ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียน
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการหลายรายที่คาดหวังโมเมนตัมเชิงบวกต่อเนื่องจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ บรรยากาศการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ประกอบกับปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค ส่งผลให้ตลาดทรงตัวในระดับต่ำตลอดทั้งปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามฤดูกาล (High Season) ในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างมีนัยสำคัญ จนส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ติดตามผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ประสิทธิภาพในการรับมือกับความท้าทายในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนปรากฏชัด
ในปี 2566 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงโดยรวมจะไม่มากนัก แต่การวิเคราะห์เชิงลึกเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลกว่านั้น: มากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันในกลุ่มรายได้สูงสุด: แสนสิริผงาดนำหน้า, AP Thailand หายใจรดต้นคอ
เมื่อพิจารณารายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้หลักอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทายของตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือ -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขาย
การแข่งขันในกลุ่มรายได้จากการขายสูงสุด: AP Thailand ทวงคืนบัลลังก์, แสนสิริรักษาโมเมนตัม
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ทวงคืนอันดับ 1)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับได้เหนียวแน่น)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และขึ้น Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุน โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาด “ผู้ชนะตัวจริง”
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ปัจจัยที่ชี้ขาด “ผู้ชนะตัวจริง” ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือ “กำไร” ผู้ที่สามารถสร้างผลกำไรสุทธิได้มาก ย่อมถือว่าประสบความสำเร็จในการบริหารจัดการต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด, ศุภาลัยและ AP Thailand ตามติด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสุทธิสูงสุด โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ภาพรวมผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและพลวัตของตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ในขณะที่ภาพรวมรายได้รวมมีการหดตัวเพียงเล็กน้อย แต่การลดลงของรายได้จากการขายในหลายบริษัท รวมถึงการลดลงของกำไรสุทธิ บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ที่สามารถปรับตัว ยืดหยุ่น และบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ ข้าพเจ้าขอเชิญชวนให้ท่านศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างละเอียด การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อน และการประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ชาญฉลาดในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้.
