บทวิเคราะห์เจาะลึก: สุขภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้นำที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ก็ถือเป็นบทพิสูจน์อันเข้มข้นสำหรับทุกผู้เล่นในอุตสาหกรรม แม้ว่าความคาดหวังจะสูงลิ่วจากการส่งต่อโมเมนตัมอันดีงามจากปี 2565 ที่หลายคนกำลังจะก้าวสู่การเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่ความเป็นจริงกลับโรยด้วยกรวดเป็นส่วนใหญ่ ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ทั่วประเทศกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยมีปัจจัยหลายประการที่ส่งผลกระทบ ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่สร้างความไม่แน่นอน ไปจนถึงความต่อเนื่องของภาวะซบเซาที่ยาวนานมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสทอง หรือ “ไฮซีซั่น” ที่ปกติจะคึกคัก กลับไม่ได้นำพาการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งดังที่คาดหวัง และความท้าทายนี้ก็ยังคงส่งต่อมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ที่แท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการสำรวจและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนได้อย่างไรบ้าง และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างสง่างามในฐานะ “ผู้ชนะตัวจริง” ของปีแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่แฝงด้วยความเปราะบาง
เมื่อมองภาพรวมรายได้รวมของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามียอดรวมกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง กลับมีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความเปราะบางที่ซ่อนอยู่ภายใต้ภาพรวมที่ดูเหมือนจะทรงตัว
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าสังเกต ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบสูงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความยากลำบากในการรักษาฐานลูกค้าและการยอดขายในสภาวะตลาดที่ชะลอตัว
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ อสังหาริมทรัพย์ ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% และที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4% การที่บริษัทใหญ่ๆ เหล่านี้ประสบปัญหา ย่อมส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และจังหวัดอื่นๆ
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: กลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ยุคใหม่
ในปี 2566 Sansiri (SIRI) ได้สร้างปรากฏการณ์ด้วยการก้าวขึ้นเป็นอันดับหนึ่งของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุด ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 12% สร้างความน่าประทับใจเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉือนอันดับสองอย่าง AP (Thailand) (AP) ไปอย่างฉิวเฉียด ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับสาม ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับห้า ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับหกตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ Univenture (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับแปด Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับเก้า Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท การที่ Sansiri สามารถเติบโตสวนกระแสได้ สะท้อนถึงความเข้าใจในความต้องการของตลาด และกลยุทธ์การดำเนินงานที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็วภายใต้สภาวะที่ท้าทาย
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลประกอบการที่แท้จริง การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจยังไม่เพียงพอ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะช่วยให้เห็นภาพการดำเนินงานหลักของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความท้าทายนั้นกระจายตัวอยู่ในวงกว้าง
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์รายได้จากการขาย: ความแกร่งที่พิสูจน์ได้
สำหรับผลประกอบการด้านรายได้จากการขายในปี 2566, AP (Thailand) (AP) ได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพอันแข็งแกร่งอีกครั้ง โดยสามารถกวาดรายได้จากการขายไปได้ถึง 36,927 ล้านบาท ขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง พร้อมทั้งแซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับสอง ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) โดดเด่นด้วยการก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับหก ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ที่อันดับแปด ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่มักจะรักษาผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ อยู่ในอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการขยายตัวและการตอบรับของตลาดต่อโครงการใหม่ๆ
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้เท่าใด หากไม่สามารถสร้างกำไรที่แท้จริงเข้ากระเป๋าได้ ก็ไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท และน่ากังวลว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมานานหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ยังมีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดนำกำไร: การบริหารจัดการต้นทุนและสินทรัพย์ที่เหนือชั้น
แม้ว่ารายได้รวมจะติดลบ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งด้านการบริหารจัดการ โดยสามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH ขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง คือการมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับสอง ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับสาม ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) โชว์ฟอร์มยอดเยี่ยมด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และติดอันดับสี่ Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อน
SC Asset (SC) ในอันดับหก ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่อันดับเจ็ด ด้วยกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงดำเนินต่อไปในปี 2567 การแข่งขันที่สูงขึ้น, การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค, และปัจจัยมหภาคทางเศรษฐกิจ ล้วนเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องเผชิญ
สำหรับนักลงทุนที่สนใจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังมองหา ซื้อบ้านกรุงเทพ หรือโครงการที่พักอาศัยในทำเลอื่นๆ การทำความเข้าใจถึงผลประกอบการและกลยุทธ์ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นข้อมูลสำคัญในการตัดสินใจ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในคอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์ หรือโครงการเพื่อการพาณิชย์ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา Property Mentor พร้อมให้คำแนะนำและความเชี่ยวชาญ เพื่อช่วยให้ท่านบรรลุเป้าหมายทางธุรกิจและประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืนในโลกของ อสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่เคยหยุดนิ่ง
