ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและผู้ที่ก้าวข้ามสู่ปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย นักวิเคราะห์และผู้ประกอบการต่างคาดหวังถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยอาศัยแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกที่เริ่มก่อตัวในปี 2565 ทว่า ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงรักษาแนวโน้มนี้ไว้จนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขาย (High Season) ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงดูไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่งในการทำความเข้าใจทิศทางและประเมินศักยภาพของผู้เล่นในตลาด Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวน 41 แห่งที่ดำเนินงานอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อเจาะลึกผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่น ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวที่ต้องจับตา
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้ทำการสำรวจ พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัทจะพบความจริงที่น่าสังเกต คือ มีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% มีหลายแห่ง อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MD) ติดลบ 22% และ Siamese Asset (SA) ติดลบ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PSH) ติดลบ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 1 ไปอย่างหวุดหวิด)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรับรู้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การบริหารโครงการ หรือการลงทุนอื่น ๆ หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่สำคัญคือ ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีรายได้จากการขายลดลง ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับมาทวงคืนอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งอย่างแข็งแกร่ง)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ไต่ขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ และเป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโตในแดนบวก 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จากการขายจะตกลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพ
แม้ว่าบริษัทบางแห่งจะสามารถสร้างรายได้ได้เป็นจำนวนมาก แต่หากมีอัตรากำไรสุทธิที่ต่ำ การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพก็ยังถือเป็นตัวชี้วัดความสำเร็จที่สำคัญ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้ โดยมีส่วนสำคัญจากกำไร 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบคว้าอันดับ 1 หากไม่มีรายการพิเศษของ LH)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างหวุดหวิด)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 7 ไปอย่างเจ็บปวด)
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ต้องปรับตัว
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความสามารถในการปรับตัวและวางกลยุทธ์อย่างรอบคอบ เพื่อก้าวข้ามผ่านสภาวะตลาดที่ยังคงมีความไม่แน่นอน
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ เป็นเครื่องมือสำคัญในการประเมินศักยภาพและความสามารถในการแข่งขันของแต่ละบริษัท เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนหรือร่วมเป็นพันธมิตรทางธุรกิจ
หากท่านคือหนึ่งในผู้ประกอบการหรือนักลงทุนที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น และมองหาโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืนในปี 2567 นี้ เราพร้อมที่จะร่วมมือกับท่านในการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน กรุณาติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา.
