ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ย้อนรอยความท้าทาย ประเมินผลการดำเนินงาน และมองไปข้างหน้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น กลับเป็นปีที่ท้าทายและเกินคาดการณ์ไปพอสมควร แม้โมเมนตัมจากปลายปี 2565 จะส่งสัญญาณเชิงบวก แต่การเข้าสู่ช่วงการเลือกตั้งใหญ่และการชะลอตัวทางเศรษฐกิจที่ต่อเนื่องจนถึงปลายปี รวมถึงช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ยังคงอยู่ในสภาวะที่น่าจับตามองอย่างใกล้ชิด และต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ด้วยข้อมูลที่ได้จากการวิเคราะห์บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 บริษัท ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการอย่างละเอียด เพื่อประเมินว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่ซับซ้อนนี้ได้ดีที่สุด และใครคือผู้ที่ยังคงยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ 2566
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบวงกว้าง
จากการรวบรวมข้อมูล บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเพียง 1.2% จากปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างจากปีก่อนมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่ากังวลกว่านั้น นั่นคือถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่พ้นจากสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (ชื่อเดิมคือ Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจหลัก ซึ่งก็คือการขายอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาที่ รายได้จากการขาย เป็นสำคัญ เนื่องจากบริษัทหลายแห่งในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวม อาจมีรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ เช่น การลงทุน การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ หรือบริการอื่น ๆ เข้ามาเสริม
จากการรวบรวมข้อมูล รายได้จากการขาย ของทั้ง 41 บริษัท พบว่าในปี 2566 สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่แม้จะเป็นเบอร์ต้น ๆ ของอุตสาหกรรม แต่รายได้จากการขายก็ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่สำคัญ คือในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังแสดงศักยภาพที่น่าประทับใจ หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวและการเข้าสู่ช่วงเก็บเกี่ยวผลตอบแทนของกลยุทธ์การพัฒนาโครงการแบบครบวงจร (Integrated Development)
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนประสิทธิภาพการบริหารจัดการ
แน่นอนว่า ในท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ที่การขายได้มากน้อยเพียงใด แต่อยู่ที่ผลกำไรที่สามารถสร้างได้จริง และเก็บเข้ากระเป๋าได้มากน้อยแค่ไหน ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลประกอบการของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่รอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และปัจจัยภายในประเทศ เช่น ความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค รวมถึงต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้น
สำหรับปี 2567 นี้ ยังคงเป็นอีกปีที่คาดการณ์ได้ยาก และเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ผมเชื่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะยังคงมีศักยภาพในการเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูง (High-Net-Worth Individuals) และโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์การใช้ชีวิตยุคใหม่ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) หรือโครงการที่ผสมผสานพื้นที่อยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์ (Mixed-Use Development)
บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และคว้าโอกาสในการเติบโต
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังพิจารณาตัดสินใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ 2567 การทำความเข้าใจในรายละเอียดของผลประกอบการของแต่ละบริษัท การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างรอบด้าน และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุด
เราพร้อมที่จะร่วมเดินทางไปกับท่านในทุกก้าวของการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก หรือสำรวจโอกาสการลงทุนที่เหมาะสมกับท่านที่สุด.
