบาท) แต่ในมุมมองของนักวิเคราะห์ ตัวเลข -1.2% นี้คือ “สัญญาณเตือนภัย” ระดับสีแดง เพราะเมื่อเจาะลึกลงไปรายบริษัท เราพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่รายได้ลดลง ซึ่งเกินกว่าครึ่งของตลาด
นี่ไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามฤดูกาล แต่เป็นปัญหาเชิงโครงสร้าง ความเปราะบางของกำลังซื้อ และมาตรการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้เกิดปรากฏการณ์ “กู้ไม่ผ่าน” (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้น ทำลายยอดโอนกรรมสิทธิ์ของหลายค่ายจนพังพาบ
บริษัทระดับกลางถึงเล็กได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยกลุ่มที่รายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท การที่รายได้หายไปเกือบ 1 ใน 3 สะท้อนให้เห็นว่าโมเดลธุรกิจเดิมอาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ ที่ผู้บริโภคมีความรู้และทางเลือกมากขึ้น
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% หรือแม้แต่ ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ก็ยังหนีไม่พ้นแรงดึงดูดขาลง สิ่งนี้ชี้ชัดว่า ขนาดขององค์กรไม่ใช่เกราะป้องกันภัยอีกต่อไป แต่ “ความยืดหยุ่น” (Agility) และการกระจายความเสี่ยงต่างหากคือกุญแจสำคัญ
บัลลังก์รายได้รวม: การเฉือนชนะของ “แสนสิริ” และการเปลี่ยนผ่านขั้วอำนาจ
ในปีที่ยากลำบาก เราได้เห็นการเปลี่ยนมือของผู้นำ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อ “แสนสิริ” ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ความสำเร็จของแสนสิริไม่ได้มาจากโชคช่วย แต่มาจากการวาง Positioning ของแบรนด์ที่ชัดเจนในกลุ่ม โครงการบ้านหรู และ คอนโดมิเนียม ระดับลักชัวรี่ ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะหนี้ครัวเรือน รวมถึงการบริหารจัดการสต็อกที่มีประสิทธิภาพ
Top 10 ผู้นำรายได้รวมแห่งปี:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโตด้วยกลยุทธ์ Luxury Market)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (ผู้นำพอร์ตสินค้าแนวราบ)
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (เน้นความคุ้มค่าและต้นทุนต่ำ)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท (รายได้ลดลงแต่ยังแกร่งด้วย Recurring Income)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท (โดดเด่นในกลุ่มบ้านเดี่ยวราคาสูง)
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท (เจ้าตลาดอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัย)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท (เจ้าแห่งคอนโด Gen Y และการร่วมทุน)
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การดูเพียงรายได้รวมอาจทำให้เราหลงทาง เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากธุรกิจอื่น (Non-core business) มาช่วยพยุง เช่น ธุรกิจโรงแรม หรืออาคารสำนักงานให้เช่า ดังนั้น เพื่อวัดฝีมือการขาย บ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม กันจริงๆ เราต้องไปดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) ซึ่งเป็นเนื้อแท้ของธุรกิจ
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ความจริงที่เจ็บปวดและการปรับตัว
เมื่อถอดรายได้พิเศษออก เหลือเพียงรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพียวๆ ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า นี่คือตัวเลขที่สะท้อน Demand ที่แท้จริงในระบบเศรษฐกิจ การที่ยอดขายหายไปกว่า 3 หมื่นล้านบาท บ่งบอกว่ากำลังซื้อในระดับ Mass Market กำลังมีปัญหาอย่างหนัก โดยเฉพาะกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ที่เผชิญปัญหาการขอ กู้ซื้อบ้าน ไม่ผ่าน
ในสมรภูมินี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าเป็น “ตัวจริง” เรื่องการขาย โดยครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างแสนสิริที่ตามมาในอันดับ 2 (32,829 ล้านบาท) กลยุทธ์ของเอพีในการปูพรม ทาวน์โฮม และ บ้านเดี่ยว ครอบคลุมทุกทำเลศักยภาพ ทั้งใน กรุงเทพ และปริมณฑล ทำให้สามารถดักจับความต้องการของผู้บริโภคได้แม่นยำที่สุด
สิ่งที่น่ากังวลคือ บริษัทที่เคยยิ่งใหญ่บางรายกลับมียอดขายตกลงอย่างน่าใจหาย:
ไรมอน แลนด์: รายได้ขายดิ่งลง -78% สะท้อนปัญหารอยต่อของการรับรู้รายได้โครงการใหญ่
แอล.พี.เอ็น. (LPN): ลดลงเกือบ -40% ซึ่งอาจเกิดจากภาพลักษณ์แบรนด์ที่ผูกติดกับคอนโดระดับล่างมากเกินไปในยามที่ตลาดกลุ่มนี้ซบเซา
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: รายได้ขายลดลง -38% แม้จะดูน่าตกใจ แต่เป็นผลจากการที่ LH หันไปโฟกัสธุรกิจเช่าและการลงทุนมากขึ้น เพื่อหนีวัฏจักรขาลงของการขายขาด
ดาวรุ่งพุ่งแรงที่ต้องจับตามอง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ท่ามกลางตัวเลขสีแดง มีหนึ่งบริษัทที่เติบโตแบบก้าวกระโดดจนวงการต้องหันมามอง คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เดิมทีเราคุ้นเคยในฐานะเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่ปีที่ผ่านมา CPN รุกหนักใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขาย โดยทำรายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดระเบ้อ +103%
โมเดล “Mixed-use” ที่นำโครงการที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับศูนย์การค้า กลายเป็น Killer Feature ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ ทั้ง คอนโดติดห้าง หรือโครงการแนวราบรอบศูนย์การค้า ทำให้ CPN กลายเป็นผู้เล่นหน้าใหม่ที่น่ากลัวที่สุดสำหรับเจ้าตลาดเดิม
บรรทัดสุดท้าย (Net Profit): ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales are vanity, Profit is sanity) แม้รายได้จะลดลง แต่ถ้าบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ได้ดี ก็ยังถือว่าเป็นผู้ชนะ
กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับยอดขาย และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุนสะสม บางรายขาดทุนต่อเนื่องตั้งแต่ยุคโควิด ซึ่งอาจนำไปสู่การควบรวมกิจการ (M&A) ในอนาคตอันใกล้
แชมป์กำไรสุทธิ: กลยุทธ์ Asset Monetization ของแลนด์แอนด์เฮ้าส์
แม้รายได้จากการขายจะร่วง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท ทิ้งห่างคู่แข่งแบบไม่เห็นฝุ่น สาเหตุหลักมาจากการบริหารพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาด โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ฟันกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการเป็น Holding Company ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่ใช้เครื่องมือทางการเงินและสินทรัพย์ที่มีสร้าง Passive Income และ Capital Gain
อันดับกำไรที่น่าสนใจ:
ศุภาลัย (อันดับ 2): 6,083 ล้านบาท ยังคงรักษามาตรฐาน Net Profit Margin ได้สูงลิ่วจากการคุมต้นทุนก่อสร้างที่เก่งกาจ
เอพี (ไทยแลนด์) (อันดับ 3): 6,054 ล้านบาท กำไรจากยอดโอนที่สม่ำเสมอ
แสนสิริ (อันดับ 4): 5,846 ล้านบาท เติบโตสูงสุดในกลุ่ม Top 5 ถึง +42% แสดงให้เห็นว่าการปรับพอร์ตมาเน้นของแพง ช่วยดันกำไรให้พุ่งกระฉูด
ออริจิ้น (อันดับ 5): 3,160 ล้านบาท แม้กำไรลดลง แต่โมเดล Joint Venture ยังช่วยพยุงฐานกำไรไว้ได้ดี
บทวิเคราะห์ทิศทางและแนวโน้มตลาดอสังหาฯ 2567-2569 (Expert Outlook)
จากข้อมูลปี 2566 สู่ปี 2567 และมองยาวไปถึงเทรนด์ปี 2569 ผมมองเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่สำคัญ 3 ประการ ที่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านต้องรู้:
ยุคของ “บ้าน” ที่ไม่ใช่แค่ที่อยู่ แต่คือ Wellness & Green Sanctuary:
เทรนด์ปี 2026 จะมุ่งเน้นไปที่สุขภาพและสิ่งแวดล้อมอย่างเต็มรูปแบบ โครงการที่จะขายดีต้องมี Solar Roof, EV Charger และระบบระบายอากาศปลอดฝุ่น PM 2.5 ผู้ประกอบการที่ไม่ปรับตัวเข้าหา Green Real Estate จะตกขบวนอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้า Gen Y และ Gen Z ที่ให้ความสำคัญกับเรื่องนี้พอๆ กับราคา
การกลับมาของ “คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้” (Pet-Friendly):
เทรนด์ Pet Humanization ไม่ใช่กระแสชั่วคราว แต่เป็นวิถีชีวิตถาวร คอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์จะไม่ได้เป็นแค่ Niche Market อีกต่อไป แต่จะกลายเป็น Standard ใหม่ ในโซนเมืองอย่าง สุขุมวิท, พญาไท หรือ รัชดา โครงการไหนห้ามเลี้ยงสัตว์ อาจเสียลูกค้าไปกว่า 30%
ดอกเบี้ยและสินเชื่อ ยังเป็นตัวกำหนดเกม:
แม้ทิศทางดอกเบี้ยอาจเริ่มนิ่ง แต่ความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของธนาคารจะไม่ลดลง การเตรียมตัวกู้ หรือการหาความรู้เรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย จะเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคต้องทำเป็นอันดับแรกก่อนเดินเข้าสำนักงานขาย ตลาดจะถูกแบ่งแยกชัดเจนแบบ K-Shape คือกลุ่มบนขายดีเทน้ำเทท่า ส่วนกลุ่มล่างยังคงซึมยาว
บทสรุป: วิกฤตคัดกรองเพชร
ปีที่ผ่านมาอาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายคนในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่มันคือปีแห่งการ “คัดกรอง” ว่าใครคือของจริง บริษัทที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่ง มีแบรนด์ที่ลูกค้าเชื่อถือ และปรับตัวได้ไว จะเป็นผู้รอดชีวิตและเติบโตอย่างยั่งยืนในยุค 2026
สำหรับผู้บริโภคหรือนักลงทุน นี่คือจังหวะเวลาที่ดีที่สุดในการมองหา อสังหาริมทรัพย์ คุณภาพดี ในราคาที่สมเหตุสมผล เพราะผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่นออกมาแข่งขันกันอย่างดุเดือดเพื่อระบายสต็อก การมีความรู้และความเข้าใจในทิศทางตลาด จะช่วยให้คุณไม่พลาดโอกาสในการคว้า “เพชร” ในตม
หากคุณกำลังมองหาบ้านในฝัน หรือต้องการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้คุ้มค่าที่สุดในสภาวะตลาดเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป เริ่มต้นศึกษาข้อมูลเปรียบเทียบโครงการและเช็ควงเงินสินเชื่อของคุณวันนี้ เพื่อก้าวสู่ความเป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่มั่นคงในอนาคต