ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: เมื่อความคาดหวังสวนทางความเป็นจริง และผู้ชนะตัวจริงปรากฏกาย
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแกร่งของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากการฟื้นตัวอย่างมีสัญญาณที่ดีในช่วงปลายปี 2565 หลายฝ่ายคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจะส่งต่อไปยังปีถัดไป แต่ทว่าความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยจากช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่เป็นจุดเริ่มต้น และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติเป็นไฮซีซั่นของธุรกิจในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศโดยรวมในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญความท้าทายต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ดิฉันได้เฝ้าติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจภาพรวมอย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าในสถานการณ์ที่ท้าทายเช่นนี้ บริษัทใดบ้างที่สามารถประคับประคองธุรกิจและสร้างผลงานที่โดดเด่นออกมาได้จริง
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ตัวเลขรวมหดตัว แต่การแข่งขันยังคงเข้มข้น
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่หากเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ เห็นได้จากกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ซึ่งรวมถึง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ แชมป์รายได้รวม ปี 2566: ความแข็งแกร่งที่ต้องจับตา
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 บริษัทที่ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเติบโตขึ้น 12% ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อยู่เพียงเล็กน้อย อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ถัดมาคือ Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (UWC) (ซึ่งอาจจะหมายถึง UV Corporation หรือที่รู้จักในปัจจุบันคือ Universal Utilities Public Company Limited) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลงานที่สะท้อนถึงการดำเนินธุรกิจหลักจริงๆ การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) จะเป็นตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่า เนื่องจากหลายบริษัทใน Top 10 ของรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งการวิเคราะห์รายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น พบว่ามีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขายปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 บริษัท AP (Thailand) (AP) ได้กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริก็เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai (SPALI) ที่รักษามาตรฐานได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 ตกเป็นของ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มักจะติดอันดับทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ CPN (Central Pattana) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสำคัญของ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาฯ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้เท่าใด หากสามารถสร้าง “กำไรสุทธิ” (Net Profit) ที่จับต้องได้ และนำเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมถือว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในตลาด
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ยังมีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิปี 2566: ปัจจัยเสริมที่สำคัญ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 บริษัท Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนผลประกอบการในปีนี้ มาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ก็คงจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำแทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ทำกำไรได้ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์นี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นปีที่แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการแต่ละราย
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญกับสภาวะที่ยังคงต้องอาศัยความรอบคอบและการบริหารจัดการที่ดีเยี่ยม การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในปัจจุบัน และการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่จะสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืนในอนาคต
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังวางแผนลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจแนวโน้มและกลยุทธ์ของผู้นำในอุตสาหกรรมเช่นนี้ คือจุดเริ่มต้นสำคัญที่จะนำคุณไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า.
