วิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: การปรับตัวของผู้นำตลาดท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การได้เห็นภาพรวมตลาดอย่างแท้จริงในแต่ละปี ถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการวางกลยุทธ์และการประเมินศักยภาพของแต่ละผู้เล่น ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ในไทย ซึ่งแตกต่างจากความคาดหวังที่หลายฝ่ายตั้งไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโมเมนตัมจากช่วงปลายปี 2565 ที่เคยดูเหมือนจะส่งสัญญาณบวกของการฟื้นตัว กลับต้องเผชิญกับการชะลอตัวอีกครั้งอย่างหนักหน่วง นำไปสู่สภาวะตลาดที่ซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความเปราะบาง
ภาพรวมของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ทั้ง 41 แห่ง ในปี 2566 สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความเปราะบางที่ซ่อนอยู่ในภาคส่วนนี้
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับการถดถอยของรายได้ในอัตราที่น่าตกใจ โดยเฉพาะ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ลดลง 26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกหนีสภาวะนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่สะท้อนภาพที่สมบูรณ์ของผลการดำเนินงานที่แท้จริง เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เช่น การบริหารจัดการอาคาร การให้เช่า หรือการลงทุนอื่น ๆ ที่เข้ามาช่วยเสริม อย่างไรก็ตาม รายได้จากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นหัวใจสำคัญที่แสดงถึงความสามารถในการพัฒนาและตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีการทำรายได้รวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาดในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงเผชิญกับภาวะรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย)
เมื่อเจาะลึกในกลุ่ม 10 บริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
AP (Thailand): ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
Sansiri: ตามมาติดๆ ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai: สามารถรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding: มีรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): มีรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property: แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality Houses: ทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: มีรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายถึงความสำเร็จที่ยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses: แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ก็ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai คงจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ)
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation: 2,525 ล้านบาท
Quality Houses: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ข้อมูลผลการดำเนินงานในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่หลากหลายในตลาด อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหัวเมืองใหญ่ทั่วประเทศ โดยปัจจัยภายนอก เช่น สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนมีผลกระทบต่อกำลังซื้อและการตัดสินใจลงทุน
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ มีความเข้าใจในความต้องการของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง และสามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในระยะยาว
สำหรับปี 2567 นี้ ยังคงเป็นอีกปีที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด การเน้นสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ การบริหารความเสี่ยงทางการเงินอย่างรอบคอบ และการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าและผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุน เจ้าของธุรกิจ หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมของ วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ข้อมูลเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นสำคัญในการทำความเข้าใจสถานการณ์ปัจจุบัน และวางแผนสำหรับการลงทุนหรือการดำเนินธุรกิจของคุณในปีต่อๆ ไป การติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์อย่างสม่ำเสมอ จะช่วยให้คุณไม่พลาดโอกาสในการเติบโต และสามารถตัดสินใจได้อย่างเฉียบคมท่ามกลางความผันผวนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ปี 2567 นี้.
