ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานและทิศทางอนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การได้เห็นภาพรวมของตลาดในปี 2566 ทำให้ตระหนักถึงความผันผวนและความท้าทายที่อุตสาหกรรมของเราได้เผชิญ แม้ความคาดหวังในช่วงต้นปีจะเต็มไปด้วยความหวังที่จะต่อยอดโมเมนตัมจากปี 2565 ที่ดูเหมือนจะเริ่มพลิกฟื้น แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้เผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของตลาดในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ ทิศทางนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
รายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์: ภาพรวมที่สะท้อนความชะลอตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันเป็นจำนวน 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือว่ามีการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่กำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักและมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญภาวะใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้กระทั่งบริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันในกลุ่มผู้นำ: แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถครองอันดับ 1 ได้ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อยก็ตามมาในอันดับ 2 ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: มาตรวัดประสิทธิภาพที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายเป็นปัจจัยสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่น ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพหลักในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีจำนวน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในเชิงการตลาดและการขายที่รุนแรงขึ้น
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย: ความสามารถในการรักษาส่วนแบ่งตลาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงอันดับ 1 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วยแสนสิริ (SIRI) ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่งที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 8 Quality House (QH) ที่มักจะรักษาอันดับที่ดีมาตลอด อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้บริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ: ด้วยการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยดังกล่าว Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไป
AP (Thailand) (AP) มาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อยในอันดับ 7 Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวและการสร้างความยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมจะต้องเผชิญในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก สำหรับผู้ประกอบการ การบริหารจัดการต้นทุน การปรับกลยุทธ์การขายให้เข้ากับสภาวะตลาด การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า และการสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้ในระยะยาว
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหา โครงการบ้านเดี่ยวราคาดี หรือ คอนโดพร้อมอยู่ใกล้รถไฟฟ้า ในทำเลที่มีศักยภาพ การวิเคราะห์ข้อมูลและแนวโน้มตลาดอย่างรอบด้านเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง หากท่านต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติม หรือต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อช่วยให้การตัดสินใจลงทุนของท่านมีความแม่นยำและคุ้มค่าที่สุด อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาพิเศษสำหรับท่านโดยเฉพาะ
