การวิเคราะห์เชิงลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และแนวโน้มสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวด หลังจากที่อุตสาหกรรมเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัวอันน่าจับตามองในช่วงปลายปี 2565 กลับกลายเป็นว่าโมเมนตัมนั้นจางหายไปอย่างรวดเร็ว ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นสุดปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายของผู้บริโภค หรือที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง บรรยากาศดังกล่าวได้ส่งทอดมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
ด้วยความตั้งใจที่จะทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้ ทีมงาน Property Mentor จึงได้ดำเนินการเก็บรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการหดตัวที่ต้องจับตา
จากการวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่า รายได้รวมของบริษัทกลุ่มนี้ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทบางแห่งประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง โดยมีหลายบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบเกิน 20% ตัวอย่างที่เห็นได้ชัด ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้ลดลงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่เผชิญการหดตัวเกือบ -28% และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการประเมินศักยภาพในการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก รายได้จากการขาย ถือเป็นดัชนีชี้วัดที่สำคัญกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากส่วนอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก เช่น การขายสินทรัพย์ หรือรายได้จากการบริหารจัดการโครงการ ซึ่งอาจทำให้ภาพรวมบิดเบือนไปจากความเป็นจริง
เมื่อเราวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่า ยอดขายรวมอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือมีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อบริษัทหลากหลายขนาด ตั้งแต่บริษัทที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Raimon Land ที่มียอดขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -78% L.P.N. Development ที่ยอดขายลดลงเกือบ -40% ไปจนถึง Land and Houses ซึ่งเป็นผู้นำตลาด มียอดขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นอันดับต้นๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความน่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มียอดขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มียอดขายลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้แสดงพัฒนาการที่น่าประทับใจ หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทสามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นการส่งสัญญาณที่ดีถึงศักยภาพในการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งสำคัญที่สุดในการวัดความสำเร็จของธุรกิจ ไม่ใช่เพียงยอดขายที่ทำได้ แต่คือ กำไรสุทธิ ที่สามารถนำกลับเข้ากระเป๋าได้ หากมีรายได้มหาศาลแต่มีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีมากกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทมีผลขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้ และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
จากข้อมูลและผลการวิเคราะห์ข้างต้น ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่าปี 2566 เป็นปีที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างรอบด้าน ทั้งปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และปัจจัยภายในประเทศที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและวางกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด ในปี 2567 เราคาดการณ์ว่าปัจจัยที่จะขับเคลื่อนตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ ตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบ จะยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่แท้จริง เช่น บ้านเดี่ยวที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ หรือคอนโดมิเนียมที่มาพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน การบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ เช่น บ้านประหยัดพลังงาน หรือการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการขายและการบริหารจัดการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความแตกต่าง
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ยังคงมีศักยภาพ แต่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงสภาวะตลาดในแต่ละพื้นที่ รวมถึงปัจจัยสนับสนุนด้านคมนาคม โครงสร้างพื้นฐาน และศักยภาพในการเติบโตในอนาคต
บทสรุปและทิศทางข้างหน้า
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ถือเป็นภาพสะท้อนที่สำคัญของ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 แม้ภาพรวมจะแสดงให้เห็นถึงการชะลอตัว แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถสร้างผลงานที่โดดเด่น และปรับตัวได้อย่างแข็งแกร่ง
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่มีความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ ความยืดหยุ่น และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การทำความเข้าใจความต้องการของลูกค้า และการวางแผนกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการนำพาธุรกิจให้เติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการ หรือนักลงทุน ที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลวิเคราะห์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันสร้างสรรค์ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนาอย่างไม่หยุดนิ่งนี้.
