เจาะลึกผ่าวิกฤต: บทสรุป “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ปีแห่งบททดสอบและการปรับตัว ใครคือผู้รอดชีวิตตัวจริงในสนามรบเศรษฐกิจ?
ในโลกของการลงทุนและการทำธุรกิจ ไม่มีอะไรแน่นอนเ
สมอไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเรามองย้อนกลับไปวิเคราะห์ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงรอยต่อปี 2566 ถึงปัจจุบัน ซึ่งเปรียบเสมือนบทเรียนราคาแพงและกรณีศึกษาที่น่าสนใจที่สุดในรอบทศวรรษ สำหรับผมในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี การได้เห็นตัวเลขผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง ไม่ได้บอกแค่ว่า “ใครรวยกว่าใคร” แต่มันกำลังส่งสัญญาณชีพจรของเศรษฐกิจไทยและทิศทางของที่อยู่อาศัยในอนาคตอย่างชัดเจน
จากความคาดหวังเดิมที่หลายฝ่ายมองว่า Momentum จากปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ตลาด Take off พุ่งทะยานขึ้นฟ้า แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นภาพยนตร์คนละม้วน เมื่อกราฟเศรษฐกิจดิ่งลงสู่ภาวะชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้าย แม้กระทั่งช่วง High Season ที่ควรจะเป็นนาทีทองของการ ซื้อขายบ้าน และ คอนโดมิเนียม ก็ยังเงียบเหงา ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนอะไร? และใครคือผู้ที่แข็งแกร่งที่สุดในสมรภูมินี้? วันนี้เราจะมาผ่าโครงสร้างรายได้และกำไรแบบเจาะลึก เพื่อเฟ้นหา “The Real Winner” ตัวจริง
ภาพรวมตลาด: เมื่อพายุพัดผ่าน รายได้รวมวูบหายหรือแค่สะดุด?
เมื่อเรากางงบการเงินของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์มาตรวจสอบ พบว่าเม็ดเงินรายได้รวมทั้งสิ้นอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (2565) ที่ทำไว้ 376,141 ล้านบาท กลับพบว่ามีการหดตัวลงเล็กน้อยที่ -1.2% ซึ่งในมุมมองของนักเศรษฐศาสตร์ ตัวเลขติดลบเพียงเล็กน้อยนี้อาจดูเหมือนการพักฐาน แต่ในมุมของนักลงทุนและผู้บริหาร นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง
สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ เมื่อเจาะไส้ในรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 แห่ง ที่ประสบภาวะรายได้ถดถอย บริษัทชื่อดังระดับ Top Tier หลายแห่งต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบระดับ 2 หลัก ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในตลาดไม่ได้กระจายตัวอย่างทั่วถึง แต่กระจุกอยู่เฉพาะกลุ่มสินค้าและทำเลศักยภาพเท่านั้น
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักหน่วงจนตัวเลขรายได้รวมติดลบเกิน 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปราว -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%) และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (Land & Houses) ก็ยังหนีไม่พ้นแรงเสียดทานนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18%
ความผันผวนนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะรายเล็ก เพราะในกลุ่ม Top 10 ของวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ทั้ง ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) สิ่งเหล่านี้ตอกย้ำว่า แม้คุณจะเป็นแบรนด์ใหญ่ที่มีความน่าเชื่อถือ แต่ถ้ากลยุทธ์ไม่ยืดหยุ่นพอ ก็อาจเพลี่ยงพล้ำได้ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงและกำลังซื้อเปราะบาง
บัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดคว้าแชมป์ด้วยตัวเลข 3.9 หมื่นล้าน
ท่ามกลางมรสุม ยังมีผู้ที่สามารถกางใบเรือรับลมและพุ่งทะยานได้อย่างงดงาม “แสนสิริ” คือชื่อที่ต้องจารึกไว้ในปีนี้ ด้วยการทำรายได้รวมสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสำเร็จในการทำแบรนด์ดิ้งและการเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury ที่ยังมีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือดอกเบี้ยขาขึ้นมากนัก
สรุป 5 อันดับแรกด้านรายได้รวม:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับรองลงมาอย่าง เอสซี แอสเสท (24,487 ล้านบาท), ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น และ สิงห์ เอสเตท ต่างก็ขับเคี่ยวกันอย่างดุเดือดเพื่อชิงส่วนแบ่งการตลาดในเค้กที่ก้อนเล็กลง
ผ่าความจริง: “รายได้จากการขาย” ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ในฐานะที่ปรึกษาด้านการลงทุน ผมมักจะแนะนำเสมอว่า “อย่าดูแค่บรรทัดสุดท้ายของรายได้รวม” เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดิน ขายสินทรัพย์ หรือกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยน แต่ถ้าจะวัดฝีมือในการพัฒนาโครงการและความต้องการของลูกค้าจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Core Business Revenue)
เมื่อเรากรองข้อมูลเหลือเพียงรายได้จากการขาย ภูมิทัศน์ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปลี่ยนไปทันที ยอดรวมจากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า (299,979 ล้านบาท) ตัวเลข -11% นี้คือภาพสะท้อนที่แท้จริงของ “Real Demand” หรือความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
สถานการณ์นี้น่ากังวล เพราะมีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้ส่วนนี้หายไปถึง -78% หรือ แอล.พี.เอ็น. ที่ลดลงเกือบ -40% แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รายได้จากการขายบ้านและคอนโดก็หายไปถึง -38% แสดงให้เห็นว่าการ กู้ซื้อบ้าน ของผู้บริโภคเริ่มมีปัญหา ไม่ว่าจะเป็นจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น หรือความกังวลในภาวะเศรษฐกิจ
AP Thailand: ราชาแห่งยอดขาย (Sales Revenue King)
แม้แสนสิริจะครองแชมป์รายได้รวม แต่ถ้าพูดถึงความสามารถในการ “ขายของ” ปีนี้ต้องยกให้ เอพี (ไทยแลนด์) เป็นพระเอกตัวจริง ด้วยตัวเลขรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) กลับคืนมาได้สำเร็จ
ความน่าสนใจอยู่ที่กลยุทธ์ของแต่ละค่าย ในขณะที่ตลาดรวมหดตัว แต่มีเพียง 2 บริษัทในกลุ่มผู้นำที่รายได้จากการขายเติบโต คือ แสนสิริ (+7%) และ เอสซี แอสเสท (+13%) การเติบโตของ เอสซี แอสเสท จนก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้านยอดขาย (23,370 ล้านบาท) เป็นสิ่งที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยเฉพาะความแข็งแกร่งในตลาดบ้านหรูระดับ High-End
เจาะลึก Top 10 รายได้จากการขาย:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (แม้ลดลง -2% แต่ยังครองที่ 1)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโตสวนกระแส)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท (รักษาฐานลูกค้าได้เหนียวแน่น)
เอสซี แอสเสท: 23,370 ล้านบาท (ดาวรุ่งพุ่งแรง)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เรายังเห็นผู้เล่นหน้าเก่าในร่างใหม่อย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มติดเครื่องยนต์เต็มสูบ กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากการปูพรมเปิดโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า ซึ่งเป็น Business Model ที่ได้เปรียบเรื่องทำเลและสิ่งอำนวยความสะดวก ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองที่ต้องการความสะดวกสบายแบบ One-Stop Living
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในการบริหารจัดการ?
คำกล่าวที่ว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ยังคงใช้ได้เสมอ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อน และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19 และยังหาทางกลับขึ้นฝั่งไม่เจอ
แต่ในกลุ่มผู้ชนะ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเป็น “ราชาแห่งกำไร” ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท คำถามคือ ทำไมรายได้ขายลดลงหนัก แต่กำไรยังสูงสุด? คำตอบอยู่ที่ “ความชาญฉลาดในการบริหารสินทรัพย์” (Asset Management) โดยในปีดังกล่าว แลนด์แอนด์เฮ้าส์มีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ทำให้รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือกลยุทธ์เหนือชั้นที่ทำให้บริษัทยังคงรักษาสภาพคล่องและผลกำไรไว้ได้ แม้ธุรกิจหลักจะชะลอตัว
หากตัดกำไรพิเศษออก ศุภาลัย และ เอพี คือคู่ชิงที่สมน้ำสมเนื้อ โดยศุภาลัยทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือนชนะเอพี (6,054 ล้านบาท) ไปเพียงปลายจมูก ในขณะที่ แสนสิริ ทำกำไรเติบโตอย่างน่าตกใจถึง 42% (5,846 ล้านบาท) ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่าการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Efficiency) และการเจาะตลาดพรีเมียม ช่วยเพิ่ม Net Profit Margin ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
Top 5 บริษัททำกำไรสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (Profit King)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
วิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยที่กำหนดทิศทางอสังหาฯ ไทย และโอกาสการลงทุน
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก เราเห็นเทรนด์ที่ชัดเจนว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทยกำลังเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ยุค “ปลาเร็วกินปลาช้า” และ “Size Does Matter” บริษัทที่มีสายป่านยาวและมีการกระจายความเสี่ยง (Diversification) ดี จะเป็นผู้รอดชีวิต
ปัจจัยลบที่กดดันตลาดในปีที่ผ่านมาและยังส่งผลต่อเนื่องถึงปัจจุบัน คือ:
หนี้ครัวเรือนและ Rejection Rate: อัตราการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน ที่สูงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าระดับล่างถึงกลาง ทำให้ Developer ต้องหันมาจับตลาดบนมากขึ้น
ดอกเบี้ยและเงินเฟ้อ: อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง ทำให้ความสามารถในการ กู้ซื้อบ้าน ของผู้บริโภคลดลง หลายคนมองหาทางเลือกในการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระ หรือชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป
ต้นทุนก่อสร้าง: ราคาวัสดุที่ปรับตัวสูงขึ้น บีบให้ Margin ของผู้ประกอบการบางลง
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง Developer หลายรายจัดโปรโมชั่นระบายสต็อก ทั้งส่วนลด เงินคืน และฟรีค่าโอน เพื่อดึงดูดลูกค้า นี่คือจังหวะที่ดีในการมองหา บ้านทำเลทอง หรือ คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า ในราคาที่คุ้มค่ากว่าช่วงเวลาปกติ
นอกจากนี้ เทรนด์การอยู่อาศัยแบบ Smart Living และ Green Energy กำลังมาแรง โครงการใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์เรื่องการประหยัดพลังงาน (Solar Roof, EV Charger) จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น และจะเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคยุคใหม่
ก้าวต่อไป: เตรียมความพร้อมสู่อนาคต
ปี 2567 และปีต่อๆ ไป จะเป็นปีแห่งการคัดกรอง บริษัทที่ปรับตัวได้ช้าจะค่อยๆ หายไปจากตลาด ส่วนผู้ที่แข็งแกร่งจะกินรวบส่วนแบ่งการตลาดมากขึ้น สำหรับท่านที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยหรือสนใจการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและเลือกโครงการจากผู้พัฒนาที่มีความมั่นคงทางการเงิน (High Credit Rating) คือเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มองหา Yield หรือคนที่กำลังสร้างครอบครัว การตัดสินใจในวันนี้ต้องอยู่บนพื้นฐานของข้อมูลที่รอบด้าน อย่าให้โอกาสทองหลุดลอยไป หากคุณต้องการที่ปรึกษาที่เชี่ยวชาญเพื่อช่วยวิเคราะห์ทำเลและสินเชื่อที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ
อย่ารอช้าที่จะเป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่มีค่าที่สุดในชีวิต ค้นหาคำตอบและเริ่มต้นวางแผนอนาคตด้านที่อยู่อาศัยของคุณไปกับผู้เชี่ยวชาญได้แล้ววันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาพิเศษทันที!
