บทวิเคราะห์เจาะลึก: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทายที่ไม่คาดฝันและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่น่าจดจำด้วยความท้าทายที่หลายฝ่ายประเมินต่ำไป จากโมเมนตัมที่ดีที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งหลายคนคาดหวังว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะทะยานไปข้างหน้าอย่างมั่นคง กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรวดเร็วในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาทองของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่รอคอยได้ สถานการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้บรรยากาศโดยรวมยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 และประเมินศักยภาพของบริษัทที่อยู่ภายใต้แรงกดดันนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง การวิเคราะห์นี้มิได้มีเพียงตัวเลขรายได้ แต่ยังเจาะลึกถึงกลยุทธ์และผลลัพธ์ที่แท้จริง ว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามขีดจำกัดภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวที่หลากหลายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบกับภาวะรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายด้านรายได้ในระดับที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ยอดขายคือตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริง การวัดรายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นที่หลากหลาย เช่น การขายสินทรัพย์ หรือการลงทุนอื่นๆ แต่รายได้จากการขายโดยตรงสะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันและการตอบรับของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในตลาด
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มียอดขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land มียอดขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development มียอดขายลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses มียอดขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) ก็มียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่มีปัญหายอดขายลดลง ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มียอดขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: รายได้รวมและรายได้จากการขาย
เมื่อเจาะลึกถึงอันดับบริษัทที่ทำรายได้สูงสุดทั้งในแง่ของรายได้รวมและรายได้จากการขาย จะเห็นภาพที่น่าสนใจดังนี้:
รายได้รวมสูงสุด Top 10 ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
UWC (UWC): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขายสูงสุด Top 10 ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
การเติบโตที่โดดเด่น: Central Pattana (CPN)
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงด้วยความสำเร็จที่น่าประทับใจในปี 2566 คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายอยู่ที่ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของกลุ่มธุรกิจนี้ในอนาคต
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิคือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และการสร้างมูลค่าที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: กำไรสุทธิสูงสุด
ถึงแม้จะเผชิญกับความท้าทายด้านรายได้ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่หนุนหลังกำไรของ LH ในปีนี้ คือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้อย่างแน่นอน
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับที่ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ขณะที่ Sansiri (SIRI) ทำกำไรได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
รายชื่อ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2024: บทพิสูจน์ความแกร่ง
ข้อมูลข้างต้นคือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา แม้ว่าปี 2566 จะเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง และหลายสัญญาณชี้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยอุปสรรคต่อ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นบทพิสูจน์ถึงความแข็งแกร่ง ความยืดหยุ่น และความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการแต่ละราย
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เพื่อประกอบการตัดสินใจ การวิเคราะห์ผลประกอบการเหล่านี้เป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ปัจจุบัน
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่ต้องการเข้าใจกลยุทธ์การรับมือกับความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาโอกาสในการ ลงทุนคอนโดมิเนียม หรือ ซื้อบ้านเดี่ยว ที่มีศักยภาพภายใต้สภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ขอเชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ปรับให้เหมาะสมกับเป้าหมายและความต้องการเฉพาะของท่าน.
