ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ย้อนรอยความท้าทาย สู่การมองหาโอกาสในโลกที่เปลี่ยนแปลง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงหลังโมเมนตัมเชิงบวกที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 แต่ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ยืดเยื้อมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงฤดูกาลขาย (High Season) ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ปรากฏชัด
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้ที่สำคัญ ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงในระดับมากกว่า 20% โดยประมาณ -28% สำหรับ LPN และ CGD ขณะที่ ESTAR ก็ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงเห็นรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้รวมลดลง -10% Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มผู้นำ
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุดของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 คือ AP (Thailand) ซึ่งมีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding เป็นอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
บริษัทอื่นๆ ในกลุ่ม Top 10 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท Univentures (UV) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่น เช่น การบริหารจัดการทรัพย์สิน หรือการลงทุนอื่นๆ เข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญที่บ่งบอกถึงความสามารถในการพัฒนาและส่งมอบโครงการสู่มือผู้บริโภค
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างยิ่ง
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: การปรับกลยุทธ์ที่เห็นผล
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) ได้กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation สามารถขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในเชิงบวกถึง 13% Pruksa Holding เป็นอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาแบบเงียบๆ แต่ก็แสดงให้เห็นถึงความสม่ำเสมอ ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) เป็นอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท เป็นสัญญาณที่ดีของการเติบโตในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่ม CPN
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายเท่าใด หากสามารถสร้างกำไรสุทธิและสามารถนำเงินสดเข้าสู่กระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งนี้ ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารจัดการต้นทุนและการสร้างมูลค่า
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH สามารถสร้างกำไรได้มหาศาลในปีนี้ มาจากการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปได้อย่างไม่ยากเย็น
AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท แสนสิริ เป็นอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
บริษัทอื่นๆ ในกลุ่ม Top 10 ประกอบด้วย SC Asset ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding เป็นอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: โอกาสในความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งการปรับตัวและหาโอกาสใหม่ๆ สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค และมีความคล่องตัวในการปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
การมองหาโอกาสใหม่ๆ ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ (Niche Market), โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property), หรือการขยายไลน์ธุรกิจไปยังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ๆ เช่น โครงการ Mixed-use ที่ผสมผสานที่อยู่อาศัย พื้นที่สำนักงาน พื้นที่เชิงพาณิชย์ และแหล่งไลฟ์สไตล์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความยั่งยืน
นอกจากนี้ การให้ความสำคัญกับการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการและทำการตลาด รวมถึงการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นปัจจัยที่ช่วยสร้างความแตกต่างและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการวางแผนกลยุทธ์และตัดสินใจทางธุรกิจที่ถูกต้อง
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะสำรวจโอกาสและวางแผนอนาคตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลง? ติดต่อเราเพื่อขอคำปรึกษาเชิงลึกและร่วมสร้างสรรค์ความสำเร็จไปด้วยกัน
